Выкуп помещения у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий. Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" от 17.12.2008 года № 66 и Административным регламентом от 15.05.2012 года№ 199-ПП.
Условия и порядок льготного выкупа арендованного государственного и муниципального недвижимого имущества субъектами среднего и малого предпринимательства определяется Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Для реализации данного права необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:
Ранее право преимущественного выкупа помещения действовало только до 01.07.2018 года, однако 03.07.2018 года данные положения были исключены из закона, поэтому в настоящее время это право действует бессрочно.
Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
3 случая, когда субъект малого и среднего предпринимательства, имеющий право на выкуп, утрачивает это право:
К сожалению, не вызывает сомнений, что чиновники не заинтересованы в реализации данного закона; более того, некоторые из них открыто говорят об этом. Подтверждается это и опытом юристов "Двитекс" по сопровождению выкупа арендуемых помещений. Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения. Но несмотря на отдельные ограничения, установленные в законе, и противодействие со стороны органов власти, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать своё право на приобретение арендуемых ими помещений. Для этого необходимо профессиональное юридическое сопровождение процесса выкупа помещений.
Часто ДГИ г. Москвы отказывает в заключении договора купли-продажи в связи с неподписанием заявителем договора купли-продажи в 30-дневный срок со дня получения предложения. Стоит отметить, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений относительно окончательной утраты преимущественного права выкупа в случае не заключения договора купли-продажи по первому обращению арендатора, арендатор не лишен возможности обратиться повторно, а ограничительное толкование положений нормативного акта со стороны ДГИ г. Москвы является незаконным и нарушает права Клиента как субъекта малого предпринимательства. Например, как по делу нашего Клиента, в котором мы доказали незаконность отказа Департамента в заключении договора купли-продажи по такому основанию.
Начиная с 1 марта действие Федерального закона от 22 июля 2008 № 159-ФЗ, который ранее определял порядок выкупа государственного и муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами МСП, распространено также на переданное в аренду движимое имущество (Федеральный закон от 29 декабря 2022 г. № 605-ФЗ).
Арендаторы могут реализовать преимущественное право на выкуп движимого имущества при условии, что оно включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам МСП, и не относится к видам имущества, которые в соответствии с решением Правительства РФ не подлежат отчуждению в порядке Закона № 159-ФЗ.
На день подачи арендатором заявления о заключении договора купли-продажи соответствующий объект должен находиться в его временном пользовании непрерывно в течение одного года и более (при выкупе в заявительном порядке – также числиться в указанном перечне в течение трех предшествующих лет). Кроме того, должны быть соблюдены и общие условия выкупа – в частности, отсутствие задолженности по арендной плате.
Срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества (если условия его приобретения предусматривают такой способ оплаты) устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ, муниципальным правовым актом, но он должен составлять не менее 3 лет.
Действие новых правил распространяется в том числе на ранее заключенные договоры аренды.
Размер выкупной стоимости арендованной недвижимости определяется на основании отчета о рыночной оценке, которую заказывает собственник помещения (субъект РФ или муниципальное образование).
На практике часто рыночная цена недвижимости, приватизируемой в порядке Закона № 159-ФЗ, завышена, и у арендаторов, планирующих выкупить объект у города возникает логичный вопрос: а можно ли оспорить выкупную цену недвижимости?
Если заявителя не устраивает цена выкупаемого объекта недвижимости, он может оспорить ее в судебном порядке. Для того чтобы оспорить рыночную стоимость выкупаемого помещения необходимо заказать независимую оценку рыночной стоимости имущества и обратиться с исковым заявлением в суд.
В большинстве случаев в суде назначается судебная оценка стоимости, которая, как правило, ложится в основу судебного решения. Срок рассмотрения дела с учетом проведения судебной оценки - в среднем 6-12 месяцев. Исходя из нашей практики, через суд можно снизить выкупную стоимость недвижимости на 20-50 %.
Если в соответствии с описанными выше условиями вы обладаете правом на выкуп помещения у города и желаете его реализовать, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
В среднем общий срок с момента подачи заявления до заключения договора купли-продажи составляет 6 месяцев (без оспаривания рыночной стоимости помещения). Однако на этом этапе часто возникают сложности: приостановление процедуры для решения организационных и технических вопросов (постановка объекта на кадастровый учет и пр.) либо отказ в заключении договора купли-продажи по формальным и иным основаниям.
После подписания договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. После регистрации на договоре делается специальная надпись о регистрации перехода права собственности, а также выдается покупателю выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию его права собственности.
Так как до выплаты полной стоимости объект недвижимости находится в залоге у города (залог в силу закона), то после исполнения обязательств по договору купли-продажи в полном объеме необходимо погасить данную запись.
На основании части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан:
В сложившейся ситуации вы можете направить во внесудебном порядке жалобу в уполномоченный орган или обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении уполномоченного органа заключить с вами договор купли-продажи. Выбор способа защиты зависит от обстоятельств конкретного дела.
В данной ситуации вам необходимо подписать проект договора купли-продажи с протоколом разногласий. Если при обращении за выкупом имущества к заявлению вы прилагали отчет об оценке, то в протоколе разногласий необходимо сослаться на стоимость имущества, указанную в отчете.
Если же вы подавали заявление без отчета об оценке, то к протоколу разногласий вам необходимо приложить документы, обосновывающие вашу позицию о завышенной стоимости имущества (ваш отчет об оценке и рецензию на отчет, подготовленный уполномоченным органом).
Данные документы вы должны подать в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента получения проекта договора купли-продажи. Уполномоченный орган должен ответить на ваше обращение также в 30-дневный срок. По сложившейся практике Департамент городского имущества города Москвы отказывает организациям в заключении договора купли-продажи на условиях арендатора, изложенных в протоколе разногласий. В этом случае, как мы говорили ранее, вы вправе в течение 6 месяцев передать данный спор на рассмотрение арбитражного суда, обратившись с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.
Арендуемое имущество выкупается по рыночной стоимости, которая определяется:
Уполномоченный орган вправе приостановить оказание государственной услуги по выкупу имущества на законных основаниях только в 3 случаях:
Согласно Закону № 159-ФЗ оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства.
Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется постановлением Правительства РФ, законом субъекта РФ и муниципальными правовыми актами, но не может быть менее 5 лет.
Если вы планируете выкупать имущество в рассрочку, то обязательно укажите в заявлении о выкупе, подаваемом в уполномоченный орган, порядок и период рассрочки оплаты имущества. Данную информацию также необходимо указать в просительной части искового заявления, подаваемого в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 50 Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» не подлежат отчуждению из государственной собственности следующие объекты культурного наследия:
Объекты культурного наследия, не указанные в данной статье, разрешены к приватизации. Однако при выкупе данного имущества существуют свои особенности.
Так согласно части 4 статьи 9 Закона Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» продажа объекта культурного наследия по частям не допускается. Таким образом, выкупить большую часть объектов культурного наследия можно только путем выкупа всего здания сразу (одним или несколькими арендаторами).
Требование указанной статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона (30.12.2008) не является собственностью города Москвы (часть 5 статьи 9 Закона № 66). Данное обстоятельство подтверждается судебной практикой.
Кроме того, в случае приватизации объекта культурного наследия в договор купли-продажи обязательно должно быть включено обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения (пункт 7 статьи 48 Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ). В ином случае договор будет считаться ничтожным.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Таким образом, в случае передачи спора по поводу заключения договора на рассмотрение суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда о понуждении уполномоченного органа заключить договор купли-продажи, либо об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Именно с этой даты уполномоченный орган прекращает начислять арендные платежи за приватизируемое имущество.
Однако в случае уклонения уполномоченного органа от заключения с вами договора купли-продажи обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента наступления предельного срока для заключения договора.
В случае уклонения уполномоченного органа от заключения с вами договора купли-продажи на основании Закона № 159-ФЗ арендная плата, внесенная вами по истечении предельного срока для заключения такого договора, будет являться для вас убытками по смыслу статей 15, 16, 393 ГК РФ. Данный вывод также подтверждается многочисленной судебной практикой.
Так в вышеуказанных судебных актах суды приходят к выводу о том, что бездействие уполномоченного органа, выразившееся в незаконном уклонении от предоставления истцу преимущественного права выкупа имущества в сроки, установленные Законом № 159-ФЗ, повлекло за собой необходимость внесения арендной платы за арендуемое имущество. В случае своевременного совершения уполномоченным органом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец стал бы собственником спорного помещения, и, следовательно, не нес бы дополнительных расходов по аренде.
Таким образом, издержки истца по арендной плате за период с предельного срока для заключения договора купли-продажи по дату вступления в законную силу решения суда о выкупе имущества находятся в прямой причинно-следственной связи с уклонением уполномоченного органа от заключения договора купли-продажи.
Данные денежные средства являются для истца убытками и должны быть возмещены за счет виновной стороны. Таким образом, в случае если по истечении предельного срока для заключения договора купли-продажи на основании Закона № 159-ФЗ Вы продолжали вносить арендную плату за арендуемое имущество, то перечисленные Вами денежные средства можно взыскать с уполномоченного органа как убытки в виде излишне уплаченной арендной платы.
Юристы "Двитекс" имеют не только большой опыт по взысканию убытков с уполномоченных органов, но и формировали судебную практику по данной категории дел в городе Москве.
Судебная практика по данной проблеме сформировалась в пользу арендаторов. Если вы как субъект малого и среднего предпринимательства заключали договор аренды государственного или муниципального помещения с правом выкупа с собственником помещения, но позже городская (государственная) недвижимость была закреплена на праве оперативного управления за бюджетным учреждением, эти действия суды рассматривают как незаконные, действия с целью обхода 159-ФЗ.
Закон устанавливает лишь 5 условий для реализации предпринимателями права выкупа городских объектов недвижимости. Закрепление коммерческого помещения на праве оперативного управления, не является препятствием для продажи.
Если органы власти отказывают вам в реализации преимущественного права выкупа нежилого фонда в связи с правом оперативного управления, вы можете обратиться к нам для защиты.
Как было отмечено, согласно сложившейся правовой позиции судов, взыскание уполномоченным органом задолженности по арендной плате, невнесенной по истечении предельного срока для заключения договора купли-продажи имущества на основании Закона № 159-ФЗ, неправомерно.
Данный вопрос, пожалуй, один из самых распространенных, с которым к нам обращаются клиенты. Нередко компания, имеющая право выкупа, желает реализовать его другому лицу (новому инвестору), либо компания заключает договор купли-продажи с ДГИ г. Москвы с рассрочкой оплаты, однако в дальнейшем ее планы меняются и необходимо реализовать данный актив, не дожидаясь погашения задолженности.
Выделим основные способы реализовать "право выкупа" или передать права на помещение до полной оплаты его цены:
В задачи юристов по 159-ФЗ входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.
Юридическая фирма "Двитекс" готова предложить следующую помощь в реализации льготного права выкупа помещений:
Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение выкупа недвижимости у города и вашего спора с уполномоченным органом (Департаментом городского имущества г. Москвы и другими органами): услуги оценщиков, кадастровых инженеров (при необходимости) и юристов. Всю работу мы берем на себя: от досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!
Мы (в отличие от многих юристов) не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения. Если вы хоть раз сталкивались с обжалованием действий (бездействия) ДГИ города Москвы, то вы знаете не понаслышке, что исполнить решение суда сложнее, чем добиться его вынесения в свою пользу. Узнайте подробнее о наших услугах по сопровождению выкупа (159-ФЗ) недвижимости у Москвы, защите интересов в спорах с ДГИ, перейдя по ссылке.
Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы также предлагаем услуги по сопровождению процедуры выкупа арендованного помещения, сопровождению сделок (купля-продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале общества, продажа права аренды и выкупа, согласование с ДГИ уступки прав и перевода обязанностей по договору, юридическое сопровождение арендных отношений).
Мы предлагаем комплексные услуги арбитражных юристов. Мы защищаем интересы доверителей в арбитражных спорах различной сложности. Вы можете обратиться к нам на любой стадии процесса.