Как расторгнуть договор аренды (найма) квартиры раньше срока в 2026 году?

В повседневной жизни мы часто при передаче жилья во временное пользование говорим об "аренде квартиры", именуем договор, заключаемый с жильцом, договором аренды квартиры, жилого дома и т.д. Однако с точки зрения закона, это не совсем верно. Договор аренды и договора найма жилого помещения имеют существенные отличия, в том числе в процедуре расторжения.

Договор найма может быть заключен только в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, данный договор, в отличие от аренды, может быть заключен ограниченным кругом лиц. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Если коммерческая организация желает получить в пользование (владение и пользование) жилое помещение, ей придется заключать договор аренды или иной договор. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, можно арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Таким образом, в отношении нежилых помещений (например, апартаментов) может быть заключен только договор аренды (ст. 606 ГК РФ), а в отношении жилого помещения (квартиры, комнаты в квартире, жилого дома) может быть заключен как договор найма (если наниматель - физическое лицо), так и договор аренды (если наниматель - юридическое лицо, организация, которая снимает жилье для проживания своих сотрудников). 

В настоящей статье мы поговорим об особенностях досрочного расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя (собственника) или нанимателя.

Если вас интересует расторжение договора аренды, предлагаем ознакомиться с подробной инструкцией нашего юриста по ссылке.

Досрочное расторжение договора найма жилой недвижимости - одна из самых конфликтных процедур в гражданском праве. Просто собрать вещи и съехать или, напротив, сменить замки и выставить чужое имущество на улицу - прямой путь к судебным искам  и серьезным убыткам.

Способы расторжения договора найма квартиры: как законно разорвать отношения

Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора раньше срока:

Еще один способ прекращения обязательств по договору - истечение срока действия договора, которое в случае с наймом жилья также имеет свои нюансы. 

Поговорим о каждом способе расторжения договора найма квартиры подробнее.

Расторжение договора найма квартиры или дома по соглашению сторон

Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора.

Чтобы расторгнуть договор найма по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается. 

Если вы только предлагаете контрагенту расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.

Соглашение о расторжении договора найма составляется в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Перед составлением соглашения рекомендуем провести сверку взаимных расчетов. 

Укажите в соглашении о расторжении договора найма следующие сведения:

• сведения о расторгаемом договоре найма: его наименование, дату, номер, сведения, идентифицирующие объект (обязательно)
• наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
• указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме - например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
• момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения). 
• состояние обязательств сторон, условия о возврате квартиры и выселении, санкции за нарушение срока выселения (рекомендуется)

1. Проведение сверки расчетов: есть ли долг по плате за наем или переплата, соответственно наниматель должен погасить задолженность или собственник вернуть деньги.
2. Определение судьбы обеспечительного платежа. Здесь возможно несколько сценариев: а) обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний, б) из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность, в) обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора найма (на практике вопрос возможности включения такого условия в договор является спорным).

Расторжение договора найма квартиры раньше срока в одностороннем порядке

По общему правилу, односторонний отказ от договора возможен только в том случае, если такое право прямо предусмотрено. 

В силу п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 

Норма ст. 687 ГК РФ не предоставляет аналогичного права наймодателю (собственнику) квартиры. По закону наймодатель не имеет права на односторонний (внесудебный) немотивированный отказ от договора. В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке в определенных случаях. 

Вместе с тем, в судебной практике, исходя из баланса интересов сторон и принципа свободы договора, норма п. 2 ст. 687 ГК РФ толкуется как диспозитивная, а не императивная норма, а соответственно стороны вправе в договоре краткосрочного найма установить право наймодателя на односторонний отказ от договора. Однако  основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. В качестве оснований для одностороннего расторжения в договор могут быть включены нарушения, указанные в п. 2 ст. 687 ГК РФ (невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает) или другие существенные нарушения интересов собственника. Данной позиции придерживается также Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П).

После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора найма в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. Договор будет считаться прекращенным с момента истечения срока для уведомления, установленного законом или договором. 

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).

Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. 

Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения гражданину направляются по адресу регистрации и фактического проживания. Рекомендуем направлять уведомление ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).

В случае необходимости принудительного взыскания денежных средств по расторгнутому в одностороннем порядке договору сторона договора обращается в суд с иском о взыскании денежных средств, требование о расторжении договора в иск включать не нужно.

Чек-лист: Досрочное расторжение договора найма квартиры в одностороннем порядке

• Проверить наличие основание для одностороннего отказа (если договор расторгает наниматель, то право установлено законом; если договор расторгает собственник, то право на односторонний отказ может быть предусмотрено договором при наличии оснований, проверяем текст договора - есть ли право на досрочный отказ и какие условия отказа).
• Подготовьте уведомление об одностороннем отказе от договора найма.
• Определите дату прекращения договора и направьте уведомление заблаговременно (проверяйте срок уведомления в договоре; для нанимателя - 3 месяца)
• Перед направлением уведомления желательно урегулировать финансовые взаиморасчеты. Если другая сторона по расчетам вам должна (долг по арендной плате или переплата, возврат обеспечительного платежа), то укажите денежное требование сразу в уведомлении.
• Верните или требуйте возврата квартиры, дома или иного жилья по договору. После прекращения обязательств по договору стороны должны подписать акт о возврате имущества. До подписания акта имущество будет находиться в фактическом пользовании. На практике часто возникают конфликты, из-за несогласия второй стороны с досрочным расторжением договора. Одним из способов манипулирования в этих случаях становится акт возврата имущества. Либо арендатор не хочет возвращать имущество, не согласившись с расторжением договора по инициативе арендодателя, либо арендодатель не принимает имущество, чтобы "продлить аренду". Способ разрешения спора зависит от вида имущества и обстоятельств дела. В частности, при расторжении договора найма квартиры или иного жилья выселять арендатора придется через суд.

На практике, неуказание в договоре найма права собственника на односторонний отказ при наличии нарушений - это одна из самых распространенных ошибок, которые стоят денег и времени. Допустим, финансовое состояние вашего арендатора изменилось, он перестал платить арендную плату, долг растет, возникает нормальный вопрос: "Как досрочно расторгнуть договор и выселить его из квартиры?". Прочитав договор найма, собственник узнает, что стороны "забыли" предусмотреть право на односторонний отказ в таком случае. В данной ситуации собственник будет вынужден обращаться суд, долго ждать решения суда, а арендатор будет на законных основаниях пользоваться квартирой и ничего не платить. Долг с него взыщет в суд, а вот будет ли фактически исполнить решение суда, если арендатор не имеет денежных средств, крайне сложно.

Расторжение договора найма квартиры через суд

Если наниматель против выселения, а права на односторонний отказ в договоре нет, наймодатель может расторгнуть договор через суд, но строго при наличии веских оснований, предусмотренных законом.

Основания для расторжения договора найма через суд

В то же время договором найма могут быть предусмотрены основания, отличные от вышеуказанных, для возможности расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя в случае существенного нарушения его законных интересов нанимателем.

Расторжение договора найма квартиры в судебном порядке: пошаговая инструкция

Шаг 1. Предупредите нанимателя о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора найма

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении. По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор найма в судебном порядке, составьте и направьте нанимателю предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - это два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить нанимателю и предупреждение, и предложение.

В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого он должен ответить на предложение. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора найма

Подать исковое заявление вы можете только после того, как наниматель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора найма

По общему правилу исковое заявление о расторжении договора найма подается в суд по месту нахождения ответчика, но в договоре может быть установлена иная подсудность. При расторжении договора найма жилого помещения, помимо расторжения договора, заявляется требование о выселении нанимателя и членов его семьи, а на данное требование распространяются правила об исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК), иск подается в районный суд по месту нахождения помещения. В делах о выселении обязательное участие принимает прокурор.

Исковое заявление может быть подано в суд:

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований закона, а именно: 

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. 

Следует отметить, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Для расторжения договора найма к иску в суд необходимо приложить следующие документы:

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.).

Расторжение договора найма жилого помещения через суд имеет некоторые отличия. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 

Таким образом, расторжение договора найма квартиры, жилого дома или комнаты с арендатором через суд может стать длительным процессом в несколько этапов. Для того чтобы это не произошло, важно правильно подготовиться к судебному процессу, подготовить большую доказательственную базу, чтобы подтвердить, что предоставление арендатору срока для устранения нарушений или отсрочки исполнения решения суда существенно нарушит интересы собственника помещения. Именно поэтому в делах о расторжении договора найма важно привлечь опытного юриста по данной категории дел. Стоимость услуг юриста на практике окупается быстрым разрешением спора и освобождением помещения для дальнейшей сдачи в аренду.

Шаг 4. Получение решения суда

Шаг 5. Получение исполнительного листа и исполнение решения суда

Если ответчик (ответчики) не желает добровольно исполнять решение суда о выселении, судом по вашему заявлению выдается исполнительный лист, который также по вашему ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом. Исполнительный лист является основанием для возбуждения исполнительного производства.

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда. Основаниями для предоставления отсрочки могут являться неустранимые на момент обращения в суд обстоятельства, препятствующие выселению в установленный срок (например, тяжелое имущественное положение гражданина). Вопрос о наличии оснований для отсрочки решается судом в каждом конкретном случае.

Выселение нанимателя, других проживающих с ним в жилом помещении граждан, в отношении которых выдан исполнительный лист, осуществляется судебными приставами-исполнителями. Если жилое помещение не освобождено в течение установленного срока для добровольного исполнения требования о выселении, судебный пристав-исполнитель устанавливает новый срок для выселения. По истечении такого срока принудительное выселение производится без дополнительного извещения указанных лиц.

Выселение включает в себя освобождение жилого помещения от выселяемых лиц, их имущества, домашних животных и запрещение указанным лицам пользоваться освобожденным помещением. При этом законодательство не содержит ограничений на выселение указанных граждан, связанных с наличием у них несовершеннолетних детей.

Принудительное выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел). В целях принудительного выселения может быть привлечена соответствующая специализированная организация. Судебный пристав-исполнитель составляет акт о выселении и опись имущества. Расходы на применение мер принудительного исполнения возмещаются за счет выселяемых лиц.

Истечение срока действия договора: прекращается ли договор найма автоматически?

Одно из вариантов прекращения обязательств по договору - это истечение его срока. Однако с договором найма не все так просто.

По договору найма жилого помещения у нанимателя также есть преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако оно имеет определенные нюансы. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Можно ли расторгнуть договор найма квартиры раньше срока?

Да, но возможность досрочного прекращения зависит от условий договора, его срока, оснований для расторжения и статуса сторон. Подробнее об этом мы рассказали выше в статье. Систематизируем информацию о расторжении договора найма жилья в таблицу:

Нужно ли составлять акт возврата квартиры?

Да, это обязательный документ, который подтверждает фактическое прекращение владения и пользования помещением. Акт возврата может быть включен в соглашение о расторжении.

Что делать с обеспечительным платежом после расторжения договора найма?

Судьба обеспечительного платежа зависит от условий договора и обстоятельств. Здесь возможно несколько сценариев: 

1. обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний
2. из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность по оплате
3. обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора (вопрос действительности такого условия на практике вызывает сомнения в случае с наймом)

Опасные ошибки собственников при расторжении договора найма

Пытаясь ускорить процесс выселения «захватчиков», владельцы недвижимости часто совершают противоправные действия:

• Самовольная смена замков в присутствии вещей жильцов. Если у арендаторов на руках действующий договор, они могут вызвать полицию или подать иск в суд о чинении препятствий в пользовании жилым помещением. Кроме того, жильцы могут заявить, что из квартиры «пропала крупная сумма денег» или ценные вещи. Собственнику придется доказывать обратное в рамках уголовного дела.

• Удержание личных вещей в счет долга. Забирать технику, одежду или документы арендаторов в залог без их письменного согласия незаконно. Это квалифицируется как хищение или грабеж.

• Отключение коммунальных услуг (света, воды). Если собственник самостоятельно перерезает провода или блокирует канализацию, наниматели могут взыскать с него ущерб через суд, сославшись на создание условий, непригодных для жизни, и нарушение санитарных норм.

Важнейший нюанс: почему «аренда» квартиры регулируется строже, чем коммерческая недвижимость

В обиходе мы привыкли называть сдачу жилья «арендой». Однако, согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), если недвижимость сдается гражданину (физическому лицу) для проживания, то оформляется именно договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).

Российское законодательство традиционно считает нанимателя (жильца) более слабой и уязвимой стороной в сделке. Кроме того, Конституция РФ защищает право граждан на жилище. Поэтому нормы ГК РФ, регулирующие наем жилья, носят преимущественно императивный (обязательный) характер.