Как продать квартиру, если два наследника: пошаговая инструкция, правила раздела денег и скрытые риски

Продажа недвижимости, полученной по наследству, - процедура со многими правовыми нюансами. Ситуация заметно усложняется, если законными преемниками стали сразу два человека. В этот момент квартира переходит в общую долевую собственность, и любые дальнейшие действия требуют абсолютного согласия обеих сторон.

Как правильно продать квартиру, если у нее два наследника? Что делать, если один из собственников против сделки? Как законно поделить деньги и не переплатить налоги государству? Разбираемся в тонкостях гражданского и налогового законодательства с точки зрения профильных юристов по недвижимости и наследственным делам.

С чего начать: обязательный этап оформления прав

Прежде чем выставлять квартиру на продажу и искать покупателей, оба наследника должны полностью легализовать свой статус. Продать унаследованное жилье «сразу» невозможно.

Процесс состоит из трех последовательных шагов:

1. Принятие наследства. В течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя оба преемника должны обратиться к нотариусу и открыть наследственное дело.

2. Получение свидетельства. По истечении полугода нотариус выдает каждому из наследников Свидетельство о праве на наследство (в нем указывается размер доли — например, по 1/2).

3. Регистрация в Росреестре. На основании свидетельства сведения о новых собственниках вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сегодня нотариусы отправляют эти данные в электронном виде, но наследникам важно получить выписку из ЕГРН, где они официально будут указаны как сособственники.

Важно: Только после того, как в ЕГРН появятся записи о праве собственности обоих наследников, квартира может быть выставлена на продажу как единый объект.

Сценарий 1. Оба наследника согласны на продажу квартиры

Это самый благоприятный вариант, позволяющий провести сделку быстро и безболезненно. Если оба преемника хотят получить деньги, процедура выглядит следующим образом:

• Оценка имущества и поиск покупателя. Наследники совместно определяют рыночную стоимость квартиры, проводят предпродажную подготовку, фотографируют объект, размещают объявления о продаже или привлекают специалиста по недвижимости (агента) для этой работы. Читайте подробнее о процедуре продажи недвижимости в нашей статье. Предварительные договоренности с потенциальным покупателем, как правило, оформляются соглашением об авансе или задатке.

• Составление договора купли-продажи (ДКП). В договоре в качестве продавцов указываются оба наследника. Каждый из них продает свою долю в праве общей долевой собственности.

Нужно ли заверять договор купли-продажи недвижимости в долевой собственности у нотариуса?

Если участники долевой собственности продают свои доли в праве собственности по отдельным договорам, то такие сделки придется удостоверять нотариально. 

Нотариус не нужен, если все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке, то есть продаётся объект целиком, а не доля (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

• Раздел денежных средств. Самый безопасный вариант расчетов при сделках с долевой собственностью - открыть две отдельные банковские ячейки (при наличных расчетах);  два аккредитива/номинальных счета/эскроу счета (при безналичных расчетах), чтобы каждый наследник получил свою сумму (пропорционально доле) независимо от другого.

Сценарий 2. Один наследник хочет продать квартиру, а второй против

В юридической практике этот сценарий встречается регулярно. Если один из преемников наотрез отказывается продавать квартиру целиком, заставить его силой или через суд закон запрещает (никто не может быть лишен своего имущества принудительно, кроме исключительных случаев).

В такой ситуации у наследника, желающего получить деньги, есть два пути:

1. Продажа своей доли третьему лицу (ст. 250 ГК РФ)

Вы имеете полное право продать принадлежащую вам долю в праве собственности постороннему человеку. Однако закон защищает права второго сособственника и обязывает вас соблюдать право преимущественной покупки:

• Вы обязаны направить второму собственнику официальное письменное извещение с указанием цены и условий продажи вашей доли. Закон не устанавливает обязательную форму и способ направления извещения, однако на практике самым надежным и удобным вариантом остается уведомление через нотариуса.

• У второго наследника есть ровно 1 месяц, чтобы выкупить вашу долю на предложенных условиях.

• Если он отказывается или игнорирует извещение, вы имеете право продать долю любому третьему лицу.

Минус стратегии: Стоимость 1/2 доли на рынке недвижимости всегда на 30–40% ниже, чем половина стоимости от продажи всей квартиры целиком. Покупателями долей чаще всего становятся инвесторы или профессиональные покупатели.

2. Принудительный выкуп незначительной доли через суд (ст. 252 ГК РФ)

Если доли распределились неравномерно (например, у вас 5/6 квартиры, а у второго преемника — всего 1/6), он в квартире не живет и не имеет к ней существенного интереса, вы можете через суд потребовать передачи его доли вам с выплатой ему обязательной денежной компенсации по рыночной стоимости. После этого вы станете 100% собственником и продадите объект целиком. При распределении долей как 1/2 и 1/2 данный механизм в суде реализовать практически невозможно.

Налоги при продаже квартиры наследниками: как не потерять лишнее?

Продажа унаследованного имущества физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако налога можно избежать, если соблюсти установленные законом сроки владения.

• Минимальный срок владения для недвижимости, полученной в порядке наследования, составляет 3 года. Если квартира продается по истечении 3 лет, налог платить не нужно, а декларация 3-НДФЛ не подается.

• С какого момента считать срок? Это важнейший нюанс. Срок владения для наследников исчисляется не со дня регистрации прав в Росреестре и не со дня получения свидетельства у нотариуса, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Если 3 года еще не прошло, но продать квартиру нужно срочно, каждый из двух наследников имеет право уменьшить сумму налога, применив:

1. Налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Важно помнить, что, если недвижимость продается как единый объект по одному договору, то этот вычет дается на весь объект недвижимости целиком. При продаже квартиры двумя наследниками по одному договору вычет распределяется пропорционально их долям — по 500 000 рублей каждому. Более того, если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
2. Уменьшение дохода на расходы наследодателя. Наследники - близкие родственники наследодателя могут уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму, которую наследодатель при жизни официально потратил на покупку этой квартиры, если такие расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения (получение вычета наследодателя при покупке недвижимости не исключает возможность уменьшить налог наследнику). В данном случае давность приобретения наследодателем данной квартиры значения не имеет, однако расходы придется подтверждать документально (договор, платёжные документы). 

Также закон предусматривает льготы по налогу при продаже жилья семьям с двумя и более детьми (217.1 НК РФ).

Сводная таблица: Варианты действий при продаже квартиры двумя наследниками

Почему при продаже унаследованного жилья необходима помощь юриста?

Сделки с наследственной недвижимостью сопряжены с повышенными рисками как для продавцов, так и для покупателей. Если между двумя наследниками есть скрытый конфликт, это может сорвать сделку на любом этапе.

Основные риски, требующие квалифицированного юридического контроля:

• Внезапное появление других претендентов. Оспаривание завещания, появление внебрачных детей или обязательных наследников (пенсионеров, инвалидов на иждивении), которые могут заявить о правах на квартиру даже после её продажи.

• Ошибки при соблюдении преимущественного права. Неправильно отправленное уведомление сособственнику приведет к тому, что второй наследник сможет через суд оспорить сделку и перевести права покупателя на себя.

• Финансовые потери из-за налогов. Неверный расчет сроков владения или некорректное использование налоговых вычетов может обернуться неожиданными требованиями от ФНС на сотни тысяч рублей.

Безопасная продажа недвижимости с ЮФ «ДВИТЕКС»

Если вы и второй наследник планируете продать полученную в наследство квартиру, хотите сделать это быстро, законно и без финансовых потерь, либо если между вами возникли разногласия - доверьте сопровождение процесса профессионалам. 

Наши юристы по наследственному праву и сделкам с недвижимостью обеспечат комплексную защиту ваших интересов в Москве и Московской области. Мы ведем дела любой сложности, в том числе при острой конфликтной ситуации между родственниками.

Мы предлагаем полный спектр услуг «под ключ»:

• Правовой аудит наследственного дела и проверка квартиры на предмет скрытых рисков (претензии третьих лиц, долги, обременения);

• Оформление и регистрация прав собственности обоих наследников в Росреестре;

• Помощь в урегулировании споров между наследниками, ведение переговоров и разработка компромиссных соглашений о разделе имущества;

• Организация и полное сопровождение сделки купли-продажи (подготовка договоров, организация безопасных расчетов, регистрация). Мы предлагаем различные форматы сопровождения сделки: полное сопровождение с поиском покупателя или только юридическое оформление.

• Налоговое консультирование: законная минимизация НДФЛ при продаже недвижимости раньше минимального срока владения.

Обезопасьте свои деньги и недвижимость от юридических ошибок. Запишитесь на экспертную консультацию прямо сейчас - мы переведем процесс продажи в строгое и безопасное правовое русло. 

Если вы планируете покупку квартиры у наследников, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов по проверке юридической чистоты и сопровождения покупателей.