Проблема долевой собственности в жилых помещениях - одна из самых болезненных в российской юридической практике. Ситуации, когда один из владельцев имеет микродолю (например, 1/8, 1/16 или пару квадратных метров) и использует ее для шантажа, вселения сторонних лиц или требования несоразмерной платы, встречаются повсеместно.
Многие сособственники годами живут в состоянии конфликта, не зная, что законодательство РФ содержит эффективный правовой механизм - принудительный выкуп незначительной доли по ст. 252 ГК РФ.
В этой статье наши юристы детально разъясняют, как законно лишить проблемного сособственника права на микродолю через суд, какие 3 условия должны совпасть одновременно и как правильно подготовить доказательную базу, чтобы выиграть процесс.
Что говорит закон: пункт 4 статьи 252 ГК РФ
По общему правилу распоряжение и раздел имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников. Однако если договориться не удается, вопрос решается в судебном порядке.
Ключевой нормой является абзац 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить денежную компенсацию миноритарному владельцу даже при отсутствии его согласия.
Важно: Выплата компенсации заменяет ответчику его право на долю в имуществе. С момента получения денег (или перечисления их на депозит суда) право собственности ответчика прекращается.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что по вопросу о возможности предъявления иска о прекращении права собственности с выплатой компенсации существует несколько противоположных позиций судов. В ряде решений суда подчеркивается, что ст. 252 ГК РФ предусматривает возможность принудительного выкупа доли только при условии рассмотрения вопроса о выделе доли в натуре. То есть суды не допускают возможность предъявления и удовлетворения самостоятельного иска о принудительном выкупе. Для рассмотрения вопроса о размере доли и возможности выплаты компенсации вместо доли должно предшествовать предъявление иска о выделе доли в натуре. В подобных решениях суда указывается, что в связи с отсутствием требования о выделе своей доли со стороны ответчика иск о лишении его права собственности на долю в жилом помещении не подлежит удовлетворению. Такая позиция была выражена Конституционным судом РФ в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 № 242-О-О:
"Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")".
Однако, по мнению других судов, толкующих норму статьи 252 ГК РФ расширительно, допускается подача самостоятельного требования о принудительном выкупе с целью защиты интересов других собственников.
Три обязательных условия для принудительного выкупа
В любом случае вуд удовлетворит иск о принудительном выкупе доли против воли владельца только при одновременном наличии трех юридических условий. Если хотя бы одно из условий отсутствует, в иске будет отказано.
1. Доля является незначительной
Незначительность - категория не только математическая, но и функциональная. Доля признается незначительной, если ее размер в квадратных метрах меньше размера самой маленькой изолированной жилой комнаты в квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 48 кв. м сособственнику принадлежит 1/8 доля (6 кв. м общей / около 4 кв. м жилой площади), а минимальная комната в квартире имеет площадь 12 кв. м, выделить такую долю «в натуре» невозможно.
2. Долю невозможно выделить в натуре
Невозможность выдела означает, что ответчику нельзя предоставить в эксклюзивное пользование отдельную изолированную комнату, соразмерную его доле, без перепланировки и ущемления прав остальных собственников.
3. Ответчик не имеет существенного интереса в использовании общего имущества
Это самое сложное для доказывания условие. Суд исследует совокупность факторов:
-
Проживает ли ответчик в этой квартире и имеет ли там свои вещи;
-
Зарегистрирован (прописан) ли он в жилом помещении;
-
Имеет ли ответчик в собственности или пользовании иное жилое помещение (квартиру, дом);
-
Составляет ли ответчик единую семью с остальными сособственниками (или между ними сложились неприязненные отношения);
-
Оплачивает ли ответчик коммунальные услуги и другие расходы на содержание общего имущества.
Так, в одном из дел суд указал, что истец, заявляющий требования о прекращении прав другого сособственника, должен быть зарегистрирован по месту жительства в данном жилом помещении и доказать, что оно является для него единственным местом жительства. Более того, должно быть подтверждено, что, в противоречии с жилищным законодательством, жилая площадь не используется ответчиком по назначению для проживания. В дело могут быть, в частности, представлены доказательства того, что ответчик сохраняет право пользования другим жилым помещением, так как зарегистрирован по месту жительства в другом населенном пункте, а также не имеет в спорной квартире ни постоянной, ни временной регистрации и фактически в ней не проживает.
В другом деле Судебная коллегия при проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции указала, что доля ответчика не является незначительной и ответчик имеет существенный интерес в ее использовании, что подтверждено как пояснениями ответчика в судебном заседании, так и вступившим в силу решением суда об обязанности истца не чинить препятствия ответчику в пользовании квартирой путем передачи последнему ключей от входной двери жилого помещения.
Таким образом, в некоторых случаях наличие судебного акта о каком-либо виде устранения нарушения прав ответчика по рассматриваемым категориям дел может существенно повлиять на окончательное решение.
Таблица: Когда суд примет решение о выкупе, а когда откажет?
|
Критерий оценки |
Суд удовлетворит иск о выкупе |
Суд откажет в принудительном выкупе |
|---|---|---|
|
Размер доли |
Меньше площади самой маленькой комнаты (например, 1/12, 1/8, 1/16). |
Соразмерен отдельной изолированной комнате (например, 1/2 в 2-комнатной квартире). |
|
Проживание и регистрация |
Ответчик не живет в квартире, зарегистрирован в другом месте, ключей не имеет. |
Ответчик постоянно проживает в квартире, это его единственное место жительства. |
|
Иное жилье |
У ответчика есть в собственности или аренде другое жилое помещение. |
У ответчика нет другого жилья в собственности. |
|
Оплата ЖКУ |
Ответчик не платит за квартиру, лицевой счет не делит, долги гасят истцы. |
Ответчик регулярно оплачивает свою часть коммунальных услуг. |
Внесение денег на депозит суда - обязательный шаг
Ключевая ошибка граждан при самостоятельной подаче иска по ст. 252 ГК РФ - отсутствие денежного обеспечения.
Верховный Суд РФ в своей судебной практике неоднократно подчеркивал: истец, заявляющий требование о принудительном выкупе доли, обязан доказать свою финансовую способность выплатить компенсацию.
Как это сделать:
- Перед подачей иска или на этапе подготовки к судебному разбирательству необходимо заказать независимую оценку рыночной стоимости доли.
- Внести денежные средства в размере рыночной стоимости доли на депозитный счет Управления Судебного департамента соответствующего региона.
- Приложить к исковому заявлению платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит суда.
Без внесения средств на депозит суда вероятность отказа в иске стремится к 100%, так как суд не может вынести решение, не гарантируя ответчику быстрое получение денежной компенсации.
Ответы на частые вопросы
Какая доля считается «незначительной»? Есть ли четкий процент в законе?
Фиксированного процента (например, строго до 1/10) в законе нет. Незначительность определяется судом индивидуально. Главный ориентир: если квадратные метры, приходящиеся на долю, меньше площади наименьшей отдельной комнаты в этой квартире, доля признается незначительной. В 1-комнатной квартире даже 1/3 или 1/4 доля чаще всего признается незначительной, так как разделить одну комнату невозможно.
Можно ли выкупить долю, если у ответчика это единственное жилье?
Да, это возможно! В Определениях Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ четко сформулирована позиция: сам по себе факт отсутствия у ответчика иного жилья не является абсолютным основанием для отказа в иске по ст. 252 ГК РФ. Если реально проживать на 2–5 квадратных метрах невозможно без нарушения прав основных собственников, суд удовлетворит иск о принудительном выкупе, а ответчик получит денежные средства на покупку отдельного жилья или комнаты.
По какой стоимости выкупается доля - по кадастровой или рыночной?
Выкуп производится строго по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком или судебной экспертизой. Кадастровая стоимость судом не применяется. При этом судебный эксперт учитывает так называемый «дисконт на долевую собственность» (стоимость доли всегда ниже стоимости пропорциональной части от целой квартиры).
Что делать, если ответчик отказался забирать деньги с депозита суда?
Это никак не помешает вам стать собственником. Право собственности ответчика прекращается на основании вступившего в силу решения суда. Росреестр переоформит квартиру на вас. Деньги будут бессрочно лежать на депозите суда, пока ответчик сам не подаст заявление на их получение.
Помощь профильного юриста по выкупу незначительных долей
Судебные дела о принудительном выкупе долей по ст. 252 ГК РФ относятся к категории повышенной сложности. Ошибки в формулировках искового заявления, отсутствие необходимых справок, неверно выбранная стратегия или неумение доказать отсутствие «существенного интереса» ответчика приводят к проигрышу дела. Повторно обратиться в суд с тем же иском будет невозможно.
Если вы хотите раз и навсегда избавить свою недвижимость от микродолей и конфликтных сособственников, наши юристы по недвижимости готовы взять весь процесс под ключ.
Не позволяйте микродолям разрушать вашу жизнь и обесценивать ваше имущество. Запишитесь на экспертную консультацию к юристу по недвижимости в компанию «Двитекс» прямо сейчас - мы подберем самую эффективную стратегию освобождения вашей квартиры!