Переуступка квартиры по ДДУ в 2026 году: как оформить договор уступки

Квартиру в строящемся доме можно продать еще до получения ключей и оформления права собственности. Но юридически в этом случае продается не сама квартира: первоначальный дольщик передает покупателю свое право требования к застройщику. Такая сделка называется уступкой права требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), переуступкой или цессией.

Разберем, как оформить переуступку квартиры по ДДУ, когда она возможна, нужно ли согласие застройщика, какие документы потребуются, как зарегистрировать договор в Росреестре и какие налоги возникают у продавца.

Что такое переуступка квартиры по ДДУ?

После государственной регистрации ДДУ у дольщика возникает право потребовать от застройщика передать ему предусмотренный договором объект после завершения строительства. Пока квартира не передана, дольщик может передать это право другому лицу. Первоначальный дольщик называется цедентом, а приобретатель права - цессионарием.

Например, дольщик приобрел по ДДУ квартиру за 12 млн рублей. До завершения строительства он решил продать ее за 14 млн рублей.

Заключить обычный договор купли-продажи квартиры пока нельзя, поскольку продавец еще не получил ее от застройщика. Вместо этого стороны заключают договор уступки права требования. После регистрации уступки новый дольщик занимает место первоначального участника и впоследствии получает квартиру от застройщика.

Термины в договоре уступки по ДДУ

Чем переуступка отличается от покупки квартиры?

Поэтому распространенное выражение «купить квартиру по переуступке» юридически означает приобретение имущественного права на будущую квартиру.

Когда можно сделать переуступку по ДДУ?

Уступка допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Есть еще одно важное условие: первоначальный участник должен полностью оплатить цену ДДУ либо одновременно с уступкой должен быть оформлен перевод оставшегося долга на нового участника.

Таким образом, перед сделкой нужно проверить:

• зарегистрирован ли первоначальный ДДУ;

• подписан ли акт передачи квартиры;

• полностью ли оплачен ДДУ;

• существует ли задолженность перед застройщиком.

Можно ли сделать переуступку после сдачи дома в эксплуатацию?

Да, в определенных случаях. Сам по себе ввод дома в эксплуатацию еще не является границей, после которой уступка невозможна. Ключевое значение имеет передача объекта.

Если дом уже сдан, но первоначальный дольщик еще не подписал передаточный документ, возможность уступки может сохраняться.

После подписания документа о передаче применять механизм уступки права требования на получение квартиры по ДДУ уже нельзя.

Можно ли переуступить ДДУ, если он оплачен не полностью?

Можно, но вместе с правами первоначального дольщика необходимо решить вопрос с оставшимся долгом.

Закон допускает уступку:

1. после полной оплаты цены ДДУ;
2. одновременно с переводом долга на нового участника.

Во втором случае требуется согласие кредитора (застройщика) на перевод долга.

Поэтому покупателю важно установить не только цену, указанную в ДДУ, но и сколько денег фактически внес первоначальный участник и какие обязательства остаются неисполненными.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку?

Если цена ДДУ полностью оплачена, по общему правилу согласие застройщика на уступку права не требуется. Однако необходимо проверить условия самого ДДУ и обстоятельства конкретной сделки.

Если вместе с правом требования новый участник принимает на себя оставшийся долг первоначального дольщика, применяется механизм перевода долга, который требует согласия кредитора.

Поэтому принципиально различать: уступку полностью оплаченного права и уступку с переводом долга.

Может ли застройщик запретить переуступку?

Условия конкретного ДДУ необходимо анализировать отдельно. Само наличие в договоре ограничений или требований о согласовании уступки еще не означает, что любое такое условие автоматически законно и применимо.

То же относится к комиссии за «согласование переуступки», которую иногда предусматривают застройщики. Перед оплатой такой комиссии рекомендуем проверить ее правовое основание.

Как оформить переуступку прав по ДДУ: пошаговая инструкция

Шаг 1. Изучите первоначальный ДДУ

В ДДУ необходимо проверить:

• стороны договора;

• описание объекта;

• цену;

• порядок оплаты;

• сроки передачи квартиры;

• условия уступки;

• ответственность застройщика;

• специальные условия договора;

• наличие регистрации в Росреестре.

Шаг 2. Получите все дополнительные соглашения к ДДУ

Покупатель должен получить не только первоначальный ДДУ, но и все дополнительные соглашения к нему, подписанные первоначальным дольщиком.

Например, первоначальный дольщик мог согласиться на изменение отдельных условий договора (срока передачи и т.д.).

Шаг 3. Проверьте оплату ДДУ

Необходимо получить документы, подтверждающие исполнение первоначальным дольщиком обязательств перед застройщиком.

Если остается задолженность, ее перевод к новому дольщику должен быть оформлен надлежащим образом.

Рекомендуем покупателям при покупке новостройки через переуступку не ограничиваться только проверкой договора, дополнительных соглашений и оплаты. Стоит провести полноценную проверку новостройки, застройщика (особенно, если объект находится на начальном этапе строительства) и самого продавца (цедента). В статьях по ссылкам ниже мы рассказали подробно о данных проверках.

Шаг 4. Определите необходимые согласия

В зависимости от ситуации могут потребоваться документы или согласования:

• застройщика;

• банка-залогодержателя;

• супруга (и) цедента или цессионария (подробнее об этом в статье);

• органа опеки;

• иных лиц.

Шаг 5. Составьте договор уступки

В договоре необходимо точно определить передаваемое право, объект, цену, порядок расчетов и обязанности сторон.

Шаг 6. Подайте договор на государственную регистрацию

Договор уступки права требования по ДДУ подлежит государственной регистрации. Просто подписать договор недостаточно.

Шаг 7. Проведите расчеты

Условия получения продавцом денег следует связать с государственной регистрацией договора. Особые правила действуют, если продавцом права является юридическое лицо.

Шаг 8. Передайте документы новому дольщику

Передачу оригиналов документов рекомендуем оформлять отдельным актом.

Шаг 9. Сообщите о смене участника застройщику

После регистрации сделки застройщику следует передать сведения о новом участнике строительства.

Какие документы нужны для переуступки по ДДУ?

В зависимости от обстоятельств сделки комплект может отличаться.

Обычно требуются:

• паспорта участников;

• зарегистрированный ДДУ;

• приложения к нему и дополнительные соглашения;

• документы об оплате ДДУ;

• документы о переводе долга, если он имеется;

• необходимые согласия;

• документы банка при наличии залога прав по договору;

• документы супругов;

• доверенность, если действует представитель;

• договор уступки;

• заявления для государственной регистрации.

Важно отличать документы для регистрации от документов, которые покупателю следует изучить для проверки безопасности сделки.

Подробно о проверке продавца, застройщика, банкротных рисках, залоге и цепочке предыдущих уступок мы рассказали в отдельной статье по ссылке.

Что должно быть в договоре уступки права требования по ДДУ?

В договоре рекомендуем определить:

• данные сторон;

• реквизиты ДДУ;

• сведения о регистрации первоначального договора;

• описание объекта;

• объем передаваемых прав;

• цену уступки;

• сведения об исполнении ДДУ, наличие или отсутствие задолженности;

• порядок расчетов;

• перечень передаваемых документов;

• сведения о залоге;

• необходимые согласия;

• заверения продавца;

• ответственность сторон;

• действия при приостановке регистрации;

• последствия отказа в регистрации;

• порядок расторжения.

Рекомендуем включить заверения продавца о том, что право ранее не уступлено другому лицу, отсутствуют неизвестные покупателю дополнительные соглашения и передаваемое право не обременено нераскрытыми обязательствами.

Заключая договор цессии, следует обратить внимание на следующие моменты:

Образец (шаблон) договора уступки по ДДУ

Для типовой сделки можно использовать заранее подготовленный нашими специалистами комплект документов:

• договор уступки;

• акт передачи документов;

• уведомление застройщика.

При ипотеке, переводе долга, покупке у юридического лица, наличии залога или других нестандартных обстоятельствах договор целесообразно готовить индивидуально.

Как зарегистрировать договор переуступки по ДДУ в Росреестре?

Договор, на основании которого производится уступка прав участника по зарегистрированному ДДУ, подлежит государственной регистрации.

Регистрация осуществляется на основании заявлений сторон уступки - цедента и цессионария.

До подачи документов необходимо проверить комплект документов и полномочия заявителей.

Зарегистрировать договор уступки прав требования (цессии) по ДДУ (договору участия в долевом строительстве) можно через Росреестр или многофункциональные центры Мои Документы (МФЦ).

Основные шаги для регистрации договора уступки:

1. Подготовьте документы:

• Договор уступки прав требований (цессии)
• Паспорта участников сделки (или выписки из ЕГРЮЛ, учредительные документы, решение о назначении единоличного исполнительного органа - для юридических лиц)
• Сам зарегистрированный ранее ДДУ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями
• Справку от застройщика (или банка) о полной или частичной оплате цены ДДУ прежним дольщиком
• Письменное согласие застройщика (если оно требуется по условиям ДДУ)
• Согласие супруга/супруги на сделку (если цедент или цессионарий состоят в браке и на права требования распространяется режим общей совместной собственности), заверенное у нотариуса
• Согласие банка-залогодержателя (если права требования в залоге у банка)
• Кредитный договор (если права приобретаются за счет кредитных средств, регистрируется залог права требования)
• Нотариальная доверенность (если интересы представляет представитель)
• Квитанция об уплате государственной пошлины (по желанию, факт оплаты проверяется через государственные системы)

3. Оплатите госпошлину: Оплату нужно произвести до или сразу после подачи заявления по реквизитам ведомства.

4. Получите результат: Срок регистрации обычно составляет от 7 до 18 календарных дней (в зависимости от способа подачи и региона). После завершения процедуры стороны получают зарегистрированный договор уступки с отметкой Росреестра.

Какая госпошлина за регистрацию уступки по ДДУ?

Государственная пошлина за регистрацию соглашения об уступке права требования по ДДУ, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРН, в настоящее время составляет 350 рублей.

Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию?

Причина приостановки указывается в уведомлении Росреестра. Необходимо определить, можно ли устранить замечания регистратора, какие дополнительные документы потребуются и успеют ли стороны сделать это в установленный срок.

В договоре уступки желательно заранее определить последствия приостановления и отказа в регистрации, включая судьбу внесенных покупателем денежных средств.

Как безопасно рассчитаться по договору уступки по ДДУ?

Для покупателя нежелательна схема, при которой вся стоимость права безусловно передается продавцу до регистрации сделки.

На практике можно использовать банковский аккредитив или иной механизм, позволяющий связать получение продавцом денег с наступлением заранее определенного условия. Например, условием раскрытия аккредитива может быть государственная регистрация договора уступки.

Если регистрация будет приостановлена или в ней откажут, договор должен определять дальнейшие действия сторон и порядок возврата денег.

Особое правило при продаже права по ДДУ юридическим лицом

Если цедентом является юридическое лицо, Закон № 214-ФЗ прямо предусматривает, что цена уступки уплачивается после государственной регистрации договора уступки. Это правило необходимо учитывать в схеме расчетов.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку?

Да. Однако конкретный банк должен кредитовать такие сделки и согласовать объект и документы.

Возможны две разные ситуации.

Ипотеку берет покупатель

Банк проверяет сделку и после одобрения предоставляет покупателю кредитные средства для приобретения права требования.

Ипотека есть у продавца

Если уступаемое право находится в залоге у банка продавца, необходимо согласовать порядок погашения задолженности, прекращения или изменения залога и регистрации сделки. Схема расчетов в такой ситуации должна быть согласована с банком заранее.

Можно ли использовать материнский капитал?

Возможность использования средств материнского капитала зависит от структуры сделки и соблюдения требований законодательства.

Если покупатель планирует использовать маткапитал, схему необходимо определить до заключения договора, поскольку источник финансирования влияет на порядок оформления и расчетов.

Нужно ли согласие супруга на переуступку?

При подготовке сделки необходимо проверить семейное положение сторон и режим имущества супругов.

Если право по ДДУ приобреталось в период брака за счет общего имущества, при этом супруги не заключали брачный договор, то на такие права по ДДУ распространяется режим общей совместной собственности. А это означает, что на сделку по уступке прав потребуется согласие супруга цедента, удостоверяемое нотариусомю

Вместе с тем, так как договор уступки подлежит регистрации, то согласие может потребоваться и от супруга (и) покупателя (цессионария), если он состоит в браке, сделка возмездная, супруги не установили режим раздельной собственности соглашением. 

Необходимость нотариального согласия или другого документа определяется применительно к конкретной сделке с учетом момента приобретения права, брачного договора, соглашения о разделе имущества и других обстоятельств.

Как продать квартиру по переуступке?

Продавцу рекомендуем действовать следующим образом:

1. Проверить, допускается ли уступка.
2. Определить остаток задолженности по ДДУ.
3. Собрать документы об оплате.
4. Проверить наличие залога.
5. Рассчитать налоговые последствия.
6. Получить необходимые согласия.
7. Согласовать с покупателем цену и расчеты.
8. Подготовить договор.
9. Подписать договор с покупателем
10. Подать его на государственную регистрацию.
11. Получить оплату согласно предусмотренному договором механизму.
12. Передать покупателю документы.
13. Уведомить застройщика.
14. Подать налоговую декларацию в установленный срок (если требуется)

Налог при переуступке квартиры по ДДУ 

При переуступке продавец реализует имущественное право, а не квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Поэтому налоговые правила отличаются от обычной продажи недвижимости.

Нужно ли платить НДФЛ?

Доход, полученный физическим лицом от возмездной уступки права требования, учитывается при расчете НДФЛ.

В установленных законом случаях продавцу необходимо представить декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

С какой суммы рассчитывается налог?

При соблюдении требований НК РФ доход от уступки может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением соответствующего права.

Например: стоимость приобретения права по ДДУ - 10 млн рублей; цена уступки - 12 млн рублей. При наличии необходимых документов для целей налогообложения учитываются понесенные расходы в соответствии с правилами НК РФ, соответственно налоговая база для уплаты НДФЛ составит 2 млн рублей в данном случае.

Поэтому продавцу крайне важно сохранить ДДУ и документы, подтверждающие оплату по нему.

Освобождает ли срок владения ДДУ от НДФЛ?

Нет, правила о минимальном сроке владения недвижимым имуществом нельзя автоматически применять к уступке права требования. До передачи квартиры речь идет об имущественном праве. Пунктом 2 статьи 38 НК РФ установлено, что под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Для целей НК РФ не признаются имуществом имущественные права, за исключением безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг. Учитывая изложенное, положения пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ об освобождении доходов по истечении минимального срока владения недвижимостью к доходам, полученным при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, не применяются.

Поэтому даже если ДДУ был заключен несколько лет назад, сам по себе этот срок не освобождает доход от уступки от налогообложения.

Можно ли применить вычет 1 млн рублей?

К уступке права требования нельзя автоматически применять имущественный вычет в размере 1 млн рублей, предусмотренный для определенных случаев продажи имущества. Основное значение имеют документально подтвержденные расходы на приобретение соответствующего права.

Также если при получении налогоплательщиком, в частности, имущественных прав в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 НК не взимался, при налогообложении доходов, полученных при продаже таких имущественных прав, учитываются также документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этих имущественных прав, если такие расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения (Письмо Минфина России от 16.05.2025 № 03-04-05/48123). То есть, если права по ДДУ получены, например, в порядке наследования, то при уступке можно учесть расходы наследодателя по оплате цены ДДУ.

Действует ли льгота для семей с детьми?

Специальное освобождение от НДФЛ при продаже жилой недвижимости семьями с детьми нельзя автоматически применять к продаже имущественного права по ДДУ.

Когда подавать 3-НДФЛ?

Если уступка совершена в 2026 году и у продавца возникает обязанность самостоятельно задекларировать доход, декларационная обязанность исполняется уже в 2027 году в сроки, предусмотренные НК РФ (не позднее 30 апреля). То есть по доходам, полученном в течение года, налогоплательщики отчитываются в следующем году - не позднее 30 апреля, налог уплачивается не позднее 15 июня.

Можно ли переуступить право несколько раз?

Да, закон не устанавливает общего запрета на последовательные уступки до момента, пока сохраняется возможность уступки права по ДДУ. Однако при каждой последующей сделке необходимо проверять всю предыдущую цепочку перехода прав. Чем больше было уступок, тем важнее юридическая проверка документов.

Переходит ли новому дольщику право на неустойку?

По общему правилу право переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент его перехода, если законом или договором не установлено иное.

Поэтому при наличии просрочки застройщика необходимо отдельно проверить, какие требования существуют на дату сделки и что стороны указали в договоре уступки.

Отдельная уступка требований о выплате неустойки имеет свои особенности.

Можно ли расторгнуть договор переуступки?

Можно при наличии предусмотренных законом или договором оснований.

Например, спор может возникнуть из-за:

• неоплаты стоимости уступаемых прав;

• существенного нарушения договора;

• недостоверных заверений продавца;

• сокрытия существенных обстоятельств;

• иных нарушений.

Кратко: главное о переуступке ДДУ

Что покупает новый дольщик?
Не готовую квартиру, а право требования к застройщику.

Когда можно оформить уступку?
После регистрации ДДУ и до подписания документа о передаче объекта.

Нужно ли полностью оплатить ДДУ?
Либо первоначальный участник полностью оплачивает его, либо одновременно оформляется перевод долга (возможен только с согласия застройщика).

Нужно ли согласие застройщика?
На обычную уступку полностью оплаченного права по общему правилу - нет. Исключение - случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. Но, даже если согласие застройщика на уступку не требуется, после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес застройщика. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

При переводе долга обязательно требуется согласие кредитора (застройщика).

Нужно ли регистрировать договор?
Да.

Госпошлина в 2026 году?
350 рублей.

Можно ли купить по переуступке в ипотеку?
Да, если банк кредитует такую сделку.

Возникает ли у продавца НДФЛ?
Полученный доход учитывается для целей НДФЛ по специальным правилам для имущественного права.

Стоит ли обращаться к юристу?

Сама процедура уступки выглядит несложно, однако содержание сделки может существенно различаться.

Особенно рекомендуем юридическое сопровождение, если:

• ДДУ оплачен не полностью;

• право находится в залоге;

• квартира приобретается в ипотеку;

• продавец - юридическое лицо или подрядчик;

• было несколько предыдущих уступок;

• имеются дополнительные соглашения;

• стоимость сделки значительна.

Наши юристы проверят объект, контрагента, документы, подготовят договор уступки, согласуют безопасный порядок расчетов и сопроводят государственную регистрацию сделки.