Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Банкротство застройщика – явление довольно распространенное. В настоящей статье наши юристы по банкротству рассказывают об особенностях процедуры банкротства застройщиков, порядке действий дольщиков, последствия введения процедуры, а также отвечают на частые вопросы. Наши специалисты обладают обширным опытом защиты прав дольщиков при банкротстве застройщиков, а потому данный материал основан не только на теории, но и на практике разрешения споров, мы не только разъясняем законодательство, но и даем практические советы, пошаговые инструкции.
Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть признана арбитражным судом.
С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, налоговый орган и кредитор, в том числе участник строительства, при соблюдении определенных условий. Также правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом обладает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Фонд 214), а также Фонд субъекта РФ.
Как признать застройщика банкротом?
Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом возникает у кредитора с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств застройщика, если:
Например, дольщик может обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом, если он имеет требование к застройщику о возврате цены ДДУ в связи с расторжением договора или об уменьшении цены ДДУ в связи со строительными недостатками, если сумма требования более 300 тыс. рублей, а период просрочки более 3 месяцев.
Не менее чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд кредитор должен опубликовать уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.
При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным арбитражный суд принимает решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства на 1 год (в дальнейшем срок может продлеваться). И это первая особенность – в отношении застройщиков не вводится процедура наблюдения, суд сразу вводит процедуру конкурсного производства. Если имеется возможность восстановить платежеспособность застройщика, то судом на основании ходатайства застройщика и решения общего собрания кредиторов может быть вынесено постановление о прекращении процедуры конкурсного производства и введении процедуры внешнего управления. Также в ходе процедуры банкротства кредиторы и должник могут договориться и утвердить в суде мировое соглашение.
Суд в решении суда указывает о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» к процедуре банкротства юридического лица. Только при применении судом данных правил к процедуре банкротства появляется особый участник дела о банкротстве – участник строительства с набором прав, установленных законом.
Что делать, если суд не применил положения параграфа 7 Закона о банкротстве к процедуре банкротства вашего застройщика?
В первую очередь необходимо отметить, что с точки зрения Закона о банкротстве статус «застройщика» означает, что у организации есть неисполненные перед гражданами обязательства по передаче жилых помещений (или у участников строительства есть денежные требования в связи с расторжением, признанием незаключенным или недействительным договора, предусматривающего передачу жилого помещения).
При рассмотрении заявления кредитора о признании застройщика банкротом или заявления самого застройщика о банкротстве арбитражному суду может быть неизвестно о наличии у должника обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений и т.д. В этом случае суд вводит процедуру банкротства по общим правилам банкротства юридических лиц.
Участник строительства может обратиться в арбитражный суд с ходатайством о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» к процедуре банкротства должника, представив суду доказательства наличия требования к застройщику о передаче жилого помещения или соответствующего денежного требования.
После введения процедуры банкротства в отношении застройщика руководитель компании отстраняется от управления, вместо него судом назначается конкурсный управляющий. Его задача — определить список кредиторов, перед которыми у застройщика есть обязательства, размер их требований и очередность погашения. В число кредиторов могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банки.
Конкурсный управляющий в процедуре банкротства застройщика – это ключевая фигура. Поэтому к нему предъявляется целый ряд дополнительных требований.
Конкурсными управляющими в деле о банкротстве застройщика утверждаются арбитражные управляющие, аккредитованные Фондом развития территорий.
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:
От конкурсного управляющего. Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения. На практике конкурсные управляющие редко рассылают письма всем дольщикам, а уведомляют дольщиков посредством публикации в газете Коммерсант.
В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.
Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ. Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.
Через Федресурс можно узнать также о намерениях кредиторов обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (помним, что за 15 дней до обращения суд кредиторы должны опубликовать свое намерение на Федресурсе).
При введении процедуры банкротства в отношении юридического лица все требования к должнику предъявляются в рамках дела о банкротстве и рассматриваются в рамках дела о банкротстве. Требования, возникшие до возбуждения дела о банкротстве компании, подлежат включению в реестр требований и удовлетворяются в порядке очередности.
Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о кредиторах застройщика (тех, кому должен застройщик), и размере их требований. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через 2 месяца.
При принятии судом решения о признании застройщика банкротом, открытии конкурсного производства и применении параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» открывается особый реестр требований – реестр требований участников строительства.
Реестр требований участников строительства ведется в отношении каждого объекта строительства застройщика.
В реестр требований участников строительства включаются требования граждан, имеющих неисполненное право требования к застройщику о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м.
Требования участников строительства имеют приоритет в деле о банкротстве застройщиков по сравнению с другими кредиторами. Кроме того, при определенных условиях участники строительства, в отличие от других кредиторов, могут получить объект долевого строительства, а не деньги в порядке очередности. В виду особого статуса кредитора, включенного в реестр требований участников строительства, законодатель ограничил круг лиц, имеющих право на включение требований в указанный реестр. Лица, не подходящие под критерии «участника строительства», могут включить свои требования в общий реестр требований кредиторов. Например, участниками строительства не являются юридические лица; физические лица, имеющие право требования к застройщику о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв. м.
В настоящее время формируется судебная практика отказа во включении требований профессиональных инвесторов в реестр требований участников строительства. Под профессиональными инвесторами суды понимают граждан, приобретших у застройщика несколько квартир. Вместе с тем, 22 августа 2022 года по Верховный Суд рассмотрел жалобу гражданина на определение суда об отказе во включении его требований о передаче 30 квартир в реестр требований участников строительства. В Определении № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020 Верховный суд РФ оценил права профессиональных инвесторов в рамках дела о банкротстве застройщика. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономическая коллегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономколлегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Кроме того, Верховный суд сделал важный для будущей судебной практики вывод: «само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц, – отмечено в определении. – В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к ч. 1 ст. 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.» Таким образом, при включении требований о передаче нескольких объектов долевого строительства суд должен в первую очередь установить цель такой покупки. Если квартиры приобретались с целью удовлетворения потребности в жилье гражданина и членов семьи гражданина, то требования подлежат включению в реестр требований участников строительства. В ином случае – в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).
При банкротстве застройщика, если объект строительства не введен в эксплуатацию и дольщику не передан объект долевого строительства до возбуждения дела о банкротстве, дольщику необходимо включить свои требования в реестр требований участников строительства. Если же дом введен в эксплуатацию, объект передан дольщику, дольщик вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости, о чем мы поговорим далее.
Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства, о чем конкурсный управляющий уведомляет дольщика. Однако мы рекомендуем дольщикам по ДДУ также направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр.
С 01.07.2021 года срок для включения требований участников строительства в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр - 60 календарных дней со дня публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании. Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года.
По делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 01.07.2021 года действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам - 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований. При этом указанное уведомление конкурсного управляющего считалось полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования.
Заявление о включении требований в реестр направляется конкурсному управляющему, который обязан его рассмотреть в течение 15 рабочих дней. Новый срок действует с 01.07.2021 года, ранее срок рассмотрения был 30 рабочих дней.
В случае участия Фонда в деле о банкротстве застройщика конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Законом о банкротстве, направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через 5 рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение 5 рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.
По результату рассмотрения заявления конкурсным управляющим дольщик получает уведомление о включении требований в реестр или об отказе во включении требований в реестр.
Если дольщик не согласен с результатами рассмотрения заявления о включении требований в реестр, он может подать возражения в арбитражный суд. Срок для предъявления возражений в суд - 15 рабочих дней со дня получения уведомления от конкурсного управляющего.
Срок для включения требований в реестр требований участников
строительства, пропущенный дольщиком по уважительной причине, может быть
восстановлен в судебном порядке. Таким образом, в случае пропуска срока
заявление о включении требований в реестр с ходатайством о восстановлении срока
направляется в арбитражный суд.
При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.
Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При этом право на квартиру, машино-место или нежилое помещение в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект.
У дольщиков, заключивших с застройщиком договор участия в долевом строительстве, при нарушении застройщиком срока передачи объекта возникает право на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии (214-ФЗ). Рассчитать размер неустойки по 214-ФЗ вы можете с помощью нашего онлайн-калькулятора.
Денежное требование дольщика о выплате неустойки за просрочку по ДДУ подлежит включению в общий реестр требований кредиторов. При этом не имеет значение, имеет ли дольщик решение суда о взыскании неустойки или нет. Рассматривает данное заявление арбитражный суд, а не конкурсный управляющий, так как, с точки зрения терминологии закона, требование о выплате неустойки не относится к денежным требованиям участников строительства, а относится к денежным требованиям кредиторов. Вместе с тем, как было отмечено ранее, вероятность исполнения денежных требований в рамках дела о банкротстве очень мала.
Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать заявление в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве.
Иные кредиторы застройщика (поставщики строительных материалов, подрядчики и т.д.) при банкротстве заявляют свои требования к застройщику в судебном порядке.
Для начала необходимо отметить, что план действий кредитора при банкротстве застройщика во многом зависит от правовой природы задолженности, которую необходимо взыскать с банкрота.
Все остальные права требования, возникшие до этого момента, не являются текущими платежами, подлежат включению в реестр требований кредиторов. Определение правовой природы требования к должника серьезно влияет на порядок предъявления данного требования к должнику: если требование является текущим, то кредитор вправе его заявить в порядке общего искового производства и предъявить исполнительный лист к взысканию в общем порядке (то есть в определенном смысле данные требования имеют приоритет); если же требование текущим не является, то кредитор не может взыскать долг в общем порядке после введения процедуры банкротства, он вправе требовать только включения своего требования в реестр требований и такие требования удовлетворяются в определенной законом очередности.
Поэтому для того чтобы определить порядок действий кредитора при банкротстве должника, необходимо сопоставить момент возникновения обязательства должника перед кредитором (по оплате товара, услуг, работ, возврату долга) и дату вынесения определения суда о принятии заявления о признании должника банкротом. Если момент возникновения обязательства наступил после даты определения суда, то такое требование относится к текущим платежам; если же до этого момента, то необходимо включать требование в реестр в соответствии с порядком, изложенным далее.
Несмотря на
кажущуюся простоту определения природы требования как текущего, на практике
возникают различные споры относительно правовой природы некоторых требований.
Разберем основные выводы исходя из судебной практики.
В рамках дела о банкротстве особое положение занимают кредиторы, имеющие к застройщику денежное требование, обеспеченное залогом. К таким кредиторам относятся, в-первых, банки, предоставившие застройщику кредитные средства по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены залогом.
Кроме того, в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.
Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику, также является залоговым кредитором. Как ранее было отмечено, под денежным требованием участника строительства понимается требование о возврате денежных средств по расторгнутому, признанному незаключенным или недействительным договору о приобретении объекта долевого строительства. К залоговым кредиторам относятся также участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м. или признанные судом профессиональными инвесторами, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.
На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
Если объект строительства введен в эксплуатацию, и застройщик передал дольщику объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов, фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта. Также дольщик может признать право собственности на введенный в эксплуатацию, но не переданный ему объект, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре. В данном случае нужно подтвердить данный факт.
В случае банкротства застройщика долг по кредитному договору все равно придется выплачивать, так как отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика.
Если ваше финансовое состояние ухудшилось, рекомендуем обратиться в банк, чтобы обсудить отсрочку выплаты долга или способы снижения платежной нагрузки.
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства.
Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги со счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.
Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, Закон о банкротстве устанавливает ограничение в отношении заключения договоров уступки права требования по некоторым договорам.
Согласно п.1.1. ст. 201.8-1 Закона о банкротстве в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства.
То есть Закон о банкротстве ограничивает только уступку права требованиям по договорам, заключенным между застройщиком в лице конкурсного управляющего и Фондом.
Вместе с тем, дольщику, приобретающему права требования по договору уступки прав требования по ДДУ, после введения процедуры банкротства, необходимо учитывать, что в случае принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты компенсации, такие дольщики не будут иметь право на денежную компенсацию (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Как было отмечено ранее, закон наделяет особым статусом «участника строительства» только граждан, имеющих к застройщику право требования передачи жилого помещения, машино-места или иного нежилого помещения площадью менее 7 кв.м. Граждане, имеющие право требования к застройщику о передаче нежилого помещения большей площадью, могут только включить свои денежные требования в реестр (в 4 очередь). При этом граждане, купившие нежилое помещение по ДДУ, имеют статус залоговых кредиторов, что дает им приоритет при реализации предмета залога, о чем мы рассказали ранее.
Если объект строительства введен в эксплуатацию, и нежилое помещение передано дольщику, дольщик может признать свое право собственности на объект. Однако на практике могут возникнуть сложности в связи со статусом «нежилого помещения».
Все вышеперечисленное применимо также к дольщикам, имеющим право требования к застройщику о передаче апартамента. Так как с точки зрения законодательства, апартамент представляет собой нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями.
Требования дольщика включены в реестр: что дальше?
Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Собрание участников строительства не проводится, если Фондом развития территорий принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства или выплате компенсаций гражданам, или если Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
В собрании имеют право участвовать дольщики, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Сведения о дате, месте проведения и повестке собрания конкурсный управляющий публикует не позднее 14 дней до собрания в реестре сведений о банкротстве. С собой нужно иметь паспорт или нотариальную доверенность для представителя.
Для принятия решения достаточно ¾ голосов, участвующих в голосовании. В случае отсутствия кворума собрание считается несостоявшимся.
На голосовании дольщики могут влиять на решение вопросов из повестки. Они получают бюллетень и после заполнения сдают его представителю конкурсного управляющего. По решению конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в случае, если количество участников строительства превышает 500, собрание участников строительства может быть проведено без совместного присутствия участников строительства в форме заочного голосования.
Результаты собрания публикуются там же, где и сведения о собрании. Сроки — в течение пяти рабочих дней после его проведения.
Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков, которые включены в реестр.
С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) 1,2% от цены каждого ДДУ (за исключением ДДУ, заключенных с использованием счета эскроу и в некоторых других случаях), иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.
Если взносы по дому перечислялись, Фонд развития территорий автоматически становится участником дела о банкротстве.
В каких случаях Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования?
Если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования, то удовлетворение требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика возможно иными способами (создание ЖСК, передача прав новому застройщику и т.д.).
Если Фонд принимает решение о целесообразности финансирования, то он выбирает способ финансирования – финансируются мероприятия по завершению строительства или выплачиваются денежные компенсации дольщикам. Фонд принимает решение о выплате денежной компенсации, если сумма средств, которые требуются для завершения строительства, превышает возможную сумму компенсаций дольщикам.
В соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере стоимости помещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, но не менее стоимости объекта, уплаченной по договору с застройщиком, размера паевого взноса) с учетом предела площади объекта (не более 120 кв.м.). Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты возмещения.
Если Фонд принял решение, что
целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового
застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение
строительства и контролирует строительные работы и целевое
использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств
по договору с Фондом до завершения строительства. После
завершения строительства Фонд передает участникам строительства объекты
долевого строительства по актам.
Фонд субъекта РФ создается, если глава региона принял решение достроить проблемные дома. В таком случае финансирование идет из регионального бюджета. Нормативные документы, которые регулируют работу фонда, в каждом регионе свои.
Если Фонд развития территорий и фонд субъекта РФ приняли решение о нецелесообразности финансирования, нового застройщика ищет и привлекает конкурсный управляющий. Конкурсный управляющий должен принять разумные действия для поиска нового застройщика и провести общее собрание участников строительства в течение 2 месяцев со дня принятия решения о нецелесообразности финансирования Фондом.
На собрание участников строительства конкурсный управляющий обязан вынести вопрос:
1) об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу
2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости (при наличии у застройщика объекта, завершенного строительством, или при завершении строительства в ходе процедуры банкротства)
3) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства при наличии возможности привлечения такого лица
В качестве нового застройщика (приобретателя) может выступать юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в Комитет по строительному надзору соответствующего региона (данный орган предоставляет в суд свое заключение о возможности или невозможности передать объект новому застройщику).
При принятии судом решения о передаче имущества и обязательств приобретателю имущество и обязательства застройщика перед участниками строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, передаются новому застройщику на основании определения арбитражного суда.
Дольщики могут самостоятельно достроить дом — для этого на общем собрании участников нужно принять решение о создании жилищно-строительного кооператива.
После этого конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В случае если соблюдаются все условия, арбитражный суд выносит определение о передаче ЖСК прав на дом и земельный участок.
После регистрации ЖСК в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ в Росреестре регистрируется переход прав. Требования дольщиков к застройщику в этом случае считаются погашенными. А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.
ЖСК вправе обратиться в фонд с ходатайством о финансировании завершения строительства дома либо достраивать дом за счет средств участников кооператива.
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.
Процедура банкротства застройщика в виду ряда особенностей является очень длительной. Срок процедуры зависит от количества участников строительства, объектов строительства и их рентабельности. На практике, установленный законом срок конкурсного производства 1 год неоднократно продлевается. В среднем процедура банкротства застройщика длится от 3 до 5 лет.
Компания “Двитекс” более 10 лет занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
Читайте ответы на другие часто задаваемые вопросы дольщиков по оформлению права собственности здесь.
Ответы на часто задаваемые вопросы по включению в реестр требований застройщика-банкрота и общие вопросы по банкротству застройщика читайте здесь.
Вопросы-ответы дольщиков по незавершенному строительству здесь.