Оспаривание выкупной цены помещения у ДГИ города Москвы (159-ФЗ)
- 18 апреля 2024
- 12 минут
- 2540
- 21
- Юрист
- Правовое регулирование выкупа помещений у ДГИ г. Москвы и оспаривания выкупной цены
- Оспаривание выкупной цены недвижимости при заключении договора купли-продажи согласно 159-ФЗ с ДГИ г. Москвы: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости
- Шаг 2. Подпишите договор купли-продажи с протоколом разногласий и направьте его в ДГИ г. Москвы
- Шаг 3. Обратитесь с иском об оспаривании выкупной цены (урегулировании разногласий по договору) в суд
- Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении иска об оспаривании выкупной цены (урегулировании разногласий по договору)
- Шаг 5. Заключите договор купли-продажи выкупаемого объекта на более выгодных условиях
- Услуги по оспариванию выкупной цены помещения у ДГИ г. Москвы
Правовое регулирование выкупа помещений у ДГИ г. Москвы и оспаривания выкупной цены
Выкуп помещения у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий.
Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
Для реализации преимущественного права выкупа помещения необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:
- срок аренды выкупаемого имущество должен составлять не менее 2 лет на момент подачи заявления о выкупе в уполномоченный орган (в г. Москве - в Департамент городского имущества г. Москвы)
- отсутствие задолженности по арендной плате, штрафным санкциям за просрочку внесения арендной платы за приобретаемое имущество на день заключения договора купли-продажи (а в некоторых случаях-на день подачи заявления)
- арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом № 209-ФЗ (из данного правила тоже есть некоторые исключения: для выкупа такого помещения оно должно быть в аренде 3 или более лет и при этом находиться в указанном реестре более 5 лет на момент подачи заявления)
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (о реестре субъектов малого и среднего предпринимательства читайте в отдельной статье)
Ранее право преимущественного выкупа помещения действовало только до 01.07.2018 года, однако 03.07.2018 года данные положения были исключены из закона, поэтому в настоящее время это право действует бессрочно.
Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
- с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества
- по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок
- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства
Подробнее об условиях и процедуре выкупа помещения у ДГИ г. Москвы на основании Закона № 159-ФЗ читайте в отдельной статье. В настоящей статье мы остановимся на процедуре оспаривания выкупной цены недвижимости.
Оспаривание выкупной цены недвижимости при заключении договора купли-продажи согласно 159-ФЗ с ДГИ г. Москвы: пошаговая инструкция
После получения от Департамента городского имущества г. Москвы проекта договора купли-продажи, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма, чтобы снизить выкупную стоимость объекта недвижимости.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости
Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % меньше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным Департаментом городского имущества г. Москвы (завышение цены недвижимости - это естественное желание города увеличить прибыль от продажи имущества). Вместе с тем, в подобного рода делах в 99 % случаев назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения. Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % меньше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным Департаментом городского имущества г. Москвы, то есть в среднем на 20-50 % можно уменьшить выкупную цену через суд. Конечно, такое снижение цены выгодно для покупателей недвижимости, разница в цене с лихвой покрывает все судебные расходы.
Шаг 2. Подпишите договор купли-продажи с протоколом разногласий и направьте его в уполномоченный орган
Заявитель на основании 159-ФЗ должен подписать договор купли-продажи в течение 30 дней с даты получения проекта договора. В случае не согласия с ценой заявитель подписывает договор купли-продажи с протоколом разногласий (об этом необходимо сделать отметку в договоре). Экземпляры подписанного договора, протокола разногласий, а также копия отчета об оценке рыночной стоимости направляются в уполномоченный орган (в г. Москве - Департамент городского имущества г. Москвы). Обратите внимание на срок подписания договора - не пропустите его, иначе вы рискуете получить отказ в заключении договора (такой отказ не является препятствием для повторного обращения, что подтверждается судебной практикой, например, делом одного из наших клиентов, однако вы потеряете значительное время).
Шаг 3. Обратитесь с иском в суд для урегулирования в разногласий (оспаривания выкупной цены)
В ответ на ваш протокол разногласий, в 99,9% случаев вы получите отказ ДГИ г. Москвы в заключении договора. В таком случае для урегулирования разногласий необходимо обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий и обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить договор купли-продажи. Также необходимо обратиться с заявлением о признании отказа ДГИ незаконным.
Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении иска об оспаривании выкупной цены помещения у ДГИ г. Москвы
Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с ДГИ г. Москвы. Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
ДГИ г. Москвы очень активно отстаивает свои интересы в суде, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.
Шаг 5. Заключите договор купли-продажи с ДГИ г. Москвы на более выгодных условиях
Если решением суда будет установлена меньшая стоимость объекта недвижимости, обратитесь в Департамент городского имущества г. Москвы с требованием исполнить решение суда и заключить договор купли-продажи на условиях, установленных судом. Будьте готовы к тому, что ДГИ не спешит исполнять решения суда, в некоторых случаях придется вести длительную переписку, писать жалобы, обжаловать бездействие в суде, но снижение цены объекта недвижимости даже на 20 % этого стоит.
Например, в данном деле цена была снижена почти на 39 % (ДГИ рассчитал 113 млн.руб., досудебная оценка - 43 млн.руб., судебная экспертиза установила 69 млн. руб.)
Услуги по оспариванию выкупной цены помещения у ДГИ г. Москвы
Мы также предлагаем услуги по сопровождению различным сделок с недвижимым имуществом (купля-продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале общества, продажа права аренды и выкупа, согласование с ДГИ уступки прав и перевода обязанностей по договору, юридическое сопровождение арендных отношений). Подробнее об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью читайте здесь.
Закажите подготовку документов в суд у юриста онлайн
Услуги арбитражных юристов
Мы предлагаем комплексные услуги арбитражных юристов. Мы защищаем интересы доверителей в арбитражных спорах различной сложности. Вы можете обратиться к нам на любой стадии процесса.
- Сбор доказательств для суда
- Подготовка и подача документов в суд
- Защита доверителя в судебных заседаниях
- Обжалование решения суда
- Исполнение решения суда
- Защита доверителей в деле о банкротстве
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте