Сделки с недвижимостью, обремененной наследственным фактором, традиционно считаются одними из самых рискованных на рынке. Вокруг темы завещаний существует множество мифов. Например, собственники часто думают, что составленное распоряжение связывает им руки и лишает права распоряжаться имуществом при жизни. Покупатели, напротив, панически боятся квартир, которые перешли продавцу по завещанию, опасаясь внезапного появления обделенных родственников.
В этой статье наши эксперты подробно и с точки зрения закона ответят на вопрос, можно ли продать квартиру, если на нее составлено завещание, как правильно провести такую сделку собственнику, и на что обратить внимание покупателю, чтобы не лишиться денег и жилья.
Ситуация № 1: Собственник составил завещание и хочет продать квартиру при жизни
Это самый частый вопрос от граждан, которые хотят позаботиться о будущем родственников, но при этом их жизненные обстоятельства изменились (например, срочно понадобились деньги на лечение или покупку другого жилья).
Закон гласит однозначно: Составление завещания никак не ограничивает права текущего собственника. Вы имеете полное право продать, подарить, заложить или обменять свою квартиру в любой момент, ни у кого не спрашивая разрешения.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Завещание — это односторонняя сделка, которая создает юридические последствия только после смерти гражданина (ст. 1118 ГК РФ).
Нужно ли отменять завещание перед продажей?
Специально идти к нотариусу и аннулировать документ перед сделкой купли-продажи не требуется. В силу ст. 1130 ГК РФ последующее распоряжение имуществом (в данном случае договор купли-продажи) автоматически отменяет или изменяет завещание в той части, в которой оно противоречит новому документу.
Проще говоря, если на момент смерти завещанной квартиры у вас в собственности уже не будет, наследники по завещанию просто ничего не получат, так как этот объект исключается из наследственной массы. Никаких штрафов или санкций за это законом не предусмотрено.
Ситуация № 2: Продажа квартиры, полученной по завещанию после смерти собственника
Если наследодатель умер, а вы являетесь наследником по завещанию, продать квартиру сразу же не получится. Наследство необходимо сначала надлежащим образом оформить.
Процесс делится на несколько обязательных этапов:
- Принятие наследства. В течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя вам нужно обратиться к нотариусу с заявлением о принятии и обязательными документами (закон допускает также фактическое принятие наследства, о котором подробно мы рассказали в статье по ссылке, но с точки зрения скорости и минимизации рисков лучше выбрать принятие наследства через нотариуса).
- Получение свидетельства о праве на наследство. По истечении полугода нотариус выдает Свидетельство о праве на наследство по завещанию.
- Регистрация права в Росреестре. В настоящее время нотариус сам подает документы на регистрацию права собственности наследника. Только после того, как в ЕГРН появится запись о том, что вы являетесь собственником квартиры, вы получаете законное право выставить её на продажу.
Главные риски при покупке квартиры, полученной по завещанию
Если вы выступаете в роли покупателя такой недвижимости, вам необходимо проявить максимальную осмотрительность. Наследование по завещанию не является абсолютной гарантией чистоты объекта. Существуют три главные угрозы, которые могут привести к оспариванию сделки:
- Обязательная доля в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Независимо от содержания завещания, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы имеют право минимум на половину доли, которая причиталась бы им по закону. Если их права ущемили, они могут заявить права на квартиру даже после её продажи.
- Оспаривание самого завещания. Обиженные родственники (наследники по закону) могут обратиться в суд с требованием признать завещание недействительным. Самый частый аргумент - наследодатель в момент подписания документа не отдавал отчет своим действиям или находился под давлением (ст. 177 ГК РФ). Для этого проводятся сложные посмертные психолого-психиатрические экспертизы.
- Внезапное появление завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Наследодатель мог возложить на наследника обязанность предоставить другому лицу право пожизненного проживания в этой квартире. При продаже недвижимости это право (обременение) сохраняется. Вы можете купить квартиру и обнаружить, что в ней по закону имеет право жить чужой человек.
Чек-лист для безопасной сделки с «завещанной» квартирой
Если вы покупаете квартиру, право собственности на которую возникло на основании завещания, обязательно потребуйте от продавца и проверьте:
- Свежую выписку из ЕГРН (для проверки собственника и отсутствия явных обременений).
- Основание права собственности (само свидетельство о праве на наследство по завещанию, соглашение о разделе наследства, если заключалось).
- Содержание завещания (на предмет наличия завещательного отказа и других неприятных сюрпризов)
- Справку о круге наследников или выписку из материалов наследственного дела (чтобы исключить наличие лиц, имеющих право на обязательную долю).
- Архивную выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире на момент смерти наследодателя.
- Справки из НД и ПНД на имя наследодателя (если он составлял завещание в преклонном возрасте или незадолго до кончины) и на самого продавца.
Юридическое сопровождение сделок и наследственных споров в ЮФ «Двитекс»
Продажа или покупка квартиры с наследственным бэкграундом - это всегда зона повышенного риска. Обычный риелтор часто не обладает глубокими знаниями в области наследственного права и не может правильно оценить все риски.
Юридическая компания «Двитекс» предлагает комплексные услуги на стыке двух практик — наследственного права и сопровождения сделок с недвижимостью в Москве и Московской области.
Чем мы можем помочь:
- Для продавцов (наследников): Поможем быстро и правильно оформить наследство по завещанию у нотариуса, разрешим споры с другими претендентами, подготовим объект к продаже и сопроводим сделку «под ключ» с минимальными налоговыми рисками.
- Для покупателей: Проведем глубокий юридический аудит квартиры и истории её наследования. По результату проверки мы даем официальное письменное заключение. При принятии решения о покупке объекта наши специалисты готовы сопроводить сделку «под ключ», чтобы покупка прошла для вас комфортно и безопасно.
- Судебная защита: Если вы уже столкнулись с иском об оспаривании завещания или договора купли-продажи, наши юристы защитят ваши права в суде и отстоят вашу позицию как добросовестного приобретателя.
Не рискуйте миллионными суммами и квадратными метрами. Доверьте проведение сделки профессиональным юристам. Запишитесь на экспертную консультацию прямо сейчас - мы переведем процесс продажи в строгое и безопасное правовое русло.
Если вы планируете покупку квартиры у наследников, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов по проверке юридической чистоты и сопровождения покупателей.