Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

С 28.02.2022 года Центральный банк повысил ключевую ставку до 20 %, могу я считать неустойку по ДДУ по новой ставке?

Согласно Закону № 214-ФЗ, величина ставки рефинансирования (ключевой ставки) определяется как ставка рефинансирования (ключевая ставка), установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства. Если объект долевого строительства передан дольщику, то исходя из нормы закона ставка должна определяться на дату подписания акта, так как исполнением обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи. 

А как быть, если иск о взыскании неустойки заявляется до подписания акта приема-передачи? Отвечая на этот вопрос, можно отметить, что мнения юристов на этот счет разошлись, существует 3 позиции юристов относительно расчета неустойки по ДДУ, когда в период просрочки ставка рефинансирования менялась и объект не передан дольщику. Мы приведем на нашем сайте все позиции с обоснованием, а дольщик при подаче иска в суд о взыскании неустойки может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать неустойку любым из данных способов и сравнить результаты).

Позиция № 1: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по ставке, действующей на дату подачи иска в суд

Позиция № 2: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период просрочки

Позиция № 3: расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства

Последний подход к расчету неустойки по ДДУ изложил Верховный суд РФ в определении от 24.10.2017 года по делу № 41-КГ17-26, отправив дело на новое рассмотрение в связи с неверным применением ставки рефинансирования и неверным расчетом неустойки.

В настоящее время в связи с неуклонным ростом ключевой ставки московские суды все чаще применяют третий подход к исчислению неустойки по ДДУ, применяя ставку, действующую в последний день срока передачи, указанного в договоре участия в долевом строительстве. При этом некоторые судьи такой метод исчисления, даже если передаточный акт подписан. Вместе с тем, дольщик вправе выбрать иной метод исчисления - наиболее выгодный для дольщика с точки зрения заявляемых сумм. Если квартира не передана или передана по акту после 28.02.2022 года, то вы можете рассчитать неустойку за весь период по действующей ставке - 20 %. Однако необходимо учитывать, что если заявляемая сумма неустойки будет более 1 млн. рублей, то вам придется заплатить пошлину за рассмотрение иска (от цены иска, превышающей 1 млн. руб.). При перерасчете судом суммы неустойки по другой ставке излишне уплаченная пошлина не взыскивается с застройщика. 

Может ли застройщик в связи с пандемией, сославшись на форс-мажор, не платить неустойку за просрочку передачи квартиры?

В связи со сложившейся в 2020 году ситуацией Правительство РФ приняло Постановление от 02.04.2020 года № 423, согласно которому застройщики были освобождены от ответственности в части выплаты неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства по ДДУ за период просрочки с 03.04.2020 до 01.01.2021 года, а также в части процентов при расторжении ДДУ дольщиком в одностороннем порядке за данный период. Подробнее о Постановлении Правительства РФ от 02.04.2020 года № 423 и его последствиях для дольщиков читайте статью наших юристов. То есть просрочка в указанный период является нарушением условий договора и Закона, но государство в виду сложившихся обстоятельств освободило застройщика от ответственности за данные нарушения. За иной период дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку и проценты в соответствии с 214-ФЗ. Онлайн-калькулятор на нашем сайте учитывает особенности исчисления неустойки в 2020 году.

Какие особенности взыскания неустойки с застройщика, если квартира приобретена по военной ипотеке?

Никаких особенностей, так как приобретение квартиры не на свои денежные средства, а на кредитные деньги, субсидии и прочее никак не влияет на возможность взыскать неустойку за просрочку передачи недвижимости, так как обязательства перед застройщиком по оплате вами исполнены. Более того, не влияет на возможность взыскания неустойки с застройщика просрочка вами исполнения обязательств по кредитному договору.

Обременение квартиры военной ипотекой не влияет на процедуру взыскания неустойки с застройщика. Требования застройщику предъявляются в общем порядке, уведомлять кого-либо о данном судебном процессе не нужно, деньги на основании решения суда поступают на банковский счет дольщиков.

Можно ли взыскать неустойку через арбитражный суд и насколько это выгодно дольщику?

Дольщик, являясь физическим лицом, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры, поскольку это запрещено в соответствии с правилами подведомственности споров. Арбитражные суды рассматривают экономические споры, возникающие преимущественно между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Однако участник долевого строительства может уступить своё право требования неустойки с застройщика индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, заключив договор цессии (уступки права требования). Условия вознаграждения цедента (дольщика) могут быть различны. Так цессионарий (юридическое лицо или ИП) может выплатить вознаграждение после судебного разбирательства с застройщиком и получения от него денег или же уплатить деньги сразу после заключения договора.

Следует иметь ввиду, что при уступке права на неустойку юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю теряется право требования 50% "потребительского" штрафа и денежной компенсации морального вреда, поскольку они неразрывно связаны с личностью кредитора (дольщика как физического лица), что подтверждается судебной практикой. Таким образом, дольщик может уступить цессионарию лишь право требования неустойки с застройщика.

Всего несколько лет назад арбитражные суды славились практикой взыскания неустойки с застройщиков в полном объеме. В настоящее время, согласно анализу судебной практики, средний результат взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в арбитражных судах составляет 50% от заявленных исковых требований (от суммы неустойки), что, с учётом отсутствия присуждения потребительского штрафа, в большинстве случаев, уступает результатам взыскания неустойки, штрафа и денежной компенсации морального вреда через суды общей юрисдикции.

Можно ли взыскать неустойку за просрочку передачи машино-места или кладовки?

Если кладовое помещение или машино-место было приобретено гражданином по договору участия в долевом строительстве, то на него также распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе – положения по выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств застройщиком по своевременной передаче объекта недвижимости.

Вместе с тем следует заметить, что поскольку, в большинстве случаев, стоимость подобных нежилых помещений во много раз уступает стоимости квартир, то и неустойка за их просрочку гораздо ниже и обычно не превышает 100 000 рублей, а соответственно для её взыскания следует обращаться к мировому судье. Дольщик может также объединить требования о взыскании неустойки за просрочку квартиры, кладовки, машино-места в один иск.

Юридическая фирма "Двитекс" также оказывает услуги по взысканию неустойки за просрочку передачи нежилых помещений (в том числе – кладовок и машиномест) с застройщиков.


Наверх