Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Аренда государственного и муниципального имущества

27.12.2017
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Автор:
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Предоставление имущества гражданам и особенно компаниям во временное возмездное пользование является значительной частью бюджета. Предпринимателям тоже порой приходится брать помещения или другие материальные ценности у государства: иногда это просто выгодно, а бывает, что и банально нет альтернативных вариантов. Как же правильно всё оформить, имея дело с таким сильным контрагентом?

Заключение договора

По общему правилу рассматриваемая сделка может быть подписана только на основании проведённых торгов (аукциона, конкурса). Законодательством установлен, правда, ряд исключений: к примеру, когда имущество передаётся госорганам, некоммерческим организациям, адвокатским или нотариальным палатам, почтовым отделениям и т.п. В общем, «простые смертные» могут миновать торги, только если срок сделки – не более 30 дней в течение полугода. Ну, и, конечно, в случае, если подана лишь одна заявка.

Аукционы и конкурсы, согласно ст. 448 ГК РФ, бывают открытыми для всех и закрытыми (на которых присутствуют лишь приглашённые лица). Уведомление о торгах направляется организатором за 30 дней до проведения. В случае отказа в последний момент от проведения этого бизнес-соревнования участникам компенсируется нанесённый ущерб, а также возвращается задаток (он перечисляется обратно и в случае проигрыша).

Добавим, что «победить за кого-то», то есть передать потом другому лицу своё право на заключение сделки, нельзя.

Льготные условия

Между тем, если арендатор безукоризненно исполнял свои обязанности по договору, то он получает преимущественное право продления на очередной период. Правда, и тут есть исключения: скажем, если речь о земельном участке (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ) или лесной территории, которую прежде предоставили на соревновательных началах и на срок менее 10 лет (ч. 1 ст. 74 ЛК РФ), то торги всё равно будут.

Что же делать, если в нарушение закона власти решили «обойти» старого арендатора и предоставили имущество кому-то другому? Можно через суд требовать оформления данного договора на себя, даже если не участвовали в торгах (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

Итак, по общему правилу, чтобы продлить сделку без проведения торгов, необходима совокупность следующих условий:

  1. арендатор безукоризненно исполнял свои обязанности по договору;

  2. в тексте контракта нет правила о том, что он продлевается только на основе проведения торгов;

  3. период действия таких сделок нормативно-правовыми актами не ограничен;

  4. арендные платежи определяются в зависимости от рыночной стоимости предоставленного объекта (если иное не установлено специальными нормами закона);

  5. срок продления – 3 года или более (если меньший период не попросил арендатор).


Таким образом сделку можно продлять вне торгов неограниченное количество раз. Однако надо учитывать, что существует позиция судов, утверждающая, что арендодатель при повторном возобновлении контракта вправе и отказать, поскольку считается, что право на преимущественное продление уже использовано (Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу №306-ЭС16-3182, А65-24664/2014).

Выкуп имущества

Представители малого и среднего предпринимательства имеют также возможность приобрести объект аренды в собственность на преимущественных началах. Но надо учитывать, что закон установил пресекательный срок для реализации данного права: до 1 июля 2018 года.

Чтобы осуществить право на выкуп, необходимы следующие условия:

  1. имущество находится в аренде у данного лица в совокупности не менее 2-х (по некоторым объектам – не менее 3-х) лет на 1 июля 2015 года;

  2. отсутствие задолженностей;

  3. наличие арендатора в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.


Также следует озаботиться регистрацией договора об аренде недвижимости. Однако, согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, её отсутствие не влияет на обязанности сторон сделки, если они согласовали минимум необходимых условий и приступили к фактическому исполнению. Так что собственник не может отказать в выкупе, если регистрация не осуществлена (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2015 №Ф05-1328/2015 по делу №А41-34818/14). Однако в отношениях с третьими лицами партнёры лишаются возможности предъявлять такой контракт, так что преимущественного права при наличии конкуренции уже не будет.

Сколько придётся заплатить

Стоимость выкупаемого имущества определяется исходя из рыночных цен, определенных независимым специалистом. Единственное, на что может повлиять при этом арендатор, это настоять на правильном подсчёте суммы всех неотделимых улучшений, сделанных им с согласия собственника. Убрать из контракта возможность отказа в компенсации этих преобразований, в отличие от других договоров аренды, невозможно. Стоимость произведённых улучшений определяется на ту же дату, что и цена самого объекта (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №9785/12 по делу №А46-764/2011). Но обговорить данные суммы необходимо до подписания договора купли-продажи, после – пересмотреть её уже невозможно (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.10.2015 №Ф09-6720/15 по делу №А50-25330/2014).

Вместе с тем, арендатор вправе оспорить результаты оценки в судебном порядке.

С момента заключения сделки о выкупе начисление регулярных платежей прекращается, поскольку договор аренды прекращает своё действие.

Сделка с сильными мира сего

Вопросы аренды объектов, принадлежащих властным органам, не зря регулируются не только Гражданским кодексом (который основан на равенстве сторон), но и законами «О защите конкуренции», «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пр. В ситуации, когда априори один партнёр сильнее другого, нужна и повышенная защита в нормативно-правовых актах, и собственная внимательность. Нюансов здесь слишком много, чтобы подписывать бланочный контракт или обходиться устными договорённостями.

Подробнее о подаче иска в арбитражный суд можно прочитать здесь.

Мы оказываем услуги по комплексному сопровождению договорной работы в компании (подготовка договоров, протоколов разногласий, согласование изменений договора с юристами контрагента) и полному юридическому сопровождению бизнеса: без почасовой оплаты, разные виды оплаты (разовые платежи или абонентская плата), «живое» общение с юристом, выезды юриста в офис. Ознакомиться с условиями оказания услуги по юридическому обслуживанию бизнеса можно здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(62 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх