Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: риски заключения

СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Автор:
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Исполнительный директор
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в частности квартиры, предназначен для фиксации намерений продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре, что установлено положениями ч. 1 ст. 429 ГК РФ.

Необходимость в заключении такого рода договоров возникает в тех случаях, когда невозможно совершить сделку в текущий момент – как правило, при отсутствии у продавца части документов, необходимых для оформления купли-продажи, а у покупателя, в свою очередь, необходимой для сделки суммы денег.

Положительным моментом для покупателя является гарантия того, что квартира будет продана ему по согласованной с продавцом цене, указанной в договоре, в то время как продавец получает гарантированную возможность реализовать имущество в срок, установленный договором, при этом в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, у другой стороны в силу положений ч. 5 ст. 429 ГК РФ появляется право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При обращении одной из сторон в суд, основной договор, как это усматривается из положений ч. 5 ст. 429 и ч. 4 ст. 445 ГК РФ, считается заключенным на условиях, указанных в решении суда с момента вступления его в законную силу.

Что касается вторичного рынка жилья, то применение схемы с заключением предварительного договора купли-продажи не несет в себе существенных правовых рисков, поскольку если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ, прекращается.

С другой стороны, заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь неблагоприятные последствия именно для покупателя:

  • отсутствие твердой уверенности и правовых гарантий получить имущество, поскольку предметом подобного договора является лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи и гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры нет и быть не может. В этом случае суд может не признать право собственности покупателя на квартиру, так как предварительный договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.
  • высокий риск признания предварительного договора незаключенным, обусловленный отсутствием в предварительном договоре положений, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора - параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Если квартира еще не построена, описать в договоре объект продажи невозможно. Ввиду того, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным, как это следует из положений ч. 1 ст. 432 ГК РФ;
  • риск так называемой «двойной» продажи квартиры, возникающий в силу того, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. В этой связи, ничто не помешает недобросовестному застройщику заключить аналогичный договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру;
  • возможность утраты вложенных в покупку квартиры денег в случае признания застройщика банкротом.

Кроме того, покупатель не сможет рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства, поскольку в предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, а строительство может длиться сколь угодно долго.

При не заключении в течение срока, указанного в предварительном договоре, основного договора застройщику направляется претензия с предложением заключить основной договор купли-продажи в порядке п. 6 ст. 429 ГК РФ. Досудебное урегулирование спора в данном случае является обязательным.

При игнорировании либо даче отрицательного ответа застройщиком на претензию подается исковое заявление о признании права собственности в суд, к которому прилагаются следующие документы:

  • предварительный договор с документами об оплате;
  • при применении вексельной схемы - договор купли-продажи векселя, акт приема передачи векселя, соглашение о зачете встречных однородных требований;
  • претензия с требованием заключить основной договор с подтверждением об отправке (опись, квитанция);
  • при увеличении площади – дополнительное соглашение о доплате за увеличившуюся площадь с документами об оплате;
  • договор на управление и содержание многоквартирного дома;
  • документы об оплате коммунальных платежей;
  • акт приема-передачи при наличии;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРП о правах объект недвижимости;
  • иные документы.

Юридическая фирма "Двитекс" оказывает услуги по оформлению права собственности на недвижимость через суд, в том числе на недвижимость, приобретенную по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП), с оплатой услуг после регистрации права собственности клиента в реестре.

Подробнее об услугах юриста по оформлению права собственности через суд читайте здесь. Оформление права собственности через суд без оплаты госпошлины: экономия на расходах до 60000 рублей! Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Подробнее об услугах юриста по включению в реестр требований застройщика-банкрота читайте здесь. Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(104 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх