Создание и регистрация ТСН: пошаговое руководство юриста в 2026 году

Управление общим имуществом в многоквартирных домах, коттеджных поселках или садовых товариществах часто становится яблоком раздора между собственниками и управляющими компаниями. Постоянно растущие тарифы, непрозрачные отчеты и отсутствие реального благоустройства вынуждают владельцев недвижимости брать инициативу в свои руки.

Оптимальная организационно-правовая форма для этого - Товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Создание ТСН позволяет собственникам самостоятельно распоряжаться общим бюджетом, выбирать подрядчиков и полностью контролировать расходы. Однако процедура учреждения и регистрации товарищества строго регламентирована Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Любая формальная ошибка на этапе созыва собрания или подготовки устава может стать поводом для признания регистрации недействительной в суде.

В этой статье эксперты Юридической компании «Двитекс» подробно и пошагово разберут, как создать и зарегистрировать ТСН, избежать ловушек законодательства и защитить интересы собственников.

Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ?

Главный вопрос, с которым сталкиваются собственники: «Что регистрировать - ТСН или ТСЖ?».

ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие - объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в многоквартирных домах (МКД).

С появлением новой организационно-правовой формы юридических лиц - ТСН законодатель не отменяет понятия "товарищество собственников жилья". Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Все правила, о которых мы будем говорить далее, применимы как к общей форме объединения собственников (ТСН), так и к специальной форме объединения собственников жилья (ТСЖ). Если что-либо действует только для ТСЖ, мы это уточним в статье.

Цели создания ТСН или ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости создается со следующими целями:

• упрощенного взаимодействия между собственниками недвижимости;
  
• совместного содержания общего (общедомового) имущества и распоряжения им (выделение общедомового имущества, сдача в аренду, проведение ремонтных работ и т.д.). В частности, ТСН может обратиться в суд для пересмотра результатов приватизации общего имущества дома и признания его общедомовым, если оно таковым являлось (подвалы, чердаки, лестничные площадки, приватизированные городом или частными лицами, при определенных условиях могут быть признаны общедомовыми, подробнее об этом в статье нашего юриста)
  
• заключения договоров по обслуживанию общей территории;
  
• упрощенного взаимодействия с застройщиками (в новостройках, коттеджных поселках). В частности, ТСЖ в новостройке создается для предъявления застройщику требований по качеству общедомового имущества (лифтов, фасадов, паркингов, подвалов и пр.) в рамках гарантийных обязательств. ТСН в отличие от собственников, выступающих единолично, может предъявить застройщику денежные требования по общедомовому имуществу (не ждать, когда застройщик устранит дефекты, а взыскать с застройщика деньги для самостоятельного устранения или заявить неустойку за каждый день просрочки устранения дефектов общедомового имущества);
• упрощенного взаимодействия с органами местной власти, управой, администрацией, Фондом капитального строительства и другими органами и организациями.

Наиболее распространенными видами ТСН являются товарищества собственников жилья, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ, ОНТ). ТСН могут быть созданы в том числе в границах территории гаражного назначения и в гаражных комплексах (далее - гаражные товарищества). Отметим, что гаражные кооперативы, созданные до 01.10.2023, осуществляют свою деятельность с учетом установленных Законом № 338-ФЗ особенностей. К таким кооперативам (при условии полной выплаты паевых взносов) применяются положения указанного закона о ТСН. Их учредительные документы, а также наименования подлежат приведению в соответствие с Законом №; 338-ФЗ при первом изменении учредительных документов.

Все типы ТСН являются некоммерческими организациями. Это значит, что при образовании любой из этих форм ТСН перед его участниками не стоит цель получения выгоды.

Закон о создании ТСН

В Российской Федерации не существует отдельного закона, посвященного созданию, регистрации и деятельности ТСН. Само понятие товарищества собственников недвижимости было введено вместе с поправками в Гражданский кодекс РФ от 05.05.2014 года. Основные положения о товариществе собственников недвижимости установлены ст. 123.12 ГК РФ.

Для отдельных видов ТСН разработано более полное законодательство. Так, правилам создания и государственной регистрации, правам и обязанностям собственников в ТСЖ посвящены статьи 135-152 Жилищного кодекса РФ. А создание и деятельность СНТ и ОНТ в России регулируется Федеральным законом № 217-ФЗ.

Условия для создания ТСН

1. Коллективное объединение граждан
2. ТСН всегда создается на некоммерческой основе, собственники не могут извлекать выгоду из объединения.
3. Также важно, чтобы владельцев недвижимости объединяло общее имущество. В многоквартирном доме таким имуществом является общедомовое имущество МКД - подъезды, подвал, крыша, фасад и пр., а также придомовая территория. В СНТ или коттеджном поселке -  улицы, проезды и другие территории, находящиеся в границах товарищества.
4. Любое объединение собственников должно быть добровольным. Владельцы недвижимости могут в любое время вступить в ТСН или выйти из него.

Создание и регистрация товарищества собственников недвижимости (ТСН): пошаговая инструкция

Созданием ТСН чаще всего занимается инициативная группа, которой предстоит выполнить немало работы. В первую очередь нужно пообщаться с каждым из собственников, рассказать о желании объединиться, объяснить все особенности и преимущества организации ТСН. Это нужно как минимум для того, чтобы понять общий настрой владельцев недвижимости и их готовность стать членами товарищества. Когда предварительный опрос проведен, можно готовиться к собранию собственников. Если владельцы недвижимости поддерживают инициативу, на общем собрании нужно утвердить устав товарищества, выбрать председателя и правление ТСН, а также членов ревизионной комиссии.

Для создания и регистрации ТСН рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте устав ТСН

Устав является основным документом, регулирующим деятельность ТСН.

Устав ТСН должен содержать следующие сведения:

1. наименование ТСН, включающее слова "товарищество собственников недвижимости". Также наименование может включать в себя указание на вид недвижимости, например "товарищество собственников недвижимости (жилья)". Наименование ТСЖ обязательно должно включать слова "товарищество собственников жилья";
2. место нахождения ТСН;
3. предмет и цели его деятельности;
4. состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
5. иные сведения, предусмотренные законом.

Состав таких сведений зависит от вида ТСН. В частности, устав ТСЖ должен также содержать порядок возникновения и прекращения членства в товариществе, состав и компетенцию ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Устав СНТ или ОНТ - права, обязанности и ответственность членов товарищества, порядок ведения реестра членов товарищества, внесения взносов, приобретения и создания имущества общего пользования, правила определения размера взносов и т.д. Устав гаражного товарищества должен содержать, в частности, порядок возникновения и прекращения членства в товариществе, права и обязанности членов товарищества, состав и компетенцию ревизионной комиссии (компетенцию ревизора) товарищества.

Шаг 2. Проведите общее собрание собственников недвижимости для принятия решения о создании ТСН (ТСЖ)

Решение о создании ТСН принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

На общем собрании собственников недвижимого имущества принимается, в частности, решение:

• о создании товарищества собственников недвижимости
• утверждении его устава
• образовании органов ТСН
• об открытии банковского счета (счетов)

Особенности проведения указанного собрания и принятия решений могут устанавливаться отдельными законами для определенного вида ТСН.

При проведении общего собрания о создании ТСЖ важно соблюсти правила и сроки, установленные ЖК РФ. О проведении общего собрания собственников необходимо оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Соответствующее сообщение нужно разместить в ГИС "ЖКХ" или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения сообщения в ГИС "ЖКХ" в автоматизированном режиме), а также в зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, поместить в общедоступных местах (на досках объявлений в подъездах или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом), вручить уведомление под роспись каждому собственнику, направить заказным письмом или разместить в помещении многоквартирного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников. При размещении сообщения о проведении общего собрания в ГИС "ЖКХ" формируется уникальный идентификационный номер (далее - УИН), который впоследствии присваивается протоколу общего собрания.

При использовании для проведения общего собрания собственников ГИС "ЖКХ" сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе, а также направляется посредством этой системы каждому собственнику помещения в МКД. Также администратор размещает сообщение о проведении общего собрания в общедоступных местах. Кроме того, в случае проведения первого общего собрания собственников с использованием ГИС "ЖКХ" необходимо, в частности, проинформировать собственников помещений о порядке представления письменного отказа от проведения такого собрания, а также о правилах доступа к системе не зарегистрированных в ней лиц (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

Информация о размещенных (сформированных) в ГИС "ЖКХ" сообщениях о проведении общих собраний собственников помещений направляется в автоматизированном режиме на Единый портал госуслуг и используется в том числе для формирования информационных электронных сообщений пользователям Единого портала. Такая информация признается юридически значимым сообщением. Оно считается полученным в момент входа гражданина в личный кабинет на Едином портале госуслуг или в момент входа в личный кабинет в ГИС "ЖКХ".

В случае использования для проведения общего собрания региональной информационной системы способы оповещения собственников о проведении общего собрания могут устанавливаться соответствующим региональным нормативным правовым актом. Субъект РФ, в котором обеспечена возможность использования региональной информационной системы, вправе получать из ГИС "ЖКХ" электронные сообщения, в частности, о размещенных (сформированных) в ГИС "ЖКХ" сообщениях о проведении общих собраний собственников помещений.

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе его проведения, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования в сообщении в том числе указывается продолжительность голосования - время его начала и окончания. В случае использования ГИС "ЖКХ" при проведении общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается, в частности, порядок приема администратором письменных решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, и время приема администратором таких решений не позднее 48 часов до окончания проведения голосования. При этом первое общее собрание в заочной форме с использованием ГИС "ЖКХ" не может быть проведено в случае поступления администратору общего собрания информации о наличии письменных отказов от проведения данного собрания собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов. А решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме. Устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений. Собрание может быть проведено посредством очного, очно-заочного или заочного голосования. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников недвижимости. 

Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания (если собрание проводится без использования ГИС "ЖКХ").

Решение об учреждении СНТ или ОНТ принимается посредством очного голосования единогласно всеми учредителями. При этом количество учредителей товарищества не может быть менее семи.

Решение общего собрания оформляется протоколом и подписывается, в частности, председателем собрания, его секретарем, учредителями товарищества (для создания ТСЖ - всеми собственниками помещений в МКД или собственниками гаражей (машино-мест), проголосовавшими за принятие указанных решений).

Правление ТСН выбирается также на общем собрании жильцов до регистрации ТСН. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества на своем отдельном собрании, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Так же общим собранием членов ТСН необходимо выбрать ревизионную группу, которая будет проверять работу правления.

Шаг 3. Заполните заявление о регистрации ТСН по форме Р11001 (удостоверьте его у нотариуса)

Для государственной регистрации используется общее заявление по форме № Р11001 (заявление о государственной регистрации юридического лица при создании).

• Бланк формы Р11001 заполняется с указанием разделов 1–4, а также листов для сведений о заявителях и органах управления. 
• Нотариальное заверение: Подпись заявителя на форме Р11001 подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда документы отправляются в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) через сайт ФНС России или Портал госуслуг, либо подаются напрямую нотариусом.

Шаг 4. Подайте документы на государственную регистрацию ТСН (если заявление не удостоверяет нотариус)

Для государственной регистрации ТСН следует обратиться с необходимыми документами в уполномоченный ИФНС России по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСН (председателя ТСН). В Москве регистрирующим органом является МИФНС № 46 по г. Москве.

В налоговый орган потребуется представить следующие документы:

1. заявление о государственной регистрации ТСН по форме Р11001;
2. протокол общего собрания о создании ТСН и утверждении устава;
3. устав ТСН;
4. документ об уплате госпошлины за регистрацию ТСН (если оплачивается);
5. нотариально удостоверенную доверенность (если документы подает представитель);
6. для ТСЖ и гаражного товарищества - сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества, и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество.

Документы в регистрирующий орган можно представить одним из следующих способов:

• лично или через представителя непосредственно в налоговый орган либо в МФЦ;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения;

• в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, например, через Единый портал госуслуг, официальный сайт ФНС России, мобильное приложение или прикладной программный интерфейс (API).

В случае свидетельствования подлинности подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации ТСН нотариусом представление документов в регистрирующий орган осуществляется нотариусом, засвидетельствовавшим подлинность подписи заявителя (последнего из заявителей), в рамках одного нотариального действия в день свидетельствования такой подписи. При этом документы направляются в форме электронных документов.

ТСН считается созданным, а данные о нем считаются включенными в ЕГРЮЛ со дня внесения соответствующей записи в указанный реестр. 

Шаг 5. Откройте банковский счет ТСН

После регистрации ТСН открываются счета в банке, на которые будут поступать деньги от членских взносов и коммерческой деятельности ТСН.

Шаг 6. Уведомите уполномоченные органы о создании ТСН

Уведомление многих уполномоченных органов о создании товарищества собственников недвижимости (ТСН) происходит автоматически в процессе его государственной регистрации. 

Однако некоторые организации придется уведомить Правлению ТСН после регистрации:

1. Если ТСН создано для управления многоквартирным домом (ТСЖ), правление ТСН обязано направить в Государственную жилищную инспекцию копию протокола общего собрания о создании ТСН (ТСЖ) в течение 5 дней с момента получения документов о регистрации (согласно ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
2. Уведомление о начале управления домом, выписку из ЕГРЮЛ, копию протокола общего собрания и реквизиты расчетного счета ТСН необходимо направить ресурсоснабжающим организациям для заключения договоров ресурсоснабжения (поставщики воды, тепла, электроэнергии и водоотведения, а также региональный оператор по обращению с ТКО).

Типичные ошибки при создании ТСН, ведущие к суду

Даже если налоговая инспекция зарегистрировала ваше ТСН, недовольные собственники или бывшая управляющая компания могут оспорить протокол собрания в суде. Поэтому важно, чтобы все документы и процедура строго соответствовали закону.

Юристы компании «Двитекс» выделили ТОП-3 причин, по которым суды отменяют решения о создании ТСН:

1. Нарушение порядка уведомления. Если инициаторы забыли направить уведомления хотя бы нескольким собственникам или нарушили срок, суд может признать решение общего собрания недействительным.
2. Отсутствие кворума из-за ошибок в реестре. Использование устаревших данных о собственниках приводит к неверному подсчету голосов. Если в суде выяснится, что реальный кворум составил 49.9%, решение также будет признано недействительным.
3. Ошибки в Уставе. Шаблонные уставы из интернета часто содержат пункты, противоречащие ЖК РФ и ГК РФ (например, неверно указан порядок выхода из ТСН или компетенция правления).