Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей, сроков возврата помещения и т.д. О видах неустойки за просрочку по договору аренды, порядке взыскания неустойки, а также о том, как компенсировать свои убытки, если неустойка договором не установлена, речь пойдет в настоящей статье.
В теории неустойка делится на 4 вида:
Арендодатель и арендатор в договоре аренды могут предусмотреть различного вида неустойки.
Помимо теоретического значения, определение вида неустойки имеет также и практическое значение, заключающееся в том, что взыскание договорной или законной неустойки, за исключением неустойки, которая носит штрафной характер, исключает начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, а взыскание же штрафной неустойки допускает одновременное взыскание и процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).
На практике стороны в договоре аренды устанавливают неустойку в виде размера процента за каждый день просрочки, так называемые пени за просрочку (например, 0,1%, 0,5%, 1% за каждый день просрочки), либо размер неустойки можете приравниваться к ставке рефинансирования, ключевой ставке (с 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке), может устанавливаться, к примеру, 1/150, 1/300 ставки рефинансирования, ключевой ставки, либо размер устанавливается в твердой сумме, в том числе за каждый день просрочки (например, 1000 рублей за каждый день просрочки). Также в договоре может содержаться ограничение общей суммы неустойки (“но не более 5 % от суммы договора”, “но не более 10% от суммы долга” и т.д.). Сумма, от которой рассчитывается неустойка, также варьируется. Поэтому при расчете неустойки за просрочку необходимо внимательно изучить условия договора и учесть все условия расчета неустойки за просрочку по договору аренды.
Неустойка (штраф) может устанавливаться за различные нарушения условий договора, просрочку исполнения обязательства: нарушение сроков уплаты арендных платежей, возврата помещения, немотивированное досрочное расторжение договора, нарушение срока возврата денег и т.д.
Правила расчета неустойки по договору аренды устанавливаются договором аренды.
Расчет неустойки может усложняться, например, частичным погашением долга несколькими платежами, иными обстоятельствами дела. Вы можете рассчитать неустойку по договору аренды онлайн на удобном калькуляторе, размещенном ниже. В калькуляторе можно учесть частичное исполнение для точного расчета.
Вы можете рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке с учетом периодов действия ставки на калькуляторе, размещенном ниже.
Стороны договора аренды вправе установить любой размер неустойки (как пени, так и штрафа). Однако при взыскании неустойки в суде виновная сторона может ходатайствовать о снижении неустойки, если докажет, что сумма начисленной неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд вправе снизить также неустойку по своей инициативе, за исключением случаев, когда обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (в этом случае снижение неустойки возможно только при наличии заявления виновной стороны о снижении неустойки). Для снижения неустойки судом нужно доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Данные положения закреплены в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данные положения толкуются и применяются на практике различными судами (судьями) по-разному.
Суд также вправе снизить проценты по ст. 395 ГК РФ, размер которых установлен договором, при несоразмерности суммы последствиям нарушения обязательства, вместе с тем, проценты не могут быть снижены ниже ставки, установленной в ст. 395 ГК РФ, то есть ключевой ставки (часто суды на практике данного правила придерживаются и при снижении договорной неустойки).
В судебной практике можно встретить споры относительно возможности установления неустойки как меры ответственности за расторжение договора аренды (например, условия в договоре, подобного этому: “в случае расторжения договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает штраф в размере арендного платежа за один месяц). С одной стороны, принцип свободы договора должен позволять устанавливать любые условия в договоре, не запрещенные законом. И установление такой неустойки является логичным - арендодатель, заключая договор рассчитывает на сотрудничество, надлежащее исполнение договора в течение длительного времени, и если вторая сторона “передумает”, то добросовестная сторона понесет убытки: будет вынуждена искать нового арендатора, заключать договор, терять арендные платежи и т.д. С другой стороны, такая неустойка может ограничить право стороны на расторжение договора, которое предоставлено ей законом. Также является спорным вопросом действие условия о неустойке, предусмотренного в договоре, который прекратил свое действие.
В судебной практике сложилось различное мнение судов по данному вопросу. С одной стороны, в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ. Таким образом, если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Как было отмечено в п. 4 раздела "Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Данный вывод подтверждается в том числе и судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2017 № 302-ЭС17-18681 по делу № А33-69/2017; Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 № 305-ЭС16-10194 по делу № А40-129253/2015).
Вместе с тем, следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 № 305-ЭС16-5635 по делу № А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Таким образом, рекомендуем в договоре указывать дополнительные условия начисления такой неустойки (например, немотивированность отказа от договора, нарушение срока уведомления об отказе от договора и т.д.).
Для взыскания неустойки по договору аренды за просрочку внесения арендного платежа, иное нарушение договора или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Важно правильно составить и направить претензию об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами или о взыскании неустойки по договору аренды. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд (к сожалению, исходя из практики вероятность удовлетворения претензии о выплате неустойки в добровольном порядке без суда не очень большая). Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного срока обязательно).
Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии сумму процентов/неустойки, для этого обоснуйте сумму долга, определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет, например копию договора или другие документы, которые отсутствуют у должника. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.
Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.
Какой срок ответа на претензию о выплате неустойки за просрочку по договору аренды (процентов по ст. 395 ГК РФ)?
Общий претензионный срок - 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре аренды (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок).
На требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании неустойки распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о взыскании процентов/неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Если должник признал основной долг, например уплатив его, это само по себе не означает, что он признал ваше требование о процентах. Не следует рассматривать это как основание перерыва течения срока исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).
Однако учтите, если истек срок исковой давности в отношении основного долга, то считается истекшим срок исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 1 ст. 207 ГК РФ).
Исковое заявление можно подать в суд и при истечении срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.
Экономические споры между юридическими лицами, ИП подведомственны арбитражному суду. Если физическое лицо прекратило деятельность в качестве ИП, то спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании процентов, неустойки по договору аренды. Взыскание процентов, неустойки в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания процентов, неустойки. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа.
Вы можете требовать взыскания процентов (неустойки) в рамках приказного производства при соблюдении следующих условий:
В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Подсудность по делам о взыскании процентов (неустойки) по договору аренды
По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика, но стороны вправе в договоре изменить подсудность по данной категории споров. Проверьте, есть ли в договоре условие о том, в каком суде должны рассматриваться споры, вытекающие из него. Если такое условие есть, направьте иск в суд, указанный в договоре. В договоре может быть также предусматриваться, что все споры по договору передаются на рассмотрение третейского суда. Если такой суд осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, то необходимо при подаче заявления в третейский суд исходить из правил судопроизводства данного третейского суда.
Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды
За рассмотрение иска нужно уплатить госпошлину, которая рассчитывается в зависимости от суммы требований. Рассчитать госпошлину вы можете с помощью калькуляторов госпошлины, размещенных на сайтах судов. Обратите внимание, что размер госпошлины может быть изменен на день вынесения решения, если суд определяет сумму процентов (неустойки) на день вынесения судебного акта.
Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды занимает 1,5-2 месяца.
По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).
Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:
После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указана сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.
Подробнее об исполнении решения суда о взыскании задолженности, неустойки, процентов читайте здесь.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по взысканию задолженности с юридических и физических лиц. Вы можете обратиться к нам на любой стадии процесса.