Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция, налоги и скрытые юридические риски

Продажа недвижимости, полученной в наследство, существенно отличается от стандартной сделки купли-продажи. Главная особенность заключается в том, что унаследованное имущество всегда находится в зоне повышенного внимания со стороны налоговых и других государственных органов и несет в себе скрытые юридические риски как для продавца, так и для покупателя. Внезапное появление других претендентов, пропущенные сроки, споры между родственниками — все это может сорвать сделку или привести к ее аннулированию в суде.

В этой статье эксперты юридической компании разобрали полный цикл процедуры: от открытия наследственного дела до безопасного получения денег от покупателя и законной минимизации налогов.

Этап 1. Легализация прав на квартиру (без этого продажа невозможна)

Нельзя продать квартиру сразу после смерти собственника, даже если вы являетесь единственным наследником первой очереди или на руках есть завещание. Сначала необходимо официально вступить в права собственности.

Процедура легализации включает три обязательных шага:

1. Принятие наследства. В течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя наследники по завещанию или по закону должны обратиться к нотариусу и открыть наследственное дело.

2. Получение свидетельства о праве на наследство. По истечении полугода нотариус выдает каждому из наследников Свидетельство о праве на наследство (в нем указывается размер доли в праве собственности). После получения свидетельства у наследников есть возможность произвести раздел наследства по соглашению. Так, если в наследственное имущество входят несколько объектов недвижимости, наследники предпочитают произвести раздел "по объектам" (каждому наследнику - 100% определенного объекта), чтобы избежать долевой собственности и связанных с ней сложностей. Раздел может производиться также с денежной выплатой в пользу определенных наследников (например, при неравнозначности объектов).

3. Регистрация в Росреестре. На основании свидетельства сведения о новых собственниках вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сегодня нотариусы отправляют эти данные в электронном виде, но наследникам важно получить выписку из ЕГРН, где они официально будут указаны как сособственники. Если наследники заключили соглашение о разделе, то регистрация проводится на основании соглашения и ранее выданного свидетельства.

Важно: Только после того, как в ЕГРН появятся записи о праве собственности наследников, недвижимость может быть выставлена на продажу. Если квартира или иной объект наследуются несколькими наследниками, то на нее возникает право общей долевой собственности, а соответственно для того, чтобы недвижимость была выставлена как единый объект, необходимо произвести регистрацию всех долей в праве собственности (прав всех наследников на объект).

Этап 2. Подготовка к сделке и поиск покупателя 

Унаследованные квартиры пользуются у покупателей репутацией объектов с повышенным риском, поэтому к проверке ваших документов будут подходить крайне скрупулезно.

Продавцу унаследованной недвижимости необходимо заранее подготовить ответы на следующие вопросы:

• Есть ли другие наследники? 

• Существует ли риск появления скрытых преемников? К ним относятся внебрачные дети, наследники по завещанию, о котором никто не знал, или лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве (нетрудоспособные иждивенцы, родители-пенсионеры). Если они докажут в суде, что пропустили 6 месяцев по уважительной причине, сделку купли-продажи могут признать недействительной.

• Есть ли лица, которые могут претендовать на обязательную долю?

Этап подготовки к сделке с недвижимостью условно можно разделить на следующие шаги:

1. Сбор всех необходимых документов для продажи (помимо свидетельства, выписки из ЕГРН и других документов, полученных при оформлении наследства, покупателю дополнительно могут потребоваться справки из ПНД и НД о том, что наследник не состоит на учете, справки об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности за ЖКУ). Желательно проверить перед сделкой, нет ли в квартире зарегистрированных лиц, каких-либо обременений, нет ли долгов за ЖКУ и капремонт.
2. Проведение переговоров с другими наследниками о продаже (если квартира в общей долевой собственности)
3. Определение рыночной цены недвижимости (исходя из анализа предложений на аналогичные объекты)
4. Расчет налогов с дохода от продажи наследства. Продажа квартиры — это получение дохода, который в РФ облагается налогом (НДФЛ). Ставка налога зависит от статуса налогоплательщика (налоговый резидент РФ или нет), а также суммы дохода (для резидентов). Однако закон позволяет полностью освободиться от уплаты налога, если выдержан минимальный срок владения объектом, либо уменьшить налог, применив налоговые вычеты. Важно проанализировать возможности освобождения или минимизации налога на этапе планирования сделки, рассчитать сумму налога до сделки, чтобы учесть это в цене и будущих планах. Подробнее о налогах мы поговорим далее.
5. Проведение текущего ремонта, уборки, чтобы объект имел "продажный" вид
6. Подготовка качественных фотографий, видео объекта, подготовка привлекательного объявления о продаже
7. Размещение объявления о продаже на различных ресурсах
8. Переговоры с потенциальными покупателями, показы объекта
9. Закрепление предварительных договоренностей и получение аванса (задатка)
10. Предоставление покупателю документов по объекту, ответы на вопросы покупателя по юридической чистоте недвижимости, по техническим и иным вопросам. От предоставляемой вами информации во многом зависит принятие покупателем решения.
11. Согласование условий сделки и решение организационных вопросов (формы сделки, банка, процедуры и пр.)

Все эти шаги можно пройти самостоятельно или доверить специалисту по недвижимости (риэлтору), имеющему опыт продаж. В нашей компании можно заказать комплексную услугу по сопровождению сделки с недвижимостью: услуги агента по недвижимости и юриста по сопровождению сделки. Именно в таком тандеме сделка пройдет максимально комфортно и безопасно для вас. Кроме того, в отличие от многих предложений на рынке услуг, при полном сопровождении сделки мы предоставляем консультацию налогового юриста для расчета налога и оценки возможности оптимизации.

Сводная таблица: Особенности продажи квартиры в зависимости от оснований наследования

В статье по ссылке выше подробно рассказали о процедуре покупки и продажи недвижимости: от поиска объекта (покупателя) до завершения расчетов. Из статьи вы узнаете, как правильно оформить предварительные договоренности, как проверить юридическую чистоту, как оформить договор купли-продажи, какой способ оплаты самый безопасный с точки зрения юриста по недвижимости и получите ответы на другие часто задаваемые вопросы о сделке.

Как продать квартиру после вступления в наследство, если наследников несколько?

Как было отмечено ранее, если наследников два и более, то на недвижимость возникает право общей долевой собственности, которое имеет свои особенности и сложности. Однако наследники могут избежать его, если заключат соглашение о разделе наследства, в котором распределят между собой объекты, не деля право собственности на доли (если объектов несколько), либо определят денежную компенсацию вместо доли в праве собственности на недвижимость.

Если соглашение о разделе не заключено, то возможны различные сценарии развития событий после вступления в наследство.

Сценарий 1. Оба наследника согласны на продажу недвижимости

Это самый благоприятный вариант, позволяющий провести сделку быстро и безболезненно. Если оба преемника хотят получить деньги, процедура выглядит следующим образом:

• Оценка имущества и поиск покупателя. Наследники совместно определяют рыночную стоимость квартиры, проводят предпродажную подготовку, фотографируют объект, размещают объявления о продаже или привлекают специалиста по недвижимости (агента) для этой работы. В статье по ссылке выше мы подробно описали процедуру. Предварительные договоренности с потенциальным покупателем, как правило, оформляются соглашением об авансе или задатке.

• Составление договора купли-продажи (ДКП). В договоре в качестве продавцов указываются оба наследника. Каждый из них продает свою долю в праве общей долевой собственности.

• Раздел денежных средств. Самый безопасный вариант расчетов при сделках с долевой собственностью - открыть две отдельные банковские ячейки (при наличных расчетах);  два аккредитива/номинальных счета/эскроу счета (при безналичных расчетах), чтобы каждый наследник получил свою сумму (пропорционально доле) независимо от другого.

• Декларирование дохода и уплата налога (при необходимости). Подробнее о налогах при продаже унаследованного имущества мы поговорим далее.

Нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи недвижимости, полученной по наследству?

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению только в следующих случаях:

1. продажа доли в праве собственности. Если участники долевой собственности продают свои доли в праве собственности по отдельным договорам, то такие сделки придется удостоверять нотариально. Нотариус не нужен, если все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке, то есть продаётся объект целиком, а не доля (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
2. продажа недвижимости несовершеннолетним лицом
3. продажа недвижимости лицом, признанным недееспособным или ограниченно дееспособным

В иных случаях стороны могут удостоверить сделку по желанию либо заключить договор в простой письменной форме, сэкономив на услугах нотариуса.

Сценарий 2. Один наследник хочет продать квартиру, а второй против

В юридической практике этот сценарий встречается регулярно. Если один из преемников наотрез отказывается продавать квартиру целиком, заставить его силой или через суд закон запрещает (никто не может быть лишен своего имущества принудительно, кроме исключительных случаев).

В такой ситуации у наследника, желающего получить деньги, есть два пути:

1. Продажа своей доли в праве собственности на наследство третьему лицу (ст. 250 ГК РФ)

Вы имеете полное право продать принадлежащую вам долю в праве собственности постороннему человеку. Однако закон защищает права второго сособственника и обязывает вас соблюдать право преимущественной покупки:

• Вы обязаны направить второму собственнику официальное письменное извещение с указанием цены и условий продажи вашей доли. Закон не устанавливает обязательную форму и способ направления извещения, однако на практике самым надежным и удобным вариантом остается уведомление через нотариуса.

• У второго наследника есть ровно 1 месяц, чтобы выкупить вашу долю на предложенных условиях.

• Если он отказывается или игнорирует извещение, вы имеете право продать долю любому третьему лицу.

Минус стратегии: Стоимость 1/2 доли на рынке недвижимости всегда на 30–40% ниже, чем половина стоимости от продажи всей квартиры целиком. Покупателями долей чаще всего становятся инвесторы или профессиональные покупатели.

2. Принудительный выкуп незначительной доли в праве собственности на наследство через суд (ст. 252 ГК РФ)

Если доли распределились неравномерно (например, у вас 5/6 квартиры, а у второго преемника — всего 1/6), он в квартире не живет и не имеет к ней существенного интереса, вы можете через суд потребовать передачи его доли вам с выплатой ему обязательной денежной компенсации по рыночной стоимости. После этого вы станете 100% собственником и продадите объект целиком. При распределении долей как 1/2 и 1/2 данный механизм в суде реализовать практически невозможно.

Налоги при продаже недвижимости наследниками: как не потерять лишнее?

Продажа унаследованного имущества физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако налога можно избежать, если соблюсти установленные законом сроки владения.

• Минимальный срок владения для недвижимости, полученной в порядке наследования, составляет 3 года. Если квартира продается по истечении 3 лет, налог платить не нужно, а декларация 3-НДФЛ не подается.

• С какого момента считать срок? Это важнейший нюанс. Срок владения для наследников исчисляется не со дня регистрации прав в Росреестре и не со дня получения свидетельства у нотариуса, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Если 3 года еще не прошло, но продать квартиру нужно срочно, наследники имеют право уменьшить сумму налога, применив:

1. Налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Важно помнить, что, если недвижимость продается как единый объект по одному договору, то этот вычет дается на весь объект недвижимости целиком. При продаже квартиры двумя наследниками по одному договору вычет распределяется пропорционально их долям — по 500 000 рублей каждому. Более того, если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
2. Уменьшение дохода на расходы наследодателя. Наследники - близкие родственники наследодателя могут уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму, которую наследодатель при жизни официально потратил на покупку этой квартиры, если такие расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения (получение вычета наследодателя при покупке недвижимости не исключает возможность уменьшить налог наследнику). В данном случае давность приобретения наследодателем данной квартиры значения не имеет, однако расходы придется подтверждать документально (договор, платёжные документы). 

Также закон предусматривает льготы по налогу при продаже жилья семьям с двумя и более детьми (217.1 НК РФ).

Сводная таблица: Варианты действий при продаже квартиры двумя наследниками

Почему при продаже недвижимости, полученной по наследству, необходима помощь юриста?

Сделки с наследственной недвижимостью сопряжены с повышенными рисками как для продавцов, так и для покупателей. Если между двумя наследниками есть скрытый конфликт, это может сорвать сделку на любом этапе.

Основные риски, требующие квалифицированного юридического контроля:

• Внезапное появление других претендентов. Оспаривание завещания, появление внебрачных детей или обязательных наследников (пенсионеров, инвалидов на иждивении), которые могут заявить о правах на квартиру даже после её продажи.

• Ошибки при вступлении в наследство. Пропуск срок принятия наследства, утрата документов, откладывания получения свидетельства о праве на наследство могут создать сложности при оформлении прав (вплоть до судебных разбирательств с государством, претендующим на выморочное имущество)

• "Проблемное" наследство (нет документов, подтверждающих прав наследодателя на имущество, умерший не легализовал свое прав на имущество при жизни, недостаточный комплект документов, подтверждающих родство, опечатки и иные ошибки в документах, другие вопросы). Если есть какие-либо сомнения, нотариус, как правило, отказывает в выдаче свидетельства, а попытки решить эти вопросы ни к чему не приводят. В таких случаях важно привлечь юриста, имеющего внушительный опыт разрешения наследственных споров, для анализа ситуации и поиска наилучшего решения.

• Ошибки при соблюдении преимущественного права. Неправильно отправленное уведомление сособственнику приведет к тому, что второй наследник сможет через суд оспорить сделку и перевести права покупателя на себя.

• Финансовые потери из-за налогов. Неверный расчет сроков владения или некорректное использование налоговых вычетов может обернуться неожиданными требованиями от ФНС на сотни тысяч рублей.

Безопасная продажа недвижимости с ЮФ «ДВИТЕКС»

Если вы планируете продать полученную в наследство квартиру или иную недвижимость, хотите сделать это быстро, законно и без финансовых потерь, либо если между вами и другими наследниками возникли разногласия - доверьте сопровождение процесса профессионалам. 

Наши юристы по наследственному праву и сделкам с недвижимостью обеспечат комплексную защиту ваших интересов в Москве и Московской области. Мы ведем дела любой сложности, в том числе при острой конфликтной ситуации между родственниками.

Мы предлагаем полный спектр услуг «под ключ»:

• Правовой аудит наследственного дела и проверка квартиры на предмет скрытых рисков (претензии третьих лиц, долги, обременения);

• Оформление и регистрация прав собственности обоих наследников в Росреестре;

• Помощь в урегулировании споров между наследниками, ведение переговоров и разработка компромиссных соглашений о разделе имущества;

• Организация и полное сопровождение сделки купли-продажи (подготовка договоров, организация безопасных расчетов, регистрация). Мы предлагаем различные форматы сопровождения сделки: полное сопровождение с поиском покупателя или только юридическое оформление.

• Налоговое консультирование: законная минимизация НДФЛ при продаже недвижимости раньше минимального срока владения.

Обезопасьте свои деньги и недвижимость от юридических ошибок. Запишитесь на экспертную консультацию прямо сейчас - мы переведем процесс продажи в строгое и безопасное правовое русло. 

Если вы планируете покупку квартиры у наследников, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов по проверке юридической чистоты и сопровождения покупателей.