Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Предварительный договор аренды недвижимости

02.07.2022
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Автор:
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Предварительным договором именуется соглашение, подписывая которое стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор на условиях, определённых предварительным договором (основной договор). Часто на практике стороны не имеют возможности заключить договор аренды по организационным, юридическим или техническим причинам. Например, арендодатель не зарегистрировал своё право собственности или для того, чтобы соблюсти требования арендатора к помещению, требуется время. Объект аренды может быть ещё не построен и не введён в эксплуатацию. В этом случае стороны закрепляют свои договорённости предварительным договором аренды. 

Как оформить предварительный договор аренды?

Включите в предварительный договор

  • условия, позволяющие установить предмет договора аренды
  • условия основного договора аренды (срок аренды, размер арендной платы, порядок ее уплаты, ответственность сторон за нарушение, обязанности по содержанию, порядок пользования и распоряжения объектом аренды). Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора аренды, когда вы будете его подписывать.
  • срок, в течение которого стороны должны заключить договор аренды, условие о процедуре его заключения (если срок не указан, то договор аренды должен быть заключен в течение 1 года с даты заключения предварительного договора). Срок может определяться конкретной датой или периодом времени (например, 6 месяцев с даты подписания предварительного договора).
  • условия, обеспечивающие исполнение обязательств по заключению договора. Обязательства по предварительному договору аренды могут быть обеспечены задатком. Вы можете также согласовать иной, не предусмотренный законом способ, который позволит обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор.
  • ответственность за неисполнение обязательств по предварительному договору. Вы вправе предусмотреть в предварительном договоре неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора.

Чтобы согласовать предмет, укажите:

  • права и обязанности сторон по предоставлению и принятию имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор аренды.
  • данные, которые позволят определенно установить объект аренды (наименование и индивидуализирующие признаки: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и пр.). Чтобы избежать споров о согласовании объекта, оформите выписку из ЕГРН в качестве приложения к предварительному договору. При заключении предварительного договора аренды до завершения строительства и регистрации права собственности рекомендуем максимально подробно описать будущий объект недвижимости. В этом случае включите в договор все имеющиеся сведения об объекте (например, местонахождение, ориентировочную площадь, количество этажей), в том числе характеристики из проектной документации, укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта. Учтите, что к окончанию строительства (реконструкции) характеристики объекта (например, его площадь), скорее всего, изменятся. Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации), а также согласуйте порядок этой процедуры.

Рекомендуем указать в предварительном договоре порядок заключения договора аренды:

  • сторону, которая направляет предложение заключить договор аренды на условиях предварительного договора. На нее можно также возложить обязанность подготовить проект основного договора (если изначально вы не оформили его в виде приложения к предварительному договору)
  • срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Имейте в виду, что, если вы согласуете порядок направления предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения контрагент не получит предложение, вы не сможете его понудить заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его заключения. Если способ не будет согласован, вы должны будете направить предложение таким образом, чтобы можно было точно установить, кто и кому его направил. Если не будет согласован адрес, направить предложение нужно будет по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП).
  • порядок согласования и подписания основного договора, в частности сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон; сроки и порядок согласования разногласий относительно условий основного договора; порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают основной договор

Если в пределах этого срока вы и (или) ваш контрагент совершите действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока его не заключите, то в течение 6 месяцев с момента истечения срока спор о понуждении заключить основной договор можно передать в суд.

Для изменения начала течения указанного шестимесячного срока нельзя в качестве оснований ссылаться на ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора.

Если вы или ваш контрагент не совершите действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока для его заключения, то это будет свидетельствовать об утрате интереса заключить такой договор и обязательство по его заключению прекратится.

Форма предварительного договора аренды

Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора аренды, а если она не установлена - в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным. 

Составьте предварительный договор в письменной форме, если вы планируете заключить договор аренды на срок более года или с участием юридического лица.

При этом учтите, что договор аренды здания или сооружения нужно составлять в виде одного документа, подписанного сторонами. Представляется, что данное требование распространяется и на предварительный договор аренды нежилых помещений. 

Обратите внимание, что не надо регистрировать предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). 

Чем отличается договор аренды будущей вещи от предварительного договора аренды?

Договор аренды будущей вещи следует отличать от предварительного договора аренды. 

Можно выделить следующие основные различия:

  • В договоре аренды обязательно надо согласовать его предмет и другие существенные условия. В предварительном договоре нужно указать условия, которые позволяют установить предмет основного договора, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения при заключении предварительного договора.
  • Чтобы исполнить договор аренды, нужно передать вещь во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Исполнение предварительного договора не предполагает передачу вещи. Его стороны должны заключить в будущем основной договор аренды.
  • Обязательства по договору аренды не прекращаются после того, как истек срок их исполнения. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если в установленный срок стороны не заключат основной договор либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор. 
  • Договор аренды будущей недвижимой вещи при определенных условиях надо регистрировать. Предварительный договор в любом случае регистрировать не нужно. 

Требуется консультация юриста по аренде? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Первичная консультация юриста по аренде бесплатная!

Предварительный договор аренды недвижимости Предварительный договор аренды недвижимости

Предварительным договором именуется соглашение, подписывая которое стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор на условиях, определённых предварительным договором (основной договор). Часто на практике стороны не имеют возможности заключить договор аренды по организационным, юридическим или техническим причинам. Например, арендодатель не зарегистрировал своё право собственности или для того, чтобы соблюсти требования арендатора к помещению, требуется время. Объект аренды может быть ещё не построен и не введён в эксплуатацию. В этом случае стороны закрепляют свои договорённости предварительным договором аренды. 

Как оформить предварительный договор аренды?

Включите в предварительный договор

  • условия, позволяющие установить предмет договора аренды
  • условия основного договора аренды (срок аренды, размер арендной платы, порядок ее уплаты, ответственность сторон за нарушение, обязанности по содержанию, порядок пользования и распоряжения объектом аренды). Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора аренды, когда вы будете его подписывать.
  • срок, в течение которого стороны должны заключить договор аренды, условие о процедуре его заключения (если срок не указан, то договор аренды должен быть заключен в течение 1 года с даты заключения предварительного договора). Срок может определяться конкретной датой или периодом времени (например, 6 месяцев с даты подписания предварительного договора).
  • условия, обеспечивающие исполнение обязательств по заключению договора. Обязательства по предварительному договору аренды могут быть обеспечены задатком. Вы можете также согласовать иной, не предусмотренный законом способ, который позволит обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор.
  • ответственность за неисполнение обязательств по предварительному договору. Вы вправе предусмотреть в предварительном договоре неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора.

Чтобы согласовать предмет, укажите:

  • права и обязанности сторон по предоставлению и принятию имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор аренды.
  • данные, которые позволят определенно установить объект аренды (наименование и индивидуализирующие признаки: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и пр.). Чтобы избежать споров о согласовании объекта, оформите выписку из ЕГРН в качестве приложения к предварительному договору. При заключении предварительного договора аренды до завершения строительства и регистрации права собственности рекомендуем максимально подробно описать будущий объект недвижимости. В этом случае включите в договор все имеющиеся сведения об объекте (например, местонахождение, ориентировочную площадь, количество этажей), в том числе характеристики из проектной документации, укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта. Учтите, что к окончанию строительства (реконструкции) характеристики объекта (например, его площадь), скорее всего, изменятся. Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации), а также согласуйте порядок этой процедуры.

Рекомендуем указать в предварительном договоре порядок заключения договора аренды:

  • сторону, которая направляет предложение заключить договор аренды на условиях предварительного договора. На нее можно также возложить обязанность подготовить проект основного договора (если изначально вы не оформили его в виде приложения к предварительному договору)
  • срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Имейте в виду, что, если вы согласуете порядок направления предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения контрагент не получит предложение, вы не сможете его понудить заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его заключения. Если способ не будет согласован, вы должны будете направить предложение таким образом, чтобы можно было точно установить, кто и кому его направил. Если не будет согласован адрес, направить предложение нужно будет по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП).
  • порядок согласования и подписания основного договора, в частности сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон; сроки и порядок согласования разногласий относительно условий основного договора; порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают основной договор

Если в пределах этого срока вы и (или) ваш контрагент совершите действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока его не заключите, то в течение 6 месяцев с момента истечения срока спор о понуждении заключить основной договор можно передать в суд.

Для изменения начала течения указанного шестимесячного срока нельзя в качестве оснований ссылаться на ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора.

Если вы или ваш контрагент не совершите действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока для его заключения, то это будет свидетельствовать об утрате интереса заключить такой договор и обязательство по его заключению прекратится.

Форма предварительного договора аренды

Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора аренды, а если она не установлена - в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным. 

Составьте предварительный договор в письменной форме, если вы планируете заключить договор аренды на срок более года или с участием юридического лица.

При этом учтите, что договор аренды здания или сооружения нужно составлять в виде одного документа, подписанного сторонами. Представляется, что данное требование распространяется и на предварительный договор аренды нежилых помещений. 

Обратите внимание, что не надо регистрировать предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). 

Чем отличается договор аренды будущей вещи от предварительного договора аренды?

Договор аренды будущей вещи следует отличать от предварительного договора аренды. 

Можно выделить следующие основные различия:

  • В договоре аренды обязательно надо согласовать его предмет и другие существенные условия. В предварительном договоре нужно указать условия, которые позволяют установить предмет основного договора, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения при заключении предварительного договора.
  • Чтобы исполнить договор аренды, нужно передать вещь во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Исполнение предварительного договора не предполагает передачу вещи. Его стороны должны заключить в будущем основной договор аренды.
  • Обязательства по договору аренды не прекращаются после того, как истек срок их исполнения. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если в установленный срок стороны не заключат основной договор либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор. 
  • Договор аренды будущей недвижимой вещи при определенных условиях надо регистрировать. Предварительный договор в любом случае регистрировать не нужно. 

Требуется консультация юриста по аренде? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Первичная консультация юриста по аренде бесплатная!

Предварительный договор аренды недвижимости
(23 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх