Ситуация, когда арендатор перестает платить за жилье, но при этом пользуется квартирой и не уезжает, достаточно распространенные. О том, как собственнику защитить себя и выселить недобросовестного арендатора, речь пойдет в этой статье юриста.
В повседневной жизни мы часто при передаче жилья во временное пользование говорим об "аренде квартиры", именуем договор, заключаемый с жильцом, договором аренды квартиры, жилого дома и т.д. Однако с точки зрения закона, это не совсем верно. Договор аренды и договора найма жилого помещения имеют существенные отличия, в том числе в процедуре расторжения.
Договор найма может быть заключен только в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, данный договор, в отличие от аренды, может быть заключен ограниченным кругом лиц. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Если коммерческая организация желает получить в пользование (владение и пользование) жилое помещение, ей придется заключать договор аренды или иной договор. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, можно арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.
Таким образом, в отношении нежилых помещений (например, апартаментов) может быть заключен только договор аренды (ст. 606 ГК РФ), а в отношении жилого помещения (квартиры, комнаты в квартире, жилого дома) может быть заключен как договор найма (если наниматель - физическое лицо), так и договор аренды (если наниматель - юридическое лицо, организация, которая снимает жилье для проживания своих сотрудников).
В настоящей статье мы поговорим об особенностях досрочного расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя (собственника) и выселения нанимателя из квартиры.
Если вас интересует расторжение договора аренды нежилого помещения, предлагаем ознакомиться с подробной инструкцией нашего юриста по ссылке.
Досрочное расторжение договора найма жилой недвижимости - одна из самых конфликтных процедур в гражданском праве. Просто сменить замки и выставить чужое имущество на улицу, если у вас заключен официальный договор - это прямой путь к судебным искам и серьезным убыткам.
Можно ли расторгнуть договор найма квартиры и выселить арендатора раньше срока?
Да, но возможность досрочного прекращения зависит от условий договора, его срока, оснований для расторжения. Подробнее об этом мы расскажем далее.
Как расторгнуть договор найма квартиры досрочно?
Если между вами и нанимателем заключен письменный договор найма, то для того чтобы выселить нанимателя из вашей квартиры, нужно сначала расторгнуть договор.
Закон устанавливает 3 способа расторжения договора раньше срока:
- по соглашению сторон (если обе стороны согласны)
- в одностороннем внесудебном порядке (по заявлению одной из сторон)
- в судебном порядке
Еще один способ прекращения обязательств по договору - истечение срока действия договора, которое в случае с наймом жилья также имеет свои нюансы.
Поговорим о каждом способе расторжения договора найма квартиры, если с инициативой выступает собственник, подробнее.
Расторжение договора найма квартиры или дома по соглашению сторон
Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора.
Чтобы расторгнуть договор найма по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается.
Если вы только предлагаете арендатору расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.
Соглашение о расторжении договора найма составляется в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Перед составлением соглашения рекомендуем провести сверку взаимных расчетов.
Укажите в соглашении о расторжении договора найма следующие сведения:
- сведения о расторгаемом договоре найма: его наименование, дату, номер, сведения, идентифицирующие объект (обязательно)
- наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
- указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме - например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
- момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения).
- состояние обязательств сторон, условия о возврате квартиры и выселении, санкции за нарушение срока выселения (рекомендуется)
- Проведение сверки расчетов: есть ли долг по плате за наем или переплата, соответственно наниматель должен погасить задолженность или собственник вернуть деньги.
- Определение судьбы обеспечительного платежа. Здесь возможно несколько сценариев: а) обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний, б) из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность, в) обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора найма (на практике вопрос возможности включения такого условия в договор является спорным).
Услуги юриста по подготовке соглашения о расторжении договора
Расторжение договора найма квартиры в одностороннем порядке по инициативе собственника
Если переговоры с арендатором ни к чему не привели, то необходимо приступать к плану Б. Это может быть либо расторжение договора в одностороннем (внесудебном) порядке, либо расторжение договора через суд.
По общему правилу, односторонний отказ от договора возможен только в том случае, если такое право прямо предусмотрено.
Норма ст. 687 ГК РФ не предоставляет права наймодателю (собственнику) квартиры на односторонний отказ от договора. По закону наймодатель не имеет права на односторонний (внесудебный) немотивированный отказ от договора. В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке в определенных случаях.
Вместе с тем, в судебной практике, исходя из баланса интересов сторон и принципа свободы договора, норма п. 2 ст. 687 ГК РФ толкуется как диспозитивная, а не императивная норма, а соответственно стороны вправе в договоре краткосрочного найма установить право наймодателя на односторонний отказ от договора. Однако основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. В качестве оснований для одностороннего расторжения в договор могут быть включены нарушения, указанные в п. 2 ст. 687 ГК РФ (невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает) или другие существенные нарушения интересов собственника. Данной позиции придерживается также Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П).
Исходя из судебной практики, наймодатель (собственник) квартиры вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только если это право указано в договоре, а также соблюдены основания для такого расторжения (в договоре должны быть указаны основания - существенные нарушения со стороны нанимателя).
После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора найма в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. Договор будет считаться прекращенным с момента истечения срока для уведомления, установленного законом или договором.
Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).
Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора.
Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения гражданину направляются по адресу регистрации и фактического проживания. Рекомендуем направлять уведомление ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).
В случае необходимости принудительного взыскания денежных средств по расторгнутому в одностороннем порядке договору собственник обращается в суд с иском о взыскании денежных средств, требование о расторжении договора в иск включать не нужно.
Не исключена также ситуация, когда несмотря на расторжение договора в одностороннем порядке, арендатор отказывается выселяться. В таких ситуациях вы можете прибегнуть к помощи участкового, полиции, предоставив им доказательства незаконного использования квартиры без договора (договор расторгнут), но в большинстве случаев выселять арендатора придется через суд, о чем мы поговорим далее.
На практике, неуказание в договоре найма права собственника на односторонний отказ при наличии нарушений - это одна из самых распространенных ошибок, которые стоят денег и времени. Допустим, финансовое состояние вашего арендатора изменилось, он перестал платить арендную плату, долг растет, возникает нормальный вопрос: "Как досрочно расторгнуть договор и выселить его из квартиры?". Прочитав договор найма, собственник узнает, что стороны "забыли" предусмотреть право на односторонний отказ в таком случае. В данной ситуации собственник будет вынужден обращаться суд, долго ждать решения суда, а арендатор будет на законных основаниях пользоваться квартирой и ничего не платить. Долг с него взыщет в суд, а вот будет ли фактически исполнить решение суда, если арендатор не имеет денежных средств, крайне сложно.
Шаблон договора найма квартиры
Расторжение договора найма квартиры и выселение арендатора через суд
Если наниматель против выселения, а права на односторонний отказ в договоре нет, наймодатель может расторгнуть договор через суд, но строго при наличии веских оснований, предусмотренных законом.
Основания для расторжения договора найма и выселение его через суд
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (срок договора до 1 года) в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства).
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает
- помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, либо находится в аварийном состоянии
- наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей (право на расторжение появляется после однократного предупреждения о необходимости устранения нарушения). Систематическое нарушение прав и интересов соседей - это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.).
В то же время договором найма могут быть предусмотрены основания, отличные от вышеуказанных, для возможности расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя в случае существенного нарушения его законных интересов нанимателем.
Расторжение договора найма квартиры и выселение арендатора в судебном порядке: пошаговая инструкция
Шаг 1. Предупредите нанимателя о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора найма
Сторона договора, желающая расторгнуть договор, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении. По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор найма в судебном порядке, составьте и направьте нанимателю предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - это два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить нанимателю и предупреждение, и предложение.
В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого он должен ответить на предложение. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.
Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора найма и выселении нанимателя
Подать исковое заявление вы можете только после того, как наниматель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в предложении о расторжении.
Подсудность спора о расторжении договора найма и выселении
По общему правилу исковое заявление о расторжении договора подается в суд по месту нахождения ответчика, но в договоре может быть установлена иная подсудность.
При расторжении договора найма жилого помещения, помимо расторжения договора, заявляется требование о выселении нанимателя и членов его семьи, а на данное требование распространяются правила об исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК), иск подается в районный суд по месту нахождения помещения. В делах о выселении обязательное участие принимает прокурор.
Исковое заявление может быть подано в суд:
- через электронную систему подачи документов в суд
- лично или через представителя в экспедицию суда
- отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой
Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований закона, а именно:
- необходимо составить иск в письменной форме
- важно указать наименование суда, в который направляется иск
- обязательно следует указать данные истца, ответчика, третьих лиц
- следует описать требования со ссылками на положения закона и иных нормативно-правовых актов
- в случае, если указана цена иска, то необходимо произвести расчет требований
- необходимо указать дату отправки досудебной претензии ответчику
- можете также заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер (арест денежных средств на счете и т.д.) - мер, направленных на обеспечение исполнения решения суда о взыскании денег
- также следует помнить, что в исковом заявлении указывается перечень прилагаемых документов
В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.
Для расторжения договора найма и выселения арендатора из квартиры к иску в суд необходимо приложить следующие документы:
- копия договора найма с приложениями, дополнительными соглашениями, передаточным актом
- копии документов, подтверждающих наличие оснований для расторжения, предусмотренных законом или договором
- копии документов, подтверждающих соблюдение претензионного срока
- копия доверенности, если иск подписывает представитель
- документы, подтверждающие направление иска и документов к нему ответчику, третьим лицам (почтовая квитанция об отправке, опись вложения)
- копии документов, подтверждающих оплату судебных расходов (при наличии - например, при привлечении юриста для взыскания задолженности)
- документ об оплате госпошлины за рассмотрение иска в суде
После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.
Шаг 3. Защита интересов в суде
При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.).
Расторжение договора найма жилого помещения через суд имеет некоторые отличия. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Таким образом, расторжение договора найма квартиры, жилого дома или комнаты с арендатором через суд может стать длительным процессом в несколько этапов. Для того чтобы это не произошло, важно правильно подготовиться к судебному процессу, подготовить большую доказательственную базу, чтобы подтвердить, что предоставление арендатору срока для устранения нарушений или отсрочки исполнения решения суда существенно нарушит интересы собственника помещения. Именно поэтому в делах о расторжении договора найма важно привлечь опытного юриста по данной категории дел. Стоимость услуг юриста на практике окупается быстрым разрешением спора и освобождением помещения для дальнейшей сдачи в аренду.
Шаг 4. Получение решения суда
При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Шаг 5. Получение исполнительного листа и исполнение решения суда
Если ответчик (ответчики) не желает добровольно исполнять решение суда о выселении, судом по вашему заявлению выдается исполнительный лист, который также по вашему ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом. Исполнительный лист является основанием для возбуждения исполнительного производства.
Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда. Основаниями для предоставления отсрочки могут являться неустранимые на момент обращения в суд обстоятельства, препятствующие выселению в установленный срок (например, тяжелое имущественное положение гражданина). Вопрос о наличии оснований для отсрочки решается судом в каждом конкретном случае.
Выселение нанимателя, других проживающих с ним в жилом помещении граждан, в отношении которых выдан исполнительный лист, осуществляется судебными приставами-исполнителями. Если жилое помещение не освобождено в течение установленного срока для добровольного исполнения требования о выселении, судебный пристав-исполнитель устанавливает новый срок для выселения. По истечении такого срока принудительное выселение производится без дополнительного извещения указанных лиц.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения от выселяемых лиц, их имущества, домашних животных и запрещение указанным лицам пользоваться освобожденным помещением. При этом законодательство не содержит ограничений на выселение указанных граждан, связанных с наличием у них несовершеннолетних детей.
Принудительное выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел). В целях принудительного выселения может быть привлечена соответствующая специализированная организация. Судебный пристав-исполнитель составляет акт о выселении и опись имущества. Расходы на применение мер принудительного исполнения возмещаются за счет выселяемых лиц.
Истечение срока действия договора: прекращается ли договор найма автоматически?
Одно из вариантов прекращения обязательств по договору - это истечение его срока. Однако с договором найма не все так просто.
По договору найма жилого помещения у нанимателя также есть преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако оно имеет определенные нюансы. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Таким образом, даже при истечении срока договора найма может возникнуть спор с нанимателем в связи с его отказом уехать из квартиры:
- арендатор будет настаивать на том, что договор пролонгирован, и он имеет право пользоваться квартирой
- собственник, наоборот, будет требовать выселения в связи с истечением срока действия договора.
Собственнику, чтобы не столкнуться с "автоматической пролонгацией" договора найма важно соблюдать правила:
- не позднее чем за 3 месяца до истечения срока предупредите арендатора об отказе от продления договора или о новых условиях (если вы хотите сменить арендатора, то укажите условия, на которые арендатор явно не согласится, иначе если вы уведомите арендатора об отказе от продления, но в течение года заключите договор с иным арендатором, остается риск, что арендатор "из вредности" обратится в суд с иском об оспаривании нового договора или о возмещении убытков)
- в день истечения срока действия договора письменно уведомите арендатора о необходимости выселиться из квартиры, если новый договор с ним не подписан
- если арендатор не выселяется из квартиры по истечении срока договора, вызовите полицию и привлеките свидетелей для фиксации этого факта.
- если несмотря на воздействие полиции, арендатор отказывается выселяться, вам придется обратиться в суд с иском о выселении, о чем мы рассказали выше.
Если срок договора найма истек, а жилец не съезжает и не платит или нарушает порядок, собственник обязан действовать строго по закону - выселять силой, менять замки или выбрасывать вещи нельзя, так как это самоуправство (ст. 330 УК РФ).
Нужно ли составлять акт возврата квартиры?
Да, это обязательный документ, который подтверждает фактическое прекращение владения и пользования жилым помещением. Акт возврата может быть включен в соглашение о расторжении.
Что делать с обеспечительным платежом после расторжения договора найма?
Судьба обеспечительного платежа зависит от условий договора и обстоятельств. Здесь возможно несколько сценариев:
- обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний
- из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность по оплате
- обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора (вопрос действительности такого условия на практике вызывает сомнения в случае с наймом)
Чек-лист: Досрочное расторжение договора найма квартиры и выселение арендатора по инициативе собственника
Если вы планируете расторгнуть договор найма и выселить арендатора из квартиры до истечения срока аренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:- Проведите переговоры с арендатором о возможности досрочного расторжения договора. Если арендатор согласен выехать раньше срока, заключите с ним соглашение о расторжении договора найма.
- Если переговоры ни к чему не привели, проверьте наличие оснований для расторжения договора. В одностороннем порядке договор найма может быть расторгнут по инициативе собственника, если право на односторонний отказ предусмотрено договором, в договоре четко описаны нарушения со стороны нанимателя, при которых расторгается договор. Если в договоре такого права нет, то договор найма может быть расторгнут в судебном порядке (при наличии указанных в законе оснований).
- Подготовьте уведомление об одностороннем отказе от договора найма (если есть право на односторонний отказ). Определите дату прекращения договора и направьте уведомление заблаговременно (проверяйте срок уведомления в договоре). Перед направлением уведомления желательно урегулировать финансовые взаиморасчеты. Если другая сторона по расчетам вам должна (долг по арендной плате), то укажите денежное требование сразу в уведомлении.
- Если договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, проверяем основания для расторжения договора найма через суд - установлены законом (об этом также написали выше; как правило, причина расторжения - неуплата арендной платы, для расторжения через суд договора найма, заключенного на срок до года, достаточно не внести оплату более 2 раз; если срок найма более года, то договор можно расторгнуть через суд только при просрочке более 6 месяцев). Если есть основания для расторжения через суд, то направляем нанимателю предложение о расторжении или предупреждение (исходя из допущенного нарушения).
- При неисполнении арендатором предупреждения и отсутствии ответа на предложение о расторжении (отказе от расторжения), обращаемся с иском о расторжении в суд. В иске также заявляется требование о выселении.
- Если договор расторгается через суд, наниматель должен выселиться после вступления в силу решения суда. Если он это не сделает, собственник может получить исполнительный лист в суде и обратиться в службу судебных приставов для принудительного выселения.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли выселить арендаторов с несовершеннолетними детьми в зимний период?
Да, можно. В российском законодательстве нет запрета на выселение граждан с детьми зимой, если они занимают жилье незаконно. Однако суд может предоставить отсрочку исполнения решения для поиска нового жилья, но сам факт наличия детей или холодного времени года не является основанием для отказа в выселении.
Что делать, если договора аренды не было (жили «по знакомству»), а съезжать отказываются?
С точки зрения закона, граждане, проживающие в вашей квартире без договора и без регистрации, находятся там незаконно. В данном случае алгоритм схож: сначала вызывается полиция для фиксации факта нахождения посторонних лиц на вашей территории. Если полиция отказывается выдворять их (ссылаясь на то, что это гражданско-правовой спор), собственник подает в суд иск о выселении.
Как быть, если арендатор скрылся, оставив свои вещи и долги?
Нельзя просто выбросить вещи. Необходимо составить акт осмотра помещения в присутствии двух-трех свидетелей (например, соседей или представителей управляющей компании), сделать подробную видеофиксацию и опись оставленного имущества. Вещи следует аккуратно упаковать и отправить на ответственное хранение (можно арендовать склад). Расходы на хранение впоследствии взыскиваются с арендатора через суд вместе с основной суммой долга.