Как расторгнуть договор аренды с арендатором: пошаговое руководство для собственника коммерческой и жилой недвижимости 2026 года

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя - одна из самых частых и юридически тонких процедур в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Желание сменить арендатора может возникнуть по разным причинам: от банальной задержки платежей до необходимости продать объект или использовать его для собственных нужд.

Однако просто «попросить освободить помещение» или поменять замки в одностороннем порядке нельзя - такие действия могут обернуться для собственника встречными судебными исками, обвинениями в самоуправстве и требованием возместить убытки за приостановку деятельности бизнеса.

В этой статье наши юристы подробно разберут, как правильно и законно расторгнуть договор аренды с арендатором, избежать судебных рисков и гарантированно вернуть контроль над своим имуществом.

Перед тем, как разбирать тему, оговоримся, что в отношении жилой недвижимости заключается в основном договор найма (иногда возможно заключение договора аренды, если арендатором выступает юридическое лицо - например, организация арендует квартиру для предоставления ее в пользование сотрудникам). Наем и аренда имеют как сходства, так и различия. В статье мы будем отдельно говорить о том, применимо то или иное правило к обоим видам договорам, или только к одному.

Способы расторжения договора аренды или найма по инициативе арендодателя (собственника)

Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора:

Еще один способ прекращения обязательств по договору - истечение срока действия договора, которое в случае с арендой и наймом жилья также имеет свои нюансы. 

Поговорим о каждом способе расторжения договора аренды и найма подробнее.

Расторжение договора аренды или найма по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ)

Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора аренды.

Даже если с инициативой расторжения выступает арендодатель, не стоит исключать возможности расторжения договора аренды (найма) по соглашению сторон. Перед тем, как переходить к иным вариантам досрочного расторжения договора, собственнику стоит провести переговоры с арендатором и предложить мирное расторжение. Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается. Подпишите и направьте арендатору 2 экземпляра соглашения, попросите вернуть вам один из них с его подписью.

Подписать соглашение о расторжении должны уполномоченные лица (сама сторона договора, законный представитель, лицо, действующее без доверенности от юрлица, либо представитель по доверенности, содержащей соответствующие полномочия и надлежащим образом оформленной).

По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Перед составлением соглашения рекомендуем провести сверку взаимных расчетов. Акт сверки можно сделать приложением к соглашению.

Укажите в соглашении о расторжении договора аренды или найма следующие сведения:

• сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер (обязательно)
• наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
• указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме - например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
• момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения). Относительно возможности расторгнуть договор задним числом существует несколько позиций судов: формально запрета в законе нет, но ряд судей считают, что при расторжении договора отношения сторон прекращаются именно на будущее время и не затрагивают права и обязанности сторон, которые были до этого.
• состояние обязательств сторон, условия о возврате имущества, санкции за нарушение срока возврата (рекомендуется)

Чек-лист: Расторжение договора аренды или найма по соглашению сторон

• Договоритесь с второй стороной договора об условиях расторжения договора аренды.
• Подготовьте соглашение сторон о расторжении договора аренды.
• Определите дату прекращения договора и подпишите соглашение сторон
• Завершите расчеты между сторонами (обычно финансовый вопрос стороны урегулируют до подписания соглашения или при подписании, в крайнем случае - в соглашении устанавливается срок для перечисления денежных средств.

1. Проведение сверки расчетов: есть ли долг по арендной плате или переплата, соответственно арендатор должен погасить задолженность или арендодатель вернуть деньги.
2. Определение судьбы обеспечительного платежа. Здесь возможно несколько сценариев: а) обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний, б) из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность по аренде, в) обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора аренды.

• Подпишите акт о возврате имущества (квартиры, помещения или иного имущества). До подписания акта имущество будет находиться в фактическом пользовании. Акт и соглашение о расторжении могут быть единым документом.
• Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, необходимо подать заявление о прекращении регистрации.

Расторжение договора аренды или найма в одностороннем порядке по инициативе арендодателя

По общему правилу, односторонний отказ от договора возможен только в том случае, если такое право прямо предусмотрено. И в этой части договор аренды недвижимости и договор найма жилого помещения имеют существенные отличия. Поговорим о каждом договоре отдельно.

Расторжение договора найма с нанимателем в одностороннем порядке (по инициативе собственника)

Норма ст. 687 ГК РФ не предоставляет наймодателю (собственнику) права на односторонний (внесудебный) отказ от договора. В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в определенных случаях. 

Вместе с тем, в судебной практике, исходя из баланса интересов сторон и принципа свободы договора, норма п. 2 ст. 687 ГК РФ толкуется как диспозитивная, а не императивная, а соответственно стороны вправе в договоре краткосрочного найма установить право наймодателя на односторонний отказ от договора. Однако  основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. В качестве оснований для одностороннего расторжения в договор могут быть включены нарушения, указанные в п. 2 ст. 687 ГК РФ (невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает) или другие существенные нарушения интересов собственника. Данной позиции придерживается также Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П).

Расторжение договора аренды с арендатором в одностороннем порядке (по инициативе собственника)

• Если договор аренды бессрочный: Любая сторона вправе в любой момент отказаться от него, предупредив другую сторону за 3 месяца (для недвижимости) или 1 месяц - для иного имущества, если иной срок не указан в договоре (ст. 610 ГК РФ). Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
• Если договор срочный: Договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке только в том случае, если в договоре такое право предусмотрено. В случае, если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ может быть обусловлено некими нарушениями со стороны другой стороны договора или ничем не обусловлен. Внимательно изучите текст. Формулировка должна быть четкой: «Сторона имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора...». Если написано, что сторона имеет право «требовать расторжения», то при несогласии контрагента вам придется идти в суд. 
• Плата за отказ: Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Вместе с тем, условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

Если арендатор нарушает договор

Один из самых популярных вопросов на консультации юриста: "Арендатор нарушает договор, могу я просто расторгнуть договор?". Как было отмечено ранее, даже при наличии нарушений со стороны арендатора, если договор аренды заключен на определенный срок, вы сможете отказаться от него во внесудебном (одностороннем порядке), только если договор предусматривает такое право. В иных случаях расторгать договор придется через суд. Суд установит наличие нарушений и признает право на расторжение договора.

Если право на односторонний отказ предусмотрено договором или договор бессрочный

После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора аренды или найма в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором. 

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то уведомление об отказе необходимо направить за 3 месяца (для недвижимости) / 1 месяц (для иного имущества) до даты расторжения (договором аренды может быть предусмотрен иной срок). Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ или договором.

При одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо руководствоваться нормой ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).

Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. 

Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. Оно, в частности, может быть направлено с помощью электронной почты. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Гражданину стоит направить уведомление по адресу регистрации и фактического проживания. Рекомендуем направлять уведомления  ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).

В случае необходимости принудительного взыскания денежных средств по расторгнутому договора сторона договора обращается в суд с иском о взыскании денежных средств. Если договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, требование о расторжении договора в иск включать не нужно.

Чек-лист: Расторжение договора аренды (найма) в одностороннем порядке

• Проверить наличие основание для одностороннего отказа (если договор аренды бессрочный, право есть по закону; если заключен договор аренды на определенный срок или договор найма квартиры или иного жилья, проверяем текст договора - есть ли право на досрочный отказ и какие условия отказа).
• Подготовьте уведомление об одностороннем отказе от договора аренды.
• Определите дату прекращения договора и направьте уведомление заблаговременно (проверяйте срок уведомления в договоре; для бессрочного договора аренды недвижимости - 3 месяца, если иное не указано в договоре)
• Перед направлением уведомления желательно урегулировать финансовые взаиморасчеты. Если другая сторона по расчетам вам должна (долг по арендной плате или переплата, возврат обеспечительного платежа), то укажите денежное требование сразу в уведомлении.
• Требуйте возврата имущества. После прекращения обязательств по договору стороны должны подписать акт о возврате имущества (квартиры, помещения или иного имущества). До подписания акта имущество будет находиться в фактическом пользовании арендатора (нанимателя). На практике часто возникают конфликты, из-за несогласия второй стороны с досрочным расторжением договора. Способ разрешения спора зависит от вида имущества и обстоятельств дела. В частности, при расторжении договора найма квартиры или иного жилья, выселять арендатора придется через суд.
• Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, необходимо подать заявление о прекращении регистрации.

Могу ли я просто отказаться от договора аренды (найма) квартиры или коммерческой недвижимости?

Подытожим информацию об одностороннем расторжении договора аренды по инициативе арендодателя ответом на данный популярный вопрос:

1. Да, если договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок (бессрочный договор аренды)
2. Да, если договор аренды заключен на определенный срок (неважно какой) и предусматривает четко ваше право на односторонний внесудебный отказ (мотивированный или при наличии определенных оснований)
3. Да, если договор найма квартиры, жилого дома или иного жилого помещения предусматривает право на односторонний отказ наймодателя, однако при этом в договоре должны быть указаны и соблюдены основания для расторжения (существенные нарушения со стороны нанимателя)
4. Нет, если заключен договор аренды на определенный срок или договор найма, и в нем нет права на внесудебный отказ от договора

На практике, неуказание в договоре аренды права на односторонний отказ при наличии нарушений - это одна из самых распространенных ошибок, которые стоят денег и времени. Допустим, финансовое состояние вашего арендатора изменилось, он перестал платить арендную плату, долг растет, возникает нормальный вопрос: "Как расторгнуть договор?". Прочитав договор аренды, собственник узнает, что стороны "забыли" предусмотреть право на односторонний отказ в таком случае. В данной ситуации собственник будет вынужден обращаться суд, долго ждать решения суда, а арендатор будет на законных основаниях пользоваться помещением и ничего не платить. Долг с него взыщет в суд, а вот будет ли фактически исполнено решение суда, если арендатор - банкрот - это вопрос.

Расторжение договора аренды с арендатором в судебном порядке

Если арендатор против расставания, а права на односторонний  отказ в договоре нет, расторгнуть его можно только через суд и строго при наличии веских оснований, предусмотренных законом.

Расторжение договора с арендатором через суд: пошаговая инструкция

Основания для расторжения договора аренды через суд по инициативе арендодателя (собственника имущества)

Основания для расторжения договора аренды и договора найма жилого помещения через суд различаются.

Шаг 1. Предупредите арендатора о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора аренды

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее 7 дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 № 303-ЭС15-13076).

По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора. Письма гражданину стоит направлять по адресу места жительства и фактическому адресу.

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - 2 самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.

В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды или найма

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора аренды или найма

Если стороны договора аренды - организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. Если одной из сторон договора аренды является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, то спор рассматривается судом общей юрисдикции. 

По общему правилу исковое заявление о расторжении договора аренды подается в суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

При расторжении договора найма жилого помещения, помимо расторжения договора, заявляется требование о выселении нанимателя и членов его семьи, а на данное требование распространяются правила об исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК), иск подается в районный суд по месту нахождения помещения. В делах о выселении обязательное участие принимает прокурор.

Исковое заявление может быть подано в суд:

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно: 

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. 

Следует отметить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Для расторжения договора аренды к иску в суд необходимо приложить следующие документы:

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.). 

Расторжение договора найма жилого помещения через суд имеет некоторые отличия. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Таким образом, расторжение договора найма квартиры, жилого дома или комнаты с арендатором через суд может стать длительным процессом в несколько этапов. Для того чтобы это не произошло, важно правильно подготовиться к судебному процессу, подготовить большую доказательственную базу, чтобы подтвердить, что предоставление арендатору срока для устранения нарушений или отсрочки исполнения решения суда существенно нарушит интересы собственника помещения. Именно поэтому в делах о расторжении договора аренды или найма важно привлечь опытного юриста по данной категории дел. Стоимость услуг юриста на практике окупается быстрым разрешением спора и освобождением помещения для дальнейшей сдачи в аренду.

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа 

Шаг 5. Исполнение решения суда

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию, или неимущественное требование (например, требование о выселении нанимателя).

В целях взыскания исполнительный лист подается:

Неимущественные требования также исполняются службой судебных приставов.

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то арендодатель на основании решения суда может зарегистрировать прекращение действия договора аренды.

Пошаговый алгоритм: как правильно выйти из договора аренды досрочно

Чтобы процедура не обернулась финансовой катастрофой, соблюдайте строгую последовательность действий:

Истечение срока действия договора аренды (найма): прекращается ли договор аренды автоматически?

Одно из вариантов прекращения обязательств по договору аренды - это истечение его срока (если договор заключен на определенный срок). Однако с договором аренды не все так просто.

На основании ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Для того чтобы воспользоваться преимущественным правом, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Кроме того, ели арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Таким образом, если арендодатель не планирует продолжение обязательств, а арендатор не съезжает из помещения, необходимо направить ему уведомление о прекращении обязательств с требованием освободить помещение.

По договору найма жилого помещения у нанимателя также есть преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако оно имеет определенные нюансы. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды в Росреестре?

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то его расторжение также подлежит регистрации.

• Погашение обременения: Само по себе прекращение действия договора не удаляет запись об аренде из Единого государственного реестра недвижимости. Орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока), за исключением случаев, установленных Законом о регистрации. Без регистрации расторжения объект формально останется обремененным арендой.
• Защита от споров: Новые владельцы или арендаторы видят актуальный статус помещения.

С заявлением о прекращении аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества или обе стороны. Если у недвижимости собственников несколько, то обратиться с заявлением может любой из них или его доверенное лицо.

При досрочном расторжении договора аренды необходимо к заявлению приложить документы, подтверждающие расторжение:

• решение суда, вступившее в силу
• уведомление об одностороннем отказе (если отказ допускается)
• соглашение о расторжении договора