Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Возможные риски при заключении договора субаренды

27.12.2017
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Автор:
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО
Принимая во временное пользование имущество, в любом случае надо понимать, что не всё может быть гладко: ведь оно чужое. Но когда берёшь то, что контрагент тоже взял у кого-то третьего, риск умножается на два. Вообще, чем больше лиц задействованы в отношениях, тем они сложнее. Давайте рассмотрим возможные проблемы субарендатора.

Самовольная передача

Первое, что необходимо запомнить: на заключение такого договора надо получать согласие собственника имущества. Если этого не сделано, то сделка может быть признана недействительной (если будет доказано, что субарендатор знал или обязан был знать об отсутствии разрешения).

Добавим, что контракты, заключённые с нарушением закона до 1 сентября 2013 года, признаются ничтожными, поскольку в отношении них применяется действовавшая тогда редакция ст. 168 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 05.12.2008 №15809/08 по делу №А21-7618/2006).

Если договор недействителен, то стороны должны передать друг другу всё полученное ими по такой сделке. При невозможности сделать натуральный обмен, возвращается адекватная стоимость. И, поскольку субарендатор получил некое «фактическое пользование» имуществом, и вернуть его нереально, то, по сути, оформляется просто взаимозачёт одной и той же суммы. Тут всё достаточно просто.

А вот если к моменту конфликта имеются долги, то субарендодатель может потребовать уплаты неосновательного обогащения. Хотя некоторые суды не признают подобные претензии после того, как сделка признана недействительной, но риск всё же есть.

Получение согласия

Что же делать субарендатору, чтобы защититься от негативных последствий? Во-первых, собственник имущества может и одобрить сделку post factum – никто ему этого не запрещает (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25). Так что наилучший вариант – это, конечно, поскорее договориться о согласии.

Разрешение в рассматриваемом случае может быть выражено в любой форме, а в случае споров о его наличии оценку будет давать суд. Но молчание в ответ на запрос согласием не является.

Примеры оформления разрешения арендодателя:

  • включение соответствующего пункта в изначальный договор аренды;

  • подписание дополнительного соглашения;

  • выдача отдельного уведомления;

  • добавление резолюции о согласии на тексте договора.


Слишком долгий контракт

Сторонам следует сразу установить по субаренде тот же срок, что и в основной сделке. Он может быть определён календарной датой («до 31.12.2017 включительно»), истечением какого-то периода («три года с момента заключения») или наступлением события («до подписания собственником договора купли-продажи объекта»).

Большой риск – брать имущество на период, превышающий исходный договор. На основании ст. 168 ГК РФ, такой контракт считается заключённым, пока существуют партнёрские отношения между собственником и первым арендатором. И некоторые суды признают именно это правило (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу №А05-9220/2005-23), а другие считают, что недействителен не только пункт о сроке, но и вся сделка (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 №Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу №А27-4630/2008).

Как вариант, контракт может быть заключён и на больший период, чем это предусмотрено в первоначальном договоре. Но в такой ситуации необходимо получить согласие арендодателя.

Несоответствие цели

Согласно ст. 615 ГК РФ, пользоваться предоставленным на время имуществом необходимо исключительно в рамках условий договора, а если их нет, то в соответствии с назначением. Если это правило не соблюдается, арендодатель вправе расторгнуть контракт и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в одностороннем порядке менять цель пользования предметом сделки незаконно, и назначение имущества следует согласовывать в соответствии с текстом исходного договора аренды.

В случае, если всё-таки необходимо получить помещение или вещь для чего-то другого, то следует попросить на это письменное разрешение у собственника.  

Примеры формулировки условия о назначении имущества:

  • «Объект передаётся для использования в целях, указанных в договоре аренды №1 от 31.12.2016г. Использование его в иных целях не разрешается».

  • «Объект передаётся для использования в целях организации торговой точки по продаже мебели. Использование его в иных целях не разрешается. Указанная в настоящем пункте цель использования согласована с арендодателем. Подпись / Наименование арендодателя».


Зависимость от посредника

Риск досрочного прекращения пользования имуществом в договоре субаренды гораздо выше, чем если выйти на собственника напрямую. В таких отношениях слишком многое зависит от добросовестности основного (первого) арендатора. Кроме того, в любом случае необходимо подробно изучить его контракт и свой составлять в соответствии с ним. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако стороны могут предусмотреть иное по соглашению сторон (например, трансформацию договора субаренды в договор аренды на тех же условиях после прекращения прошлого договора аренды). Однако определенную степень защиты закон предоставляет субарендатору: субарендатор при досрочном прекращении договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Но это только право, а не автоматическая “трансформация” договора, то есть если арендодатель не желает подписывать договор, придется продлевать договор через суд и далее приводить решение в исполнение.

Итак, что надо учесть при подписании договора субаренды:

  • наличие согласия собственника на эту новую сделку;

  • установление срока пользования имуществом, который равен периоду основного контракта или меньше него;

  • назначение предмета сделки должно быть тем же, что указано в договоре аренды, а если это не так, необходимо получить письменное разрешение владельца;

  • соблюдение обычных правил в отношении аренды (к примеру, если речь о недвижимости и срок более года, то необходима государственная регистрация).


Волков бояться – в лес не ходить

Конечно, лучше, когда отношения максимально простые, а это легче осуществить без «связующего звена». Все усложнения прямо пропорционально увеличивают и возможные риски. Тем не менее, это не означает, что надо отказываться от выгодного предложения только потому, что необходимое имущество предлагает тот, кто сам арендатор. Просто надо тщательно изучать границы его полномочий, а все выходы за них утверждать с собственником: без его согласия в любом случае ничего хорошего не получится.

Мы оказываем услуги по комплексному сопровождению договорной работы в компании (подготовка договоров, протоколов разногласий, согласование изменений договора с юристами контрагента) и полному юридическому сопровождению бизнеса: без почасовой оплаты, разные виды оплаты (разовые платежи или абонентская плата), «живое» общение с юристом, выезды юриста в офис. Ознакомиться с условиями оказания услуги по юридическому обслуживанию бизнеса можно здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(36 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх