Как арендатору расторгнуть договор аренды в 2026 году?

Досрочное расторжение договора аренды коммерческой или жилой недвижимости - одна из самых конфликтных процедур в гражданском праве. Финансовые кризисы, изменение локации бизнеса, падение выручки или банальная потеря интереса к объекту вынуждают арендаторов искать законные способы выхода из сделки.  Просто собрать вещи и съехать - это прямой путь к многомиллионным судебным искам о взыскании убытков и упущенной выгоды.

В настоящей статье мы поговорим подробнее о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды квартиры или коммерческой недвижимости: отличия

В повседневной жизни мы часто при передаче жилья во временное пользование говорим об "аренде квартиры", именуем договор, заключаемый с жильцом, договором аренды квартиры, жилого дома и т.д. Однако с точки зрения закона, это не совсем верно. Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют существенные отличия, в том числе в процедуре расторжения.

Договор найма может быть заключен только в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, данный договор, в отличие от аренды, может быть заключен ограниченным кругом лиц. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Если коммерческая организация желает получить в пользование (владение и пользование) жилое помещение, ей придется заключать договор аренды или иной договор. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, можно арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Таким образом, в отношении нежилых помещений (например, апартаментов, офисов, складов, зданий и иной коммерческой недвижимости) может быть заключен только договор аренды (ст. 606 ГК РФ), а в отношении жилого помещения (квартиры, комнаты в квартире, жилого дома) может быть заключен как договор найма (если наниматель - физическое лицо), так и договор аренды (если наниматель - юридическое лицо, организация, которая снимает жилье для проживания своих сотрудников). 

В данной статье мы будем говорить о расторжении именно договора аренды. Если вас интересует расторжение договора найма квартиры или иного жилья, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей по ссылке.

Способы расторжения договора аренды: как законно разорвать отношения

Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора:

Еще один способ прекращения обязательств по договору - истечение срока действия договора, которое в случае с арендой также имеет свои нюансы. 

Поговорим о каждом способе расторжения договора аренды подробнее.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ)

Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора аренды.

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается. 

Если вы только предлагаете контрагенту расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.

Подписать соглашение о расторжении должны уполномоченные лица (сама сторона договора, законный представитель, лицо, действующее без доверенности от юрлица, либо представитель по доверенности, содержащей соответствующие полномочия и надлежащим образом оформленной).

По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Перед составлением соглашения рекомендуем провести сверку взаимных расчетов. Акт сверки можно сделать приложением к соглашению.

Укажите в соглашении о расторжении договора аренды следующие сведения:

• сведения о расторгаемом договоре аренды: его наименование, дату, номер (обязательно)
• наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
• указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме - например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
• момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения). Относительно возможности расторгнуть договор задним числом существует несколько позиций судов: формально запрета в законе нет, но ряд судей считают, что при расторжении договора отношения сторон прекращаются именно на будущее время и не затрагивают права и обязанности сторон, которые были до этого.
• состояние обязательств сторон, условия о возврате имущества, санкции за нарушение срока возврата (рекомендуется)

Чек-лист: Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон

• Договоритесь с второй стороной договора об условиях расторжения договора аренды.
• Подготовьте соглашение сторон о расторжении договора аренды.
• Определите дату прекращения договора и подпишите соглашение сторон
• Завершите расчеты между сторонами (обычно финансовый вопрос стороны урегулируют до подписания соглашения или при подписании, в крайнем случае - в соглашении устанавливается срок для перечисления денежных средств.

1. Проведение сверки расчетов: есть ли долг по арендной плате или переплата, соответственно арендатор должен погасить задолженность или арендодатель вернуть деньги.
2. Определение судьбы обеспечительного платежа. Здесь возможно несколько сценариев: а) обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний, б) из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность по аренде, в) обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора аренды.

• Подпишите акт о возврате имущества (квартиры, помещения или иного имущества). До подписания акта имущество будет находиться в фактическом пользовании. Акт и соглашение о расторжении могут быть единым документом.
• Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, необходимо подать заявление о прекращении регистрации (обычно его подает собственник).

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора

По общему правилу, односторонний отказ от договора возможен только в том случае, если такое право прямо предусмотрено. 

• Если договор аренды бессрочный: Любая сторона вправе в любой момент отказаться от него, предупредив другую сторону за 3 месяца (для недвижимости) или 1 месяц (для иного имущества, если иной срок не указан в договоре (ст. 610 ГК РФ). Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
• Если договор срочный: Договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке только в том случае, если в договоре такое право предусмотрено. В случае, если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ может быть обусловлено некими нарушениями со стороны другой стороны договора или ничем не обусловлен. Внимательно изучите текст. Формулировка должна быть четкой: «Сторона имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора...». Если написано, что сторона имеет право «требовать расторжения», то при несогласии контрагента вам придется идти в суд. 
• Плата за отказ: Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Вместе с тем, условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. В указанной ситуации, когда арендатор не намерен прекращать договор полностью, можно воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом, и договор не содержит запрета на частичный отказ.

Если арендодатель нарушает договор

Один из самых популярных вопросов на консультации юриста: "Арендодатель нарушает договор, могу я просто расторгнуть договор?". Как было отмечено ранее, даже при наличии нарушений со стороны контрагента, если договор заключен на определенный срок, вы сможете отказаться от него во внесудебном (одностороннем порядке), только если договор предусматривает такое право. В иных случаях расторгать договор придется через суд. Суд установит наличие нарушений и признает право на расторжение договора.

Если право на односторонний отказ предусмотрено договором или договор бессрочный

После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. 

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то уведомление об отказе необходимо направить за 3 месяца (для недвижимости) / 1 месяц (для иного имущества) до даты расторжения (договором аренды может быть предусмотрен иной срок). Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ или договором.

При одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо руководствоваться нормой ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).

Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. 

Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Рекомендуем направлять уведомления по юридическому адресу ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).

В случае необходимости принудительного взыскания денежных средств по расторгнутому договора сторона договора обращается в суд с иском о взыскании денежных средств (переплаты по аренде, обеспечительного платежа и пр.). Если договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, требование о расторжении договора в иск включать не нужно.

Могу ли я просто отказаться от аренды?

Подытожим информацию об одностороннем расторжении договора аренды по инициативе арендатора ответом на данный популярный вопрос:

1. Да, если договор заключен на неопределенный срок (бессрочный договор аренды)
2. Да, если договор заключен на определенный срок (неважно какой) и предусматривает четко ваше право на односторонний внесудебный отказ (мотивированный или при наличии определенных оснований)
3. Нет, если заключен договор аренды на определенный срок или договор найма, и в нем нет права на внесудебный отказ от договора

На практике, неуказание в долгосрочном договоре аренды права арендатора на односторонний отказ от него сковывает ему руки. Даже при изменении экономической ситуации, желании сменить локацию арендатор будет вынужден платить арендную плату до истечения срока договора, если арендодатель не нарушает договор и не соглашается расторгнуть договор. Если же арендодатель нарушает условия договора, придется обращаться в суд с иском о расторжении, что займет значительное время.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора через суд

Если собственник против расставания, а права на односторонний отказ в договоре нет, расторгнуть его можно только через суд и строго при наличии веских оснований, предусмотренных законом.

Основания для расторжения договора аренды через суд по инициативе арендатора

Расторжение договора арендатором в судебном порядке: пошаговая инструкция

Шаг 1. Направьте предложение о расторжении договора арендодателю

В первую очередь убедитесь, что у вас имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 620 ГК РФ или договором.  

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендодателю предложение о расторжении договора. В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. 

По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды 

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора аренды

Если стороны договора аренды - организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. Если одной из сторон договора аренды является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, то спор рассматривается судом общей юрисдикции. 

По общему правилу исковое заявление о расторжении договора аренды подается в суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно: 

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. 

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Для расторжения договора аренды к иску в суд необходимо приложить следующие документы:

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.). 

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа 

По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.

Шаг 5. Исполнение решения суда

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию, или неимущественное требование (например, требование о выселении нанимателя).

В целях взыскания исполнительный лист подается:

• в банк, в котором открыт счет у должника
• в службу судебных приставов по месту нахождения должника

Неимущественные требования также исполняются службой судебных приставов.

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то арендодатель на основании решения суда может зарегистрировать прекращение действия договора аренды.

Пошаговый алгоритм: как правильно выйти из договора аренды досрочно

Чтобы процедура не обернулась финансовой катастрофой, соблюдайте строгую последовательность действий:

Истечение срока действия договора: прекращается ли договор аренды автоматически?

Один из вариантов прекращения обязательств по договору аренды - это истечение его срока (если договор заключен на определенный срок). Однако с договором аренды не все так просто.

На основании ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Для того чтобы воспользоваться преимущественным правом, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Кроме того, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В договоре могут также содержаться условия об автоматическом продлении договора на тот же срок.

Таким образом, если арендатор не планирует продолжение обязательств, необходимо направить собственнику уведомление с требованием принять помещение по передаточному акту. Иначе, если акт не будет подписан, помещение останется "на бумаге" в пользовании арендатора, что может повлечь признание договора пролонгированным.

Как расторгнуть договор аренды арендатору: пошаговый алгоритм

Выше мы рассказали о различных способах досрочного расторжения договора аренды. 

Алгоритм расторжения договора аренды арендатором:

1. Проверьте срок договора аренды (договор заключен на неопределенный срок или является срочным). Срок договора аренды важен не только с точки зрения определения права на односторонний отказ, но и с точки зрения определения стратегии действий. Иногда проще дождаться истечения срока действия и не запускать долгую процедуру расторжения договора, особенно если расторжение возможно только через суд, а договор аренды краткосрочный. Также важно исключить автоматическую пролонгацию договора.
2. Проверьте условия расторжения договора. Если договор заключен на определенный срок, проверьте, если у вас право на односторонний отказ и какие условия его применения (когда можно заявить, какой срок уведомления, есть ли штрафные санкции). Если права на односторонний отказ у вас нет, проверьте наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке (арендодатель препятствует пользованию имуществом и пр.)
3. Проведите переговоры с арендодателем по расторжению договора. Если отношения с контрагентом позволяют, то рекомендуем не начинать процедуру официального расторжения договора, пока не попробуете договориться. Соглашение сторон - это самый быстрый и удобный способ разорвать договор.
4. Направьте собственнику уведомление о расторжении (если есть право на односторонний отказ) или предложение о расторжении / претензию (если договор может быть расторгнут только через суд). Если переговоры ни к чему не привели, придется действовать официально.
5. Передайте помещение, квартиру или иное имущество по акту о возврате. Имущество должно быть возвращено в момент прекращения действия договора. При одностороннем расторжении этот момент наступает по истечении определенного договором срока после уведомления, а при расторжении через суд - с момента вступления в силу решения суда.
6. Завершите взаиморасчеты. Если после прекращения действия договора, арендодатель остался вам должен (обеспечительный платеж или переплата), то сначала направьте письменную претензию, а по истечении претензионного срока - обращайтесь с иском в суд. Если договор расторгается через суд, то денежное требование заявляется в одном иске.

Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды в Росреестре?

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то его расторжение также подлежит регистрации.

• Погашение обременения: Само по себе прекращение действия договора не удаляет запись об аренде из Единого государственного реестра недвижимости. Орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока), за исключением случаев, установленных Законом о регистрации. Без регистрации расторжения объект формально останется обремененным арендой.
• Защита от споров: Новые владельцы или арендаторы видят актуальный статус помещения.

С заявлением о прекращении аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества или обе стороны. Если у недвижимости собственников несколько, то обратиться с заявлением может любой из них или его доверенное лицо.

При досрочном расторжении договора аренды необходимо к заявлению приложить документы, подтверждающие расторжение:

• решение суда, вступившее в силу
• уведомление об одностороннем отказе (если отказ допускается)
• соглашение о расторжении договора

Частые вопросы 

Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно?

Да, но возможность досрочного прекращения зависит от условий договора, его срока, оснований для расторжения и статуса сторон. Подробнее об этом мы рассказали выше в статье.

Можно ли расторгнуть договор аренды без согласия второй стороны?

Возможность расторжения договора аренды без согласия другой стороны зависит от его срока, условий и поведения контрагента.

При отсутствии нарушений со стороны контрагента:

• бессрочный договор можно расторгнуть, уведомив другую сторону за 3 месяца (для недвижимости) / 1 месяц (для иного имущества) или другой срок, указанный в договоре
• договор, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть, только если такое право есть в договоре.

• можно в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором
• можно через суд (в этом случае основания должны быть вескими, предусмотрены договором или законом)

Можно ли расторгнуть договор аренды раньше срока?

Да, но возможность досрочного прекращения зависит от условий договора, его срока, оснований для расторжения и статуса сторон. Подробнее об этом мы рассказали выше в статье.

За сколько нужно предупредить о расторжении договора аренды?

При расторжении бессрочного договора аренды недвижимости - за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. В остальных случаях срок уведомления устанавливается договором.

Может ли арендатор расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Да, если это бессрочный договор (договор на неопределенный срок). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то это возможно, только если договор предусматривает  это право.

Что делать, если вторая сторона не согласна на расторжение?

Изучить условия договора и обстоятельства дела. Заявить об одностороннем отказе, если это допустимо (подробнее об этом здесь) или обратиться в суд для расторжения договора (при наличии оснований для судебного расторжения - подробнее об этом здесь).

Можно ли расторгнуть договор аренды через суд?

Да, при наличии оснований для судебного расторжения - подробнее об этом здесь.

Нужно ли составлять акт возврата помещения?

Да, это обязательный документ, который подтверждает фактическое прекращение владения и пользования помещением. Акт возврата может быть включен в соглашение о расторжении.

Что делать с обеспечительным платежом после расторжения?

Судьба обеспечительного платежа зависит от условий договора и обстоятельств. Здесь возможно несколько сценариев: 

1. обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, без удержаний
2. из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма ущерба, задолженность по аренде
3. обеспечительный платеж удерживается в качестве штрафа за досрочное расторжение, исходя из условий договора аренды

Как расторгнуть зарегистрированный договор аренды?

Основания и способы расторжения зарегистрированного договора такие же, как и для незарегистрированного. 

Договор может быть расторгнут:

• по соглашению сторон
• в одностороннем порядке (по заявлению одной из сторон) при наличии права на такое расторжение
• в судебном порядке

Можно ли расторгнуть договор аренды задним числом?

Да, это возможно при расторжении договора аренды по соглашению сторон. Закон допускает ретроспективное действие.