Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве (ДДУ) должен содержать срок передачи объекта участнику долевого строительства. В соответствии с общими положениями гражданского законодательства срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ за нарушение предусмотренного договором срока передачи застройщик обязан выплатить дольщику неустойку. Размер и порядок начисления неустойки по ДДУ устанавливается Законом. Договор участия в долевом строительстве не может предусматривать меньший размер ответственности застройщика за просрочку или исключить такую ответственность. Подобные положения ДДУ недействительны.
Вместе с тем, в 2020-2023 г. Правительством РФ были приняты Постановления, устанавливающие особенности начисления неустойки по ДДУ в данный период. В статье "Неустойка по ДДУ: как считать" наши юристы подробно рассказывают о порядке расчета неустойки по Закону № 214-ФЗ. В конце статьи вы найдете также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ. Данный калькулятор учитывает не только нормы Закона № 214, но принятые Правительством РФ Постановления (в отличие от других калькуляторов в интернете).
Дольщикам также важно учитывать, что суды могут снижать сумму неустойки по ДДУ на основании ст. 333 ГК РФ. Поэтому для взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа дольщику нужно проанализировать варианты подсудности спора, практику взыскания неустойки с застройщика в соответствующих судах и выбрать наиболее "лояльный" к дольщикам суд. Опытные юристы по ДДУ не понаслышке знают, что от выбора суда во многом зависит успех дела.
Юридическая фирма "Двитекс" оказывает услуги по взысканию неустойки по ДДУ, а также защите дольщиков в других спорах с застройщиками в Москве с 2010 года. За время работы мы выиграли более 5000 споров с застройщиками (некоторые наши дела в разделе "Наш опыт" по ссылке), а также приняли участие в формировании практики по многим спорным вопросам в сфере долевого строительства.
В связи с развитием строительной отрасли долевое строительство стало активно развиваться не только в Москве, но и в других регионах. Согласно исследованиям "ДОМ.РФ", Самарская область заняла пятнадцатое место по объему долевого строительства в России.
К нам часто обращаются дольщики из Тольятти для консультации и сопровождения споров с застройщиками. Многие доверители отмечают, что уровень компетентности специалистов и сервиса в нашей компании выше, чем предлагается на рынке юридических услуг в регионе. Кроме того, благодаря наработанному опыту и отлаженной системе работы мы предлагаем более выгодные условия оказания услуг.
Мы предлагаем полное сопровождение процедуры взыскания неустойки с застройщика в Тольятти в дистанционном формате.
Наши юристы
Вы получите максимально возможную сумму неустойки и снизите свои затраты на покупку жилья. Мы знаем, как этого добиться. 10 лет обширной практики, более 276 млн. руб. взыскано в пользу дольщиков. (Истории успеха – в разделе «Выигранные дела»).
Онлайн заказ услуг, нотариус без очереди, курьерская доставка документов, широкий выбор способов оплаты услуг и удобный график работы.
Срок отправки претензии ответчику - 2 дня с даты заключения договора. Иск подаем на следующий день после истечения претензионного срока.
Вся полученная нами от вас информация и обстоятельства дела строго конфиденциальны и недоступны третьим лицам.
Основные принципы работы Юридической фирмы «Двитекс» – гарантия результата и удобство сервиса для клиента. Поэтому мы работаем без предоплаты, в удобное для клиента время, а также предоставляем доступ в личный кабинет на сайте всем клиентам!
Вы оставляете заявку на сайте или по электронной почте/телефону.
Мы обрабатываем ваш запрос, рассчитываем сумму неустойки по ДДУ, оцениваем перспективы реального взыскания неустойки с вашего застройщика, а также определяем окончательную стоимость наших услуг.
После обсуждения условий сотрудничества мы согласовываем условия договора и направляем вам форму доверенности для защиты ваших интересов.
Заключаем договор, после чего вам назначается персональный юрист, который будет вести ваше дело. Также вам предоставляется доступ в личный кабинет с полной информации о движении вашего дела.
Причин для этого несколько. Во-первых, чем больше неустойка, тем её больше срежут в суде. Таким образом, целесообразно не «копить» неустойку, а подавать исковые требования частями. Несмотря на дополнительные временные затраты и расходы, так можно получить намного больше денег, чем заявляя исковые требования за весь период просрочки в одном иске.
Во-вторых, после передачи всех квартир дольщикам, как правило, возникают сложности с исполнением решений суда (застройщики под каждый проект открывают отдельное юрлицо, которое после завершения строительства и продажи квартир прекращает деятельность).
В-третьих, если квартира вам не передана, вы можете также взыскать неустойку "на будущее" без снижения (суд установит законную ставку за каждый день просрочки, обращаться снова в суд не нужно, достаточно подать заявление с исполнительным листом в банк или службу судебных приставов).
В-четвертых, срок исковой давности для взыскания неустойки с застройщика в суде исчисляется по каждому дню просрочки, а не с даты подписания передаточного акта, как ошибочно полагают некоторые дольщики. То есть если в ДДУ указан срок передачи не позднее 30.11.2018 года, то срок исковой давности по первому дню просрочки - 01.12.2018 года истечет 01.12.2021 года и так далее.
Не нужно переживать, что дом не достроят, если дольщики будут взыскивать неустойки – этот миф распространяют сами застройщики.
По делам о взыскании неустойки такая практика редкая. Это возможно только, если застройщик докажет отсутствие просрочки передачи квартиры (между дольщиком и застройщиком подписано доп.соглашение об изменении срока, о котором дольщик забыл; дольщик являлся «уклонистом» - уклонялся от приемки недвижимости, хотя застройщик передавал ее в установленный договором срок; дольщик не исполнил обязательства по оплате недвижимости).
Согласно Закону № 214-ФЗ, величина ставки рефинансирования (ключевой ставки) определяется как ставка рефинансирования (ключевая ставка), установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства. Если объект долевого строительства передан дольщику, то исходя из нормы закона ставка должна определяться на дату подписания акта, так как исполнением обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи.
А как быть, если иск о взыскании неустойки заявляется до подписания акта приема-передачи? Отвечая на этот вопрос, можно отметить, что мнения юристов на этот счет разошлись, существует 3 позиции юристов относительно расчета неустойки по ДДУ, когда в период просрочки ставка рефинансирования менялась и объект не передан дольщику. Мы приведем на нашем сайте все позиции с обоснованием, а дольщик при подаче иска в суд о взыскании неустойки может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать неустойку любым из данных способов и сравнить результаты).
Позиция № 1: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по ставке, действующей на дату подачи иска в суд
Позиция № 2: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период просрочки
Позиция № 3: расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства
Последний подход к расчету неустойки по ДДУ изложил Верховный суд РФ в определении от 24.10.2017 года по делу № 41-КГ17-26, отправив дело на новое рассмотрение в связи с неверным применением ставки рефинансирования и неверным расчетом неустойки.
В настоящее время в связи с неуклонным ростом ключевой ставки московские суды все чаще применяют третий подход к исчислению неустойки по ДДУ, применяя ставку, действующую в последний день срока передачи, указанного в договоре участия в долевом строительстве. При этом некоторые судьи такой метод исчисления, даже если передаточный акт подписан. Вместе с тем, дольщик вправе выбрать иной метод исчисления - наиболее выгодный для дольщика с точки зрения заявляемых сумм.
Вместе с тем, согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.
Вы также можете написать нам:
Некоторые дольщики ошибочно исчисляют срок исковой давности с даты подписания передаточного акта. Требование о взыскании неустойки является длящимся, а потому исчисляется по каждому дню просрочки, начиная с первого дня. Читайте подробнее о важных фактах о взыскании неустойки по ДДУ в статье.
Дольщик-физическое лицо вправе выбрать суд для обращения с требованием к застройщику из следующих вариантов: по месту своего жительства или временного пребывания, по месту нахождения застройщика, по месту заключения или исполнения договора (т.е. по месту нахождения объекта недвижимости). Договором не может быть ограничено это право.
По заявлению застройщика суд вправе снизить неустойку за просрочку передачи, а также штраф. В среднем процент взыскания неустойки составляет 50-80% и зависит от выбора суда.
В цену иска включается сумма неустойки и убытков. Потребительский штраф, компенсация морального вреда и судебные расходы в цену иска не входят. Если цена иска выше 100 тыс. руб., то спор с застройщиком подсуден районному (городскому) суду.
Если дольщик не принимает квартиру при незначительных строительных недостатках, застройщик может составить односторонний акт. Неустойка за просрочку будет начисляться только по дату акта. Однако в некоторых случаях дольщик может оспорить законность составления одностороннего акта. Все, что нужно знать об одностороннем акте, читайте в статье.
При удовлетворении судом требования о взыскании "будущей" неустойки суд определяет размер неустойки за день просрочки, которая начисляется до передачи объекта застройщиком. В этом случае не нужно повторно обращаться в суд. Неустойка на "будущее" имеет свои преимущества и недостатки.