Загрузка
Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English
Новое направление работы
Подробнее

Уважаемые клиенты и партнеры! Рады сообщить, что теперь вы можете заказать не только юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, но и услуги риэлтора по продаже, покупке или аренде недвижимости. Подробнее читайте на странице услуги.

Защита прав залоговых кредиторов в деле о банкротстве застройщика – разбираем Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П

  • 25 августа 2022
  • 14 минут
  • 3982
  • 13
Автор статьи
Бычков Игорь Сергеевич
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

В рамках дела о банкротстве застройщика - ООО "Солдес Строй", Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края обратился с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв.м.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19 февраля 2021 года по делу № А50-10848/2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 года, заявление удовлетворено. На конкурсного управляющего возложена обязанность передать фонду право собственности на один земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), право аренды на второй земельный участок, обязательства застройщика перед участниками строительства, требования к участникам строительства, не в полном объеме исполнившим обязательства по оплате объектов строительства, а на фонд - перечислить на специальный банковский счет ООО "Солдес Строй" 10 785 543,14 руб. для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

Не согласившись с этими судебными актами, граждане Т.Т. Инцкирвели и Ю.В. Позднякова - залогодержатели передаваемого фонду имущества, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченные залогом (залоговые кредиторы), обратились в Верховный Суд Российской Федерации с кассационными жалобами. Их возражения, заявленные в судах первой и апелляционной инстанций в связи с передачей имущества застройщика фонду, сводились к тому, что вследствие одного лишь факта такой передачи заложенного имущества они не могут быть лишены своих залоговых прав, т.е. права на получение удовлетворения за счет этого имущества (на получение соответствующей денежной компенсации). Отклоняя возражения, суды сослались на части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, в силу которых передача объектов застройщика фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

При обстоятельствах, схожих с описанными, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2020 года по делу № А07-21667/2017, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 года, удовлетворено заявление Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о намерении стать приобретателем прав застройщика - ООО "КилСтройИнвест" на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства (многоэтажными жилыми домами) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства. При этом на основании тех же норм Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ судами признано необоснованным заявление ПАО "Сбербанк России", предоставившего кредитные средства для строительства двух многоквартирных домов и являющегося залогодержателем на основании ипотечных договоров, о соразмерном удовлетворении его требований фондом, в связи с чем это общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты.

Верховный Суд Российской Федерации, придя к выводу о наличии неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, определениями от 21 февраля 2022 года приостановил производство по названным обособленным спорам и направил запрос в Конституционный Суд Российской Федерации.

По запросу ВС РФ Конституционный суд рассмотрел вопрос конституционности норм Закона о банкротстве, предусматривающих передачу объекта незавершенного строительства Фонду.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 года № 34-П положения Закона о банкротстве, предусматривающие утрату залоговыми кредиторами права залога в случае передачи дома для достройки Фонду, были признаны неконституционными. Конституционный суд указал, что в этом случае залоговому кредитору Фонд должен выплатить денежную компенсацию. Порядок расчета и выплаты компенсации должен установить федеральный законодатель, приняв соответствующие поправки.

До внесения изменений в законодательное регулирование применяется специальный механизм выплаты компенсации, установленный Постановлением КС РФ от 21 июля 2022 года № 34-П.

Как определяется размер денежной компенсации соинвесторам нежилых помещений при передаче объекта для достройки Фонду согласно Постановлению КС РФ от 21 июля 2022 года № 34-П?

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда развития территорий, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более - совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, - стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче фонду соответствующего имущества.

Данные требования подлежат удовлетворению Фондом развития территорий в следующем порядке:

  • посредством распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми к этому моменту не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя фондом обязательствами; размер соответствующей части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к фонду, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; фонд, если это возможно с учетом этапа строительства и в соответствии с правилами (нормативами, регламентами), обеспечивающими безопасность объектов капитального строительства, должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства таким образом, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, без ущерба для иных обязательств, связанных с завершением строительства;
  • соинвесторам нежилых помещений, исполнившим обязательства по оплате объекта в полном объеме, Фонд развития территорий, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к Фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты;
  • соответствующие обязательства Фонда признаются погашенными, если размер выплат достиг размера требований лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, к фонду либо если этот размер не достигнут, но возможность реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства исчерпана, а выплата осуществлена. За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди, с тем чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. В случае такого превышения его сумма возвращается лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, фонду в пределах погашенных фондом обязательств перед ними.

22.08.2022 года Верховный суд РФ изменил Определение Арбитражного суда Пермского края от 19.02.2021 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по делу № А50-10848/2014, указав, что суд первой инстанции должен установить размер компенсации залоговым кредиторам. 

Из Постановления КС РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П и Определения ВС РФ № 309-ЭС18-13770 от 22.08.2022 года можно сделать ряд важных выводов:

  • Для получения компенсации от Фонда требования соинвесторов нежилых помещений должны быть включены в реестр как требования, обеспеченные залогом. Если соинвестор не обращался в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр, необходимо направить соответствующее заявление в суд (если срок для предъявления требований истек, заявление подается с ходатайством о восстановлении срока, в крайнем случае – требования включаются в список за реестром). Если денежные требования соинвестора включены в реестр, но в определении суда не предусмотрено, что соинвестор является залоговым кредитором, необходимо обратиться с ходатайством в арбитражный суд для признания данных требований требованиями, обеспеченными залогом.

    Включение требований залоговых кредиторов в реестр банкротство застройщика

Пример формулировки в определении арбитражного суда

  • Итоговый размер компенсации, выплачиваемой Фондом, будет определяться судом с учетом различных обстоятельств: размера выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, расходов на строительство и совокупного размера требований залоговых кредиторов. До обращения в суд рекомендуется обратиться с заявлением о выплате в Фонд, несмотря на то, что досудебный порядок урегулирования спора Постановлением не предусмотрен.

  • Если размер компенсации, выплачиваемой Фондом, будет менее суммы требований залогового кредитора, то за кредитором сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди. 

Юридическая фирма “Двитекс” много лет занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщиков. На нашем счету немало выигранных дел при банкротстве многих застройщиков Московского региона: Группы компаний “СУ-№ 155”, Группы компаний “Урбан групп”, Московского комбината хлебопродуктов и других. Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
Предлагаем комплексные услуги по защите прав участников строительства, а также инвесторов нежилых помещений в деле о банкротстве застройщика и в споре с Фондом развития территорий:
  • включение в реестр участников строительства и реестр требований кредиторов, обеспеченных залогом
  • восстановление пропущенного срока и обжалование отказа во включении
  • взыскание с Фонда развития территорий денежной компенсации и обжалование решения Фонда
  • признание права собственности на объект недвижимости

Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовые документы по вашему вопросу. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанные документы.
Заказать услуги онлайн

Услуги юристов по банкротству застройщиков


Требуется помощь юриста при банкротстве застройщика?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по банкротству застройщиков в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

13
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх