Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Принудительное изъятие земельного участка и иной недвижимости для государственных нужд
- 18 апреля 2024
- 23 минуты
- 2275
- 19
- Юрист
- Законно ли принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
- Кто принимает решение о принудительном изъятии земельного участка или иной недвижимости под государственные или муниципальные нужды?
- Как государственный орган определяет собственника недвижимости, в отношении которой принято решение об изъятии?
- Как происходит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
- Как выглядит соглашение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд?
- Можно ли не подписывать соглашение об изъятии земельного участка для госнужд? И что отвечать на соглашение?
- Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?
- Как увеличить выкупную цену при изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд?
Законно ли принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
Изъятие земельного участка является одним из оснований прекращения права собственности.
Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:
- выполнением международных договоров Российской Федерации
- строительством, реконструкцией перечисленных в законе объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (линии электропередач, подстанции, автомобильные и железные дороги и т.д.)
- иными основаниями, предусмотренными федеральными законами
Достаточно распространено изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных нужд при строительстве федеральных дорог.
Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для государственных нужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории.
Кроме того, Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 года № 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации (программу реновации жилищного фонда в городе Москве).
Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 года № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 года № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности.
Также одним из оснований изъятия земельных участков является изъятие недвижимого имущества на основании решения о комплексном развитии территорий (КРТ). Зонами комплексного развития охвачено значительное число территорий на картах правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области. Читайте подробнее о процедурах КРТ жилой и нежилой застройки и правах правообладателей при принятии решения о КРТ и особенностях изъятия земельных участков в ходе указанных процедур.
Кто принимает решение о принудительном изъятии земельного участка или иной недвижимости под государственные или муниципальные нужды?
Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления. При изъятии земельного участка для государственных нужд в городе Москве распоряжение об изъятии принимает Департамент городского имущества г. Москвы. Решение об изъятии земельного участка в Московской области принимает Правительство Московской области, как правило, в лице Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области.
Как государственный орган определяет собственника недвижимости, в отношении которой принято решение об изъятии?
Собственники и арендаторы недвижимости, в отношении которой принято решение об изъятии, определяются на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Также с целью выявления заинтересованных лиц публикуется в Интернете сообщение о планируемом изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости. Собственники и иные правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН могут в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подать заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно для того, чтобы права были учтены надлежащим образом.
При отсутствии собственника земельного участка уполномоченный орган обращается в суд с иском о признании права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой земельный участок (иной объект). Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).
Как происходит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
Опишем вкратце процедуру изъятия объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд:
- уполномоченный государственный или муниципальный орган направляет запрос в Росреестр в целях определения собственников объектов недвижимости, которые подлежат изъятию, а также публикует сообщение о планируемом изъятии
- уполномоченный орган готовит, принимает и публикует в течение 10 дней со дня принятия правовой акт об изъятии земельных участков, иных объектов недвижимости. Копии решения об изъятии объектов недвижимости направляются также правообладателям изымаемых объектов недвижимого имущества и в Росреестр. Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. Причем он считается извещенным, даже если фактически не получил письмо с решением, но оно было доставлено по надлежащему адресу – по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физлицом, или по месту нахождения собственника-юрлица. Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте.
- уполномоченный орган организует проведение независимой оценки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, а также определения убытков, причиненных их изъятием
- уполномоченный орган готовит и направляет правообладателям для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
- правообладателю недвижимости предоставляется 90 календарных дней со дня получения проекта для подписания соглашения об изъятии. При несогласии с суммой возмещения правообладатель может заявить возражения.
- в случае, если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником не представлено подписанное соглашение об изъятии, уполномоченный орган обращается в суд с требованием о принудительном изъятии объекта недвижимости
Как выглядит соглашение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд?
Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или соглашения, заключаемого с собственником. Соглашение нужно для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.
- наименование сторон договора;
- кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии подробно описывают изымаемые объекты;
- цель изъятия;
- реквизиты распоряжения об изъятии недвижимости: дата принятия, номер и название принявшего его органа;
- права на участки и объекты, которые прекращаются;
- срок, в течение которого правообладатель должен передать объекты недвижимости; при этом он не может превышать 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;
- размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.
Можно ли не подписывать соглашение об изъятии земельного участка для госнужд? И что отвечать на соглашение?
Если вас не устраивает выкупная цена (сумма возмещения) или другие условия соглашения, то вы можете направить свои возражения. Направлять письменные возражения на соглашение или нет - выбор за вами. В любом случае, если соглашение не будет подписано в течение 90 дней, государственный орган обратится в суд, в этом случае сумму возмещения и другие условия изъятия будет определять суд. Вместе с тем, иногда при получении возражений госорган соглашается подписать договор на предложенных условиях, что позволяет избежать долгой судебной процедуры.
Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ. Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Размер возмещения определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами. Его рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).
Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.
- объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ);
- неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя об изъятии (но предусмотрены и исключения, например если улучшения произведены для обеспечения безопасности недвижимости);
- объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя об изъятии земли (за исключением случаев, когда строительство вели на основании ранее выданного разрешения);
- сделки, которые правообладатель заключил после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков, подлежащих включению в размер возмещения (например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием недвижимости)
Как увеличить выкупную цену при изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд?
Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % больше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, занижение рыночной цены недвижимости и возмещаемых убытков - это естественное желание города уменьшить выплаты. Кроме того, государственному органу могут быть неизвестны суммы убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости правообладателю, в частности убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода. Оспорить размер возмещения собственник может в судебном порядке.
Чтобы увеличить сумму возмещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма после получения от уполномоченного органа (Департамента городского имущества г. Москвы, Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, иного органа) проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков
Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Для точной оценки убытков соберите все документы, подтверждающие возникновение убытков в связи с изъятием (например, договоры аренды, при этом он должен быть заключен до получения решения об изъятии).
Вместе с тем, в делах данной категории всегда назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения (суд не разбирается с различиями между отчетами об оценке, предоставленными сторонами, поэтому назначает независимую экспертизу). Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % выше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным государственным органом, то есть в среднем на 20-50 % можно увеличить сумму возмещения за изымаемый объект недвижимости через суд.
Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган
Срок для подписания правообладателем соглашения устанавливается 90 календарных дней с даты получения проекта соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения правообладатель должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.
Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости
Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска о принудительном изъятии в суд.
Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде.
Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии объекта недвижимости
Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом.
Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое складывается из рыночной стоимости земельного участка (или рыночной стоимости иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано (или рыночной стоимости иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению), а также причиненных изъятием убытков).
При этом собственник недвижимости должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.
Государственные органы очень активно отстаивают свои интересы в суде по искам о принудительном изъятии, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.
Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием объекта недвижимости на основании решения суда
Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом. После вступления в законную силу решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег.
Например, в данном деле сумма возмещения была увеличена почти на 30 % (ДГИ определил сумму возмещения в размере 7,736 млн.руб., досудебная оценка - 11,932 млн.руб., судебная экспертиза установила сумму возмещения с учетом убытков в размере 10, 049 млн. руб.)
Юридическая фирма “Двитекс” предлагает защиту в споре о принудительном изъятии земельного участка или иной недвижимости, а также комплексное сопровождение вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы, Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, иными уполномоченными органами при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд. Всю работу мы берем на себя: от оценки рыночной стоимости недвижимости до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали! Мы (в отличие от многих юристов) не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения. Если вы хоть раз сталкивались с работой государственных органов, то вы знаете не понаслышке, что исполнить решение суда сложнее, чем добиться его вынесения в свою пользу. Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Услуги юристов при изъятии недвижимости для государственных нужд
Мы предлагаем комплексные услуги оценщиков и юристов по защите собственников при изъятии земельных участков и иного недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд.
- Оспаривание суммы возмещения и решения об изъятии недвижимости
- Оценка рыночной стоимости недвижимости
- Подготовка протокола разногласий к договору об изъятии
- Подготовка возражений на исковое заявление о принудительном изъятии
- Защита интересов собственника в судебных заседаниях
- Обжалование решения суда об изъятии недвижимости
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте