Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

17.08.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2015 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Более того, кадастровая стоимость влияет на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Согласно сведениям, опубликованным на сайте Росреестра, в 2017 году специальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости  при Росреестре рассмотрели 54 700 заявлений на снижение кадастровой стоимости, из которых более 50% были удовлетворены. Из анализа судебной практики за 2017 год следует, что более 60% административных исков об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости подлежали удовлетворению. В 2018 году количество судебных споров по кадастровой стоимости выросло на 11 процентов, что также подтверждает актуальность применения данного способа снижения налогообложения. Количество исков о снижении кадастровой стоимости недвижимости в Москве и Московской области только растет.

Понятие кадастровой стоимости определяется в ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в  Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”. В соответствии с законодательством кадастровая стоимость является результатом проведения государственной кадастровой оценки или результатом рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости. Исходя из содержания понятия кадастровой стоимости, можно сделать вывод о возможности оспаривания результатов проведения государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, понятие кадастровой стоимости с упоминанием о возможности её оспаривания было закреплено только в 2016 году в связи с внесением изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Однако возникновение правовых основ для оспаривания кадастровой стоимости связано с внесением изменений в федеральное законодательство в сфере оценки и земельных правоотношений в 2010 году. Данные изменения позволили проводить параллель между кадастровой стоимостью и рыночной. 

В настоящее время и до 1 января 2020 г. кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам. Изменить (уменьшить) ее можно:

1) по новым правилам - в соответствии с Законом о кадастровой оценке, если она определена в порядке, установленном этим Законом;

2) по старым правилам - в соответствии с Законом об оценочной деятельности, если она определена в соответствии с этим Законом.

С 01 января 2020 года при определении и оспаривании кадастровой стоимости будет применяться только Закон о кадастровой оценке.

Методика определения кадастровой стоимости проводится методом массовости, при которой не учитываются индивидуальные особенности объектов недвижимости и обременения, которые значительно влияют на рыночную стоимость этих объектов. В результате кадастровая стоимость объектов, включенных в перечень подлежащих государственной кадастровой оценке, значительно превышает рыночную, в т.ч. и по причине использования при оценке заведомо завышенных коэффициентов.

В настоящее время снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости через суд возможно только в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства, который вступил в законную силу с 15 сентября 2015 года.

Разъяснения законодательства в сфере оспаривания кадастровой стоимости  содержит Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ»), которое является результатом обобщения судебной практики в данной области. 

По результатам анализа законодательства и нашей судебной практики, практики наших коллег обращаем внимание на наиболее важные моменты, которые необходимо учитывать при оспаривании кадастровой стоимости. 

1) законодатель установил, что оспорить кадастровую стоимость возможно в течение 5 (пяти) лет с момента внесения записи о кадастровой стоимости в ЕГРН.   

2) возможны два способа оспаривания кадастровой стоимости: досудебный порядок  и судебный порядок.

Законом предусмотрено, что досудебный порядок реализуется путем подачи заявления в комиссию при Управлении Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае выполнения требований закона к оформлению данного заявления, заявление будет рассмотрено и вынесено решение в течение одного месяца. Законодательством об оценочной деятельности установлено, что досудебный порядок обязателен только для юридических лиц. Новым законом о государственной кадастровой оценке установлено, что обращение в комиссию необязательно также и для юридических лиц. Поэтому при выборе порядка оспаривания кадастровой стоимости компании нужно определить действующий закон, определить, в соответствии с каким законом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии для физических лиц в любом случае необязательно, они вправе обращаться сразу в суд. Нас часто спрашивают: Стоит ли физическим лицам до подачи иска в суд обратиться в комиссию, каковы шансы на уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости в досудебном порядке. Отвечая на данный вопрос, можно сказать, что целесообразность во многом зависит от обстоятельств конкретного дела. Если оценка значительно снизила кадастровую стоимость, то шансы на обжалование кадастровой стоимости в досудебном порядке невелики. Если же снижение незначительно, то шансы на изменение кадастровой стоимости в комиссии выше.

Судебный порядок урегулирован нормами КАС РФ и инициируется путем подачи административного искового заявления в суд общей юрисдикции. 

3) поскольку дело рассматривается по правилам КАС РФ, представитель административного истца должен обладать адвокатским статусом, либо обязательно должен иметь высшее юридическое образование.

4) осуществление правосудия по данной категории споров может осуществлять суд города федерального значения (например, оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости в Москве можно, подав иск в Московский городской суд), областной суд (уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в Подмосковье можно, обратившись в Московский областной суд), верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

5) административное исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев, однако в случае несогласия другой стороны процесса с кадастровой стоимостью, установленной в отчете, суд назначает проведение судебной экспертизы, что отражает в судебном акте – определении. На время проведения судебной экспертизы рассмотрение дела приостанавливается, как правило, на 2-3 месяца. Следовательно, в связи с этим увеличивается общий срок рассмотрения дела.

6) Пленум Верховного суда РФ разъяснил, что для рассмотрения спора необходимо привлекать в качестве заинтересованных лиц: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты оценки.

7) в связи с внесением изменений в КАС РФ с 10 августа 2017 года при подаче административного иска в суд прикладывать экспертизу СРО на отчет об оценке не требуется. 

7) оспоренная кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором заявитель обратился с заявлением в комиссию при Управлении Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо с административным исковым заявлением в суд. К примеру, при инициировании процедуры оспаривания кадастровой стоимости в 2018 году, несмотря на вынесение решения в 2019 году, сэкономить на налогах возможно за 2018 год и последующие года до проведения новой государственной кадастровой оценки. Кроме того, с 01.01.2019 года вступили поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. То есть налогоплательщики смогут вернуть излишне уплаченный налог за предыдущие годы действия оспоренной кадастровой стоимости. Это применимо для налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с продажи недвижимости. По закону перерасчет налога будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты. Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом. 


В связи с переходным периодом до 01.01.2020 года и действием одновременно 2 разных порядков определения и оспаривания кадастровой стоимости расскажем о том, как определить правила, которых стоит придерживаться при оспаривании стоимости вашего объекта недвижимости.

Узнать кадастровую стоимость, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете онлайн, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки ( https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO), после ознакомления с отчетом вы уже можете принять решение о том, стоит ли и как действовать, чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости:

• в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении;

• в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.



Пошаговая инструкция “Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?”

Если вы решили оспорить кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем руководствоваться данным алгоритмом. Данная инструкция по уменьшению кадастровой стоимости недвижимости актуальна как для юридических, так и для физических лиц.


Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости (обязателен для юридических лиц в соответствии с Законом об оценочной деятельности; для физических лиц - по желанию; в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке необязателен для всех)


Шаг 1

Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у оценщика

Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.


Шаг 2

Обратитесь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре

Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Подобные комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и при Управлении Росреестра по Московской области, в которые необходимо обратиться при оспаривании кадастровой стоимости.

Срок для подачи заявления. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите ваши данные и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.


Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии:

К заявлению о переоценке и обжаловании кадастровой стоимости недвижимости в Комиссию при Росреестре приложите:

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде.

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:

- если отсутствуют указанные выше документы;

- нарушен срок подачи заявления;

- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.


Шаг 3

Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения

В течение месяца (30 дней - в случае применения законодательства о кадастровой оценке) с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.


Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не обращались в комиссию (для физических лиц), вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.


Шаг 1

Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у оценщика, если вы ранее не заказывали его.

Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.


Шаг 2

Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы

Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

Административное исковое заявление должно содержать:

1) наименование суда, в который вы направляете иск;

2) ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;

3) наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана;

4) сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены;

5) требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования;

6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;

7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.

Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:

1) реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие).


Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости в суде:

К административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения приложите:

1) уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

2) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

3) нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект недвижимости;

4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

5) решение комиссии (при наличии);

6) документ, подтверждающий уплату госпошлины;

7) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;


Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости в суде

для физических лиц - 300 рублей;

для организаций - 2000 рублей.


Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект.



Шаг 3

Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд

Дела по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматриваются в суде общей юрисдикции. Иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Например, Мосгорсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).



Сроки подачи иска об оспаривании кадастровой стоимости и обжаловании решения комиссии в суд:

Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки :

- в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;

- в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов.


Шаг 4

Примите участие в судебных заседаниях

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца. При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Данного порядка необходимо придерживаться при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в досудебном порядке и суде в 2018 году и в 2019 году. В 2020 году данный алгоритм также будет актуален, за исключением правил, предусмотренных Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов на объекты недвижимости.


В завершение статьи хотели бы также разобрать интересующий многих вопрос о распределении судебных расходов.

Как показывает судебная практика, расходы по оплате услуг судебного эксперта возлагаются на административного истца. Более того, характерной чертой данной категории судебных дел является то, что даже в случае снижения кадастровой стоимости (т.е. выигрыша судебного дела), расходы на судебную экспертизу не подлежат возмещению административному истцу. 


Завышена кадастровая стоимость недвижимости в в Москве или Московской области и нет времени заниматься этим вопросом самостоятельно? Юридическая фирма “Двитекс” оказывает комплексные юридические услуги по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Мы обеспечим закажем переоценку кадастровой стоимости недвижимости, находящейся в Москве или Московской области  у квалифицированного опытного специалиста, представим интересы в комиссии и суде, добьемся реального снижения кадастровой стоимости земельного участка. Наша квалификация подтверждается многочисленными выигранными спорами по уменьшению кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости в судебном и досудебном порядке (смотрите истории успеха наших клиентов по ссылке, по данным делам мы смогли оспорить кадастровую стоимость земельных участков в Москве и Московской области и уменьшить цену более чем на 30 %). Стоимость услуг по снижению кадастровой стоимости земельного участка вы найдете по ссылке.

(4 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Загрузка
Загрузка
Загрузка
Наверх
Загрузка
Загрузка