Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Коллективный иск к застройщику возможен?

Часто от дольщиков можно услышать вопрос "А можно ли предъявить к застройщику коллективный иск?" Например, иск о взыскании неустойки. 

Ответить на этот вопрос можно утвердительно, закон предусматривает возможность подачи такого иска в суд. Вместе с тем, подача коллективного иска к застройщику имеет ряд минусов.

Несмотря на то, что требования дольщиков к застройщику, на первый взгляд похожи, они имеют свои особенности и нюансы (разная цена квартиры, разный период просрочки, обстоятельства и пр.). При коллективном обращении суду будет трудно вникать в нюансы каждого требования, поэтому зачастую суд "уравнивает" все требования и в результате дольщики, заявляющие различные суммы требования, получают одинаковый результат. Например, в некоторых случаях дольщик имеет возможность взыскать с застройщика расходы по найму жилья в период просрочки. При обращении с коллективным иском, когда не все дольщики имеют документы, подтверждающие обоснованные расходы по найму жилья, шансы на взыскание данной суммы снижаются.

Кроме того, сроки рассмотрения коллективного иска больше, чем сроки рассмотрения иска, поданного в общем порядке. А сроки в вопросе взыскания денег имеют большое значение.

Более того, в некоторых случаях суд может разделить требования в отдельные производства (если в деле по отдельным дольщикам появятся особые обстоятельства, нюансы).

Поэтому подача коллективного иска о взыскании неустойки, на наш взгляд, не является оптимальным способом защиты.

Можно услышать мнение, что "подача коллективного иска обойдется дешевле". Однако это не совсем так. Как правило, юристы рассматривают коллективный иск как более сложное и дорогое дело. А если обращаться к юристу, работающему за % от взысканной суммы, то разницы между подачей отдельного или коллективного иска не будет. 


Подробнее о правилах расчета неустойки за просрочку по ДДУ читайте в статье наших юристов по долевому строительству. В статье вы также найдете онлайн-калькулятор для расчета неустойки.

Как получить компенсацию с застройщика при просрочке сдачи дома?

В первую очередь необходимо отметить, что Закон № 214-ФЗ предусматривает ответственность застройщика в виде неустойки за каждый день просрочки только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, но не предусматривает неустойку за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому до расчета неустойки дольщику необходимо внимательно изучить свой договор долевого участия, в нем, как правило, указываются 2 даты: срок сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику. Вот как раз за нарушение второго срока предусмотрена ответственность.

Если застройщик нарушил только срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи не был нарушен, то неустойка за просрочку дома не считается, поэтому калькулятора пени за просрочку сдачи дома нет.

Если же застройщик нарушил срок передачи квартиры (нежилого помещения) по ДДУ, то дольщик вправе взыскать неустойку в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Кроме того, при определенных условиях дольщик может компенсировать убытки в виде расходов по найму другого жилья в период просрочки.

Подробнее о правилах расчета неустойки за просрочку по ДДУ читайте в статье наших юристов по долевому строительству. В статье вы также найдете онлайн-калькулятор для расчета неустойки.

Сколько раз можно обращаться в суд за взысканием неустойки?

Многие дольщики не знают, что вправе обратиться в суд за взысканием неустойки несколько раз. Но это возможно, если разделить период просрочки передачи объекта на несколько и предъявить несколько исков в суд.

Приведем пример:

Застройщик должен был передать квартиру не позднее 01.03.2019 года, а передал только 15.10.2019 года. Дольщик, не дожидаясь окончания периода просрочки, обратился 01.07.2019 года. На дату заседания, 05.08.2019, увеличил требования о взыскании неустойки. Получил решение о взыскании неустойки за период с 02.03.2019 по 05.08.2019 года. Однако просрочка продолжает течь. Поэтому дольщик вправе обратиться за взысканием неустойки за следующий период. Например, после подписания акта взыскать неустойку с 06.08.2019 года по 15.10.2019 года.

Таким образом, дольщик может взыскивать неустойку за период просрочки до подписания акта приема-передачи квартиры неограниченное число раз. 

Совет № 1

Не дробите просрочку на очень маленькие периоды, так велика вероятность сильного снижения ее судом (суд может усмотреть в подобном поведении дольщика злоупотребление правом). Рекомендуем выбирать минимальным периодом 2-4 месяца в зависимости от общего количества дней просрочки и цены объекта (по некоторым объектам в Москве за каждый месяц просрочки дольщик может покупать однушку в регионе).

Совет № 2

Если у вас есть различные варианты подсудности (разные суды получаются по месту нахождения застройщика, вашей регистрации и расположению ЖК), подавайте иски за разные периоды в разные суды. Так вы можете проверить практику взыскания неустойки в разных судах, а также повысите вероятность взыскания неустойки в большем размере. Если подсудность по всем адресам одна и та же, подавайте иски через некоторые промежутки времени, так есть вероятность распределения иска электронной системой другому судье. А как известно, % снижения неустойки у разных судей в одном суде может отличаться.

Совет № 3

При длительной просрочке, более 4-6 месяцев, не ждите подписания акта, а взыскивайте неустойку периодами, так вы повышаете вероятность реального взыскания денег и окупаете вложенные в новостройку деньги. Тем более, помните, что срок исковой давности начинает течь, не с даты подписания акта, а исчисляется по каждому дню просрочки, начиная с первого дня.

Совет № 4

Читайте внимательно решение, при необходимости обращайтесь с заявлением о разъяснении решения суда. В решении обязательно должен быть указан период, за который суд взыскал неустойку. В противном случае могут возникнуть трудности при взыскании неустойки за следующий период.

ВАЖНО!

Вы не можете взыскивать неустойку за один и тот же период несколько раз, даже в разных судах. Это незаконно. В будущем подобное взыскание может нести риски для дольщика.


Когда суд не вправе снижать неустойку по ст. 333 ГК РФ?

Большинству дольщиков известно, что суды срезают неустойку, при этом размер снижения варьируется от 30 до 80 %. Основанием для такого снижения законной неустойки является ст. 333 ГК РФ: неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Верховный суд неоднократно обращал внимание на то, что уменьшение неустойки за просрочку по ДДУ возможно только в исключительных случаях, если застройщик докажет, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению дольщиком необоснованной выгоды.
Однако суды, как правило, признают такой факт доказанным, основываясь исключительно на письменных возражениях застройщика. Более того, шансы обжаловать такое решение в вышестоящей инстанции по данному основанию также невелики.


Вместе с тем, существует одно очень важное ограничение ст. 333 ГК РФ, нарушение которого влечет 100% отмену решения суда, снизившего неустойку.

Суд не вправе снижать неустойку за просрочку по ДДУ, если застройщик не заявил об этом.


То есть если застройщик не представил в суд заявление об уменьшении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд должен взыскать неустойку в пользу дольщика в полном объеме, какой бы она не казалась ему несоразмерной. Если судья в этом случае также снизил неустойку, идите смело в апелляцию, в 100 % случаев такое решение отменяется.


Заявление об уменьшении неустойки может быть заявлено застройщиком письменно (в возражениях, отдельным заявлением) или устно (с внесением этого заявления в протокол). Поэтому перед тем, как подавать жалобу, ознакомьтесь с делом и убедитесь в том, что подобные возражения не направлялись застройщиком (они могут поступить Почтой России до вынесения решения суда), а также в верности протокола заседания.
Подобные чудеса встречаются нечасто. Как правило, застройщики - опытные ответчики по таким делам, при поступлении иска сразу направляют в суд соответствующие заявления. Однако юристы застройщиков - тоже люди, могут забыть, уйти в отпуск, уволиться и т.д., поэтому не стоит исключать такую вероятность.

Как рассчитать неустойку, если квартира приобретена в рассрочку?

Нередко на практике возникают ситуации, когда дольщики приобретают квартиру у застройщика в рассрочку, производя регулярные платежи застройщику в соответствии с согласованным в договоре графиком. При нарушении застройщиком срока передачи квартиры дольщики задаются вопросами: А как рассчитать в этих случаях неустойку, если цена объекта вносилась не сразу, а частями? А можно ли взыскать неустойку, если цена квартиры еще не выплачена полностью?

Отвечая на данный вопрос, процитируем норму ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, исходя из закона, размер неустойки рассчитывается от всей цены договора, а не только от оплаченной части. Вместе с тем, судьи нередко вольно толкуют норму закона и исчисляют неустойку только от оплаченной части цены ДДУ. Однако мы рекомендуем дольщикам придерживаться положений закона и исчислять неустойку от полной цены ДДУ.

Кроме того, ст. 5, регулирующая вопрос определения цены ДДУ, устанавливает последствия нарушения дольщиком срока внесения платежей: в этом случае застройщик может начислить неустойку за просрочку или отказаться от договора, если просрочка будет существенна. Среди последствий нарушения срока оплаты законодатель не называет право застройщика перенести срок передачи объекта ДДУ.

Однако застройщики нередко включают в ДДУ формулировку о том, что объект ДДУ может быть передан только после полной оплаты цены. В этом случае, если дольщик не нарушал сроков, предусмотренных графиком платежей, однако крайний срок внесения полной цены ДДУ приходится позже срока передачи объекта, он вправе требовать выплаты неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ. Но рекомендуем в суде заявить требование об оспаривании данного пункта ДДУ, так как согласно закону передача объекта не зависит от внесения дольщиком оплаты, более того, включение подобного условия в договор делает срок передачи неопределенным, что недопустимо.

Встречаются также ситуации, когда дольщик нарушает срок оплаты объекта недвижимости (сроки внесения платежей). Возникает логичный вопрос “В этом случае он вправе требовать взыскания неустойки за просрочку передачи по ДДУ?” Исходя из ст. 328 ГК РФ, обязательство по оплате и обязательство по передаче объекта ДДУ считаются встречными обязательствами, при этом в случае нарушения дольщиком обязательства по оплате застройщик вправе приостановить исполнение обязательств (а в некоторых случаях отказаться от договор). Вместе с тем, застройщик должен уведомить дольщика об этом в разумный срок (п. 57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года № 54). Если застройщик не уведомил о приостановлении исполнения обязательств, то можно считать исполнение обязательства по передаче неприостанавленным, а значит, исходит из срока передачи объекта в ДДУ. В крайнем случае, если судья не встанет на сторону застройщик, суд может исключить из периода расчета только период просрочки внесения дольщиком платежа. К примеру, застройщик нарушил срок передачи на 90 дней, а дольщик нарушил срок оплаты только на 3 дня, соответственно период просрочки может составить 87 дней. Однако в этом случае каждый случай индивидуален, для подготовки правовой позиции дольщика нужно изучить ситуацию подробнее. Например, если застройщик не ввел дом в эксплуатацию на момент обращения дольщика в суд, то шансов на взыскание неустойки за весь период просрочки у дольщика больше, чем в случае, когда дом был введен в эксплуатацию и застройщик ожидал исполнения дольщиком своих обязательств по оплате.


Загрузка
Загрузка
Наверх
Загрузка
Загрузка