Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» действует с 2005 года. За 13 лет по всей России сложилась уже устоявшаяся практика привлечения застройщиков к ответственности за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства. Чтобы полностью не «задавить» строительный бизнес, суды снижают неустойку. При этом, даже не смотря на то, что у застройщика нет объективных причин нарушения срока сдачи объектов. Анализируя практику по всей России в общем и в Московском регионе в частности, можно сделать вывод, что суды общей юрисдикции (районные, городские суды), как правило, снижают неустойку и штраф на 50 % и более.
Арбитражные суды в свою очередь менее «эмоционально» подходят к рассмотрению дел, поскольку рассматривают экономические споры между организациями, а поэтому если есть нарушение и законом предусмотрена степень ответственности, то арбитражный судья привлечет виновника в полной мере. Из этого «вытекает» юридическая хитрость уйти от укоренившейся практики районных судов, обратившись в арбитражный суд за взысканием неустойки по ДДУ с застройщика. Однако в последнее время практика в арбитражных судах становится не такой положительной для дольщиков, о новой практике арбитражных судов юрист компании “Двитекс” расскажет в данной статье.
Кто может подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд?
Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды рассматривают дела с участием юридических лиц, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя. Таким образом, иски о взыскании неустойки по ДДУ от дольщиков-физических лиц не будут приняты арбитражным судом к рассмотрению (у дольщиков есть право выбора подсудности дела в рамках системы судов общей юрисдикции, подведомственность же, то есть отнесение дел к рассмотрению той или иной системы судов, не может быть выбрана сторонами, она четко регламентируется процессуальными кодексами).
Но необходимо отметить, что в случае уступки дольщиком-физическим лицом права требования неустойки по ДДУ юридическому лицу/индивидуальному предпринимателю по договору цессии, данное юридическое лицо/индивидуальный предприниматель обращается за взысканием неустойки с застройщика уже в арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции, при этом подсудность дела определяется уже АПК РФ: у юридического лица/ИП по данной категории спора отсутствует право выбора суда, он должен обратиться в суд месту нахождения застройщика, если иное не указано в договоре участия в долевом строительстве. Если ДДУ устанавливает иную подсудность, то новый дольщик должен обратиться в суд в соответствии с договорной подсудностью. Иными словами, к новому дольщику переходят права требования по договору, а процессуальные права и обязанности, возникающие в связи с разрешением спора в суде, к нему перейти не могут. Помимо неустойки, дольщик также может уступить организации право будущего требования – требования штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей, но только в том случае, если соблюден претензионный порядок и застройщик проигнорировал или отказался выплатить неустойку добровольно. Однако насчет правомерности уступки права требования штрафа имеется в судебной практике и иная позиция, о чем мы поговорим далее.
Аналогичные правила по уступке права требования применимы к процентам, право требования которых возникает у дольщика при расторжении ДДУ, а также к неустойке за нарушение срока устранения строительных недостатков или возврата цены ДДУ при наличии строительных недостатков, уменьшении площади.
Вместе с тем, однозначно дольщик не вправе уступить требование компенсации морального вреда, так как данное требование тесно связано с личностью дольщика, но на практике это небольшая сумма.
Когда нельзя или нежелательно уступать права требования организации?
Не получится заключить договор цессии, если договор долевого участия в строительстве заключен до 01.06.2015 года и в договоре имеется запрет на совершение уступки, поскольку в этот период действовала редакция Гражданского кодекса, в которой норма, предусматривающая, что запрет на уступку денежного права требования в договоре не лишает силы такую уступку, действовала только для договоров между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Затем данная фраза «исчезла» из ст. 388 ГК РФ и норма стала действовать для всех.
Как показывает судебная практика, все договоры цессии права требования неустойки, заключенные вопреки запрету в ДДУ, заключенному до принятия новой редакции Кодекса, были признаны судами недействительными, что в последующем вело к отмене решения арбитражного суда и возврату застройщику взысканных денег в качестве неустойки. Данные особенности также нужно учитывать при наличии пункта в ДДУ относительно получения согласия застройщика на уступку права требования, в том числе неустойки.
Если же ДДУ заключен после 01.06.2015 года, то несмотря на запрет в ДДУ или ограничение уступки, например, указанием на необходимость получения согласия, дольщик вправе уступить денежные требования другому лицу (именно денежные требования) и такая уступка не может быть признана недействительной по данному основанию.
Однако необходимо учитывать, если ДДУ предусматривает ответственность дольщика в случае нарушения запрета (например, выплата штрафа), данная ответственность может быть применена к дольщику (Гражданский кодекс РФ это не запрещает), но дольщик может попробовать признать такой пункт в ДДУ, противоречащим Закону о защите прав потребителей.
Кроме того, не стоит заключать договор уступки, если в ДДУ предусмотрена третейская оговорка, предусматривающая передачу дела на рассмотрение в третейский суд, имеющий право администрирования арбитража (таких судов на текущий момент 4), так как юридическое лицо/ИП не сможет признать такую оговорку незаконной и пойти в арбитражный суд для взыскания неустойки. В этом случае новый дольщик, имеющий иной процессуальный статус, чем физическое лицо-потребитель, будет вынужден идти в третейский суд (при условии, что такой суд действует в соответствии с ФЗ об арбитраже (третейском разбирательстве) и имеет право на администрирование арбитража.
Нужно ли регистрировать договор уступки?
По вопросу регистрации договору уступки права требования неустойки по ДДУ накопилась значительная судебная практика. Мнения судов не всегда совпадали: сначала суды выносили решения о том, что договор уступки не подлежит регистрации в Росреестре (например, Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.2017 №А41-59308/16), затем, наоборот, выносили решения о понуждении Росреестра к регистрации.
Затем 27.06.2019 года в статью 11 Закона № 214-ФЗ была внесена часть 5, в соответствии с которой договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.
Таким образом, данное положение уже закреплено законом.
Какие риски, плюсы и минусы взыскания неустойки с застройщика в арбитраже по договору переуступки?
В качестве плюса при обращении в арбитражный суд юристы называют то, что арбитражные суды «объективнее» подходят к вопросу и, если есть просрочка сдачи объекта, но нет объективных причин переноса срока, значит, взыскивают неустойку в полном объеме. Это можно было записать в безусловный плюс арбитража совсем недавно, в 2016 году-в начале 2017 года, когда арбитражные суды взыскивали неустойку с застройщика в полном объеме в 99 из 100 дел, а единственным основанием для отказа во взыскании штрафа являлось несоблюдение досудебного порядка дольщиком. Однако ситуация стала меняться в 2017 году. Появились решения арбитражных судов с интересным обоснованием необходимости снижения неустойки.
Из анализа практики по одному из застройщиков - ООО “Олета” видно, что неустойка была снижена в 11 из 29 дел (38%), при этом неустойка снижалась в среднем на 50 %. Аналогичные решения арбитражных судов, применявших ст. 333 ГК РФ, можно увидеть по другим застройщикам: ООО “Энко-Инвест” (Решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-244897/2017, по делу № А40-2832/2018, по делу № А40-221238/17, по делу № А40-212762, по делу № А40-185450/17), ООО “Облторгуниверсал” (Решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25262/2018, по делу № А41-22318/2018, по делу № А41-5932/18).
В качестве оснований для снижения неустойки арбитражными судами судами указывалось на:
-
отсутствие негативных последствий (доказательств причинения убытков);
-
компенсационный характер неустойки;
-
сложившуюся практику судов общей юрисдикции по делам о взыскании неустойки по ДДУ;
-
результаты сравнения со средневзвешенными ставками по кредитам.
На наш взгляд, арбитражные суды негласно приняли решение уменьшить поток дел о взыскании неустойки с застройщика по договорам уступки, начав снижать неустойку по ст. 333 ГК РФ. Кроме того, вся судебная практика, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, сейчас сводится к установлению баланса между предусмотренной законом мерой ответственности застройщика за просрочку объекта по ДДУ и размер причиненного дольщику фактически ущерба нарушением сроков строительства. Поэтому в настоящее время нельзя сказать, что вероятность взыскания в арбитражном суде неустойки в полном объеме равна 90 %. Сейчас арбитражный суд снижает в большинстве случаев неустойку (в среднем на 50 %).
Более того, появился ряд решений арбитражных судов, в которых суд отказал во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей. В обоснование отказа во взыскании штрафа суды приводят ст. 383 ГК РФ, в соответствии с которой не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, а также ссылаются на п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 58 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", в котором Верховный суд указал, что права потерпевшего на возмещение вреда жизни и здоровью, на компенсацию морального вреда и на получение предусмотренного пунктом 3 статьи 16.1 Закона об ОСАГО и пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей штрафа, а также права потребителя, 5 предусмотренные пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, не могут быть переданы по договору уступки требования (статья 383 ГК РФ).
Таким образом, арбитражные суды в настоящее время применяют положения данного Постановления Пленума ВС РФ по аналогии к отношениям по долевому строительства в части возможности уступки штрафа по Закону о защите прав потребителей, что также свидетельствует о практике в арбитраже не в пользу дольщиков. Более того, Госдума рассматривает законопроект, закрепляющий положение о запрете уступки данного штрафа.
Кроме того, взыскание неустойки в арбитраже по договору уступки права требования имеет целый ряд рисков, как для дольщика по ДДУ, так и для нового кредитора, обращающегося в арбитраж для взыскания неустойки.
К рискам можно отнести вышеупомянутую возможность застройщика обратиться в суд с иском об оспаривании договора цессии, что создаст, как минимум один дополнительный судебный процесс и как максимум приведет к недействительности договора цессии и возврату взысканных с застройщика денежных средств. При этом уже сложилась многочисленная практика в судах общей юрисдикции (застройщики обращаются в суд по месту нахождения одного из ответчиков (сторон договора цессии) - дольщика) по признанию договоров уступки недействительными. Основания недействительности приводятся разные:
-
нарушение запрета на уступку, предусмотренного договором долевого участия;
-
мнимость сделки;
Вместе с тем, сложилась также практика в арбитражных судах по взысканию неустойки с застройщика, несмотря на положительное решение о признании договора уступки недействительным (обоснование следующее: застройщик не заплатил неустойку ни дольщику, ни новому кредитору, а потому злоупотребляет своим правом, признавая договор недействительным исключительно с целью избавиться от ответственности). Однако это все судебная практика, которая имеет свойство меняться: сегодня взыскивают неустойку несмотря на недействительность договора уступки, а завтра - наоборот.
Взыскание неустойки по ДДУ через арбитражный суд: основные тенденции
Проанализировав судебную практику по взысканию неустойки по договору уступки можно сделать вывод, что в настоящее время уступка права требования неустойки юридическому лицу для рассмотрения дела в арбитражном суде не является однозначно лучшим решением для дольщика, потому что может таить в себе следующие риски:
-
Вероятность снижения неустойки арбитражным судом исходя из новой практики фактически такая же, как в суде общей юрисдикции.
-
Есть большая вероятность отказа в удовлетворении штрафа (50 % от присужденной суммы по Закону о защите прав потребителей).
-
Есть риск оспаривания договора уступки застройщиком в суде общей юрисдикции, в том числе после фактического взыскания денег, что может повлечь негативные последствия для прежнего и нового кредитора, в том числе значительно увеличить сроки взыскания (а за это время застройщик может вывести активы).
-
Также нужно учитывать, что, если, обращаясь в районный суд с иском при сумме требований до 1 млн. рублей, дольщик освобождается от оплаты государственной пошлины, то при обращении в арбитражный суд необходимо будет оплатить государственную пошлину от всей суммы неустойки + штрафа.
Таким образом, в настоящее время взыскание неустойки в арбитражном суде имеет 2 значительных минуса: неочевидность результата и срока взыскания. В некоторых ситуациях последний минус может быть критичен. Потраченное время на судебные процедуры может позволить застройщику “вывести активы” и соответственно после получения долгожданного решения у дольщика или нового кредитора возникнут проблемы при взыскании. Поэтому перед тем, как выбрать путь для взыскания неустойки с застройщика, рекомендуем посоветоваться с опытным юристом в сфере долевого строительства, который оценит перспективы взыскания неустойки с вашего застройщика исходя из возможных вариантов подсудности в суде общей юрисдикции и при уступке прав юридическому лицу для взыскания через арбитраж.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.