Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Как увеличить выкупную цену при изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для муниципальных или государственных нужд?
- 18 апреля 2024
- 10 минут
- 1625
- 87
- Юрист
В статье "Изъятие недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд" мы разобрали основания для изъятия, перспективы обжалования решения об изъятии, порядок изъятия и правила определения выкупной цены. В настоящей статье мы расскажем о том, как собственнику оспорить размер возмещения при изъятии и увеличить выкупную стоимость.
Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % больше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, занижение рыночной цены недвижимости и возмещаемых убытков - это естественное желание города уменьшить выплаты. Кроме того, государственному органу могут быть неизвестны суммы убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости правообладателю, в частности убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода. Оспорить размер возмещения собственник может в в судебном порядке.
Чтобы увеличить сумму возмещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма после получения от уполномоченного органа проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд.
- Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков
- Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган
- Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости
- Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии объекта недвижимости
- Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием объекта недвижимости на основании решения суда
Оспаривание выкупной стоимости недвижимости при ее изъятии у собственника для государственных или муниципальных нужд - пошаговая инструкция
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков
Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Для точной оценки убытков соберите все документы, подтверждающие возникновение убытков в связи с изъятием (например, договоры аренды, при этом он должен быть заключен до получения решения об изъятии).
Вместе с тем, в делах данной категории всегда назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения (суд не разбирается с различиями между отчетами об оценке, предоставленными сторонами, поэтому назначает независимую экспертизу). Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % выше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным государственным органом, то есть в среднем на 20-50 % можно увеличить сумму возмещения за изымаемый объект недвижимости через суд.
Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган
Срок для подписания правообладателем соглашения устанавливается 90 календарных дней с даты получения проекта соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения правообладатель должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.
Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости
Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска в суд.
Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде.
Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии объекта недвижимости
Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом.
Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое складывается из рыночной стоимости земельного участка (или рыночной стоимости иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано (или рыночной стоимости иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению), а также причиненных изъятием убытков).
При этом собственник недвижимости должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.
Государственные органы очень активно отстаивают свои интересы в суде по искам о принудительном изъятии, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.
Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием объекта недвижимости на основании решения суда
Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом. После вступления в законную силу решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег.
Например, в данном деле сумма возмещения была увеличена почти на 30 % (ДГИ определил сумму возмещения в размере 7,736 млн.руб., досудебная оценка - 11,932 млн.руб., судебная экспертиза установила сумму возмещения с учетом убытков в размере 10, 049 млн. руб.)
Услуги юристов при изъятии недвижимости для государственных нужд
Мы предлагаем комплексные услуги оценщиков и юристов по защите собственников при изъятии земельных участков и иного недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд.
- Оспаривание суммы возмещения и решения об изъятии недвижимости
- Оценка рыночной стоимости недвижимости
- Подготовка протокола разногласий к договору об изъятии
- Подготовка возражений на исковое заявление о принудительном изъятии
- Защита интересов собственника в судебных заседаниях
- Обжалование решения суда об изъятии недвижимости
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте