Признание права собственности на новостройку при банкротстве застройщика
- 7 апреля 2024
- 18 минут
- 6776
- 22
- Юрист
- Стаж: 8 лет
Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Случаи признания застройщиков банкротами, к сожалению, в последнее время нередки. Стоит вспомнить банкротство Группы компаний “СУ-№155”, начавшееся в 2016 году, Группы компаний “Урбан групп” в 2018 году, кроме того, за 2016-2018 год обанкротилось множество небольших застройщиков, строящих один-два жилых комплекса.
При этом, как показывает практика, при банкротстве застройщика защиты в суде вынуждены искать не только дольщики, купившие квартиры по сомнительным договорам, заключенным застройщиком в обход Закона № 214-ФЗ, но и дольщики, заключившие договоры участия в долевом строительстве.
Законодательство о банкротстве застройщиков часто меняется, законодатель ищет компромиссные решения проблемы “недостроя”, однако пока проблема обманутых дольщиков остается. Мы регулярно публикуем информацию о банкротстве застройщиков Москвы и Московской области, а также инструкции - руководство к действий дольщикам данных застройщиков здесь.
Мы уже неоднократно рассказывали о процедуре банкротства застройщика, действиях дольщика при банкротстве, в частности в следующих статьях:
Порядок и срок для включения в реестр требований застройщика-банкрота
Признание права собственности на незавершенное строительство при банкротстве застройщика
В настоящей статье мы рассмотрим порядок признания права собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика на построенный объект недвижимости. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на новостройку даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.
- Подведомственность и подсудность споров о признании права собственности при банкротстве застройщика
- Когда дольщику нужно признать право собственности на недвижимость при банкротстве застройщика?
- Как признать право собственности в арбитражном суде?
- Документы для признания права собственности на новостройку
- Регистрация права собственности на новостройку на основании судебного акта
- Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика
- Признание права собственности в арбитражном суде с помощью юриста дешевле и быстрее
Подведомственность и подсудность споров о признании права собственности при банкротстве застройщика
- Применены ли в деле о банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве. Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В этом случае для признания права собственности необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Однако в этом случае на стороне застройщика будет выступать арбитражный управляющий, целью которого является сохранение имущества банкрота, поэтому дольщику необходимо хорошо подготовиться к судебному процессу - собрать доказательства, выработать правовую позицию.
- Подведомственность спора зависит также от схемы приобретения покупки (например, если объект приобретен у ЖСК, ЖСК не находится в банкротстве, а банкротится застройщик дома, арбитражный суд может отказать в принятии заявления о признании права собственности).
- В некоторых случаях, даже при применении судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве, иски о признании права собственности рассматривают суды общей юрисдикции (изучите практику суда по месту нахождения объекта, рассматриваются ли сейчас иски о признании права собственности).
При обращении в суд общей юрисдикции дольщик готовит исковое заявление и собирает аналогичный комплект документов, подтверждающих право собственности. Кроме того, за рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору (рассчитайте пошлину по иску о признании права собственности на нашем калькуляторе). Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей.
Когда дольщику нужно признать право собственности на недвижимость при банкротстве застройщика?
- дольщик пользуется квартирой, иным объектом недвижимости без передаточного документа;
- у дольщика отсутствует полный комплект документов для регистрации права собственности (например, был заключен ПДКП и застройщик не заключил с дольщиком основной договор купли-продажи, или у дольщика, купившего квартиру у ЖСК, отсутствует справка о полной выплате пая);
- дольщик принял квартиру, нежилое помещение по акту, однако не зарегистрировал право собственности до банкротства застройщика (причины могут быть разные: отсутствие сведений о кадастровой учете новостройки или дольщик не успел зарегистрировать право собственности), после введения процедуры банкротства документы поданы на регистрацию, Росреестр приостановил регистрацию в связи с сомнением в подлинности документа, либо в связи с тем, что передаточный акт подписан представителем застройщика по доверенности, а доверенность дольщику не передана. В этом случае Росреестр направляет запрос в суд, арбитражному управляющему для подтверждения подлинности. Как правило, от них не поступают положительные ответы, хотя бы потому что они этими сведениями не владеют, а в интересах арбитражного управляющего сохранить как можно больше имущества в конкурсной массе, поэтому он не заинтересован в оформлении права собственности на объекты недвижимости застройщика других лиц. В связи с этим по окончании срока приостановки Росреестр отказывает в регистрации. Таким образом, заключение ДДУ при банкротстве застройщика не гарантирует регистрацию права собственности в обычном порядке.
Вот пример такого уведомления о приостановке:
Дольщикам, принявшим новостройку по акту, и получившими отказ в связи с тем, что объект не стоит на кадастровом учете, тоже необходимо обратиться в суд для признания права собственности, а затем поставить объект недвижимости на кадастровый учет самостоятельно либо дождаться, когда это сделает застройщик/новый инвестор, далее зарегистрировать право собственности, так как иначе существует риск включения объекта недвижимости в конкурсную массу.
Зачастую требуется признание права собственности на нежилые помещения в суде, так как исходя из действующего законодательства дольщики, купившие нежилые помещения, имеют меньше инструментов защиты, чем покупатели жилья.
Как признать право собственности в арбитражном суде?
Для признания права собственности на новостройку в суде при банкротстве застройщика необходимо обратиться с заявлением в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (данное заявление будет рассматривать также судья, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, поэтому в заявлении нужно указать № дела о банкротстве застройщика, чтобы заявление было принято в рамках данного дела, иначе будет “обездвижено”).
Признание права собственности на новостройку в арбитражном суде облагается государственной пошлиной за рассмотрение дела в суде. В настоящее время арбитражные суды рассматривают такие заявления как имущественные, не подлежащие оценки, поэтому пошлина составляет 6000 рублей (в отдельных случаях можно подать заявление без пошлины).
Документы для признания права собственности на новостройку
К заявлению о признании права собственности на новостройку при банкротстве застройщика необходимо приложить:
- документы, подтверждающие приобретение права собственности на новостройку дольщиком: договор (ДДУ, ПДКП, договор участия в ЖСК, протокол принятия в члены ЖСК, инвестиционный договор; если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то приложить копию договора уступки и первоначального договора, права требования по которому были приобретены), документы об оплате по договору (кассовые ордера, платежные поручения, справки о полной оплате стоимости), акты приема-передачи (любые подтверждения передачи объекта недвижимости, включая акты передачи ключей, договор с управляющей компанией, квитанции об оплате коммунальных платежей);
- выписку из ЕГРН на объект долевого строительства в новостройке, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированного права собственности иного лица (если зарегистрировано право собственности иного лица, необходимо обратиться с иском к данному лицу в районный/городской суд, то есть это совсем иная суть спора);
- копию доверенности, если иск подает представитель по доверенности;
- квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела о признании права собственности арбитражным судом;
- копия квитанции и опись вложения, подтверждающие отправку заявления арбитражному управляющему, должнику).
Дольщику важно собрать полный комплект документов для признания права собственности, так как при отсутствии документа, обязательного с точки зрения процессуального кодекса для принятия заявления, суд оставит заявление без движения. А если документ нужен для принятия окончательного постановления суда по делу, то суд будет откладывать судебные заседания, пока данный документ не будет представлен суду, либо откажет в удовлетворении требований.
Срок признания права собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика достаточно большой (заявления рассматривает один судья, дольщиков много, заявления рассматриваются в порядке очередности поступления в суд), в среднем по крупным застройщикам составляет 4 месяца.
Регистрация права собственности на новостройку на основании судебного акта
После получения определения арбитражного суда в рамках банкротного дела собственнику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, так как только после регистрации права собственности он становится полноправным собственником недвижимости.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на основании определения суда, необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации, квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию и приложить 2 заверенные судом копии определения суда (оригинал определения не выдаётся заявителю, так как оригинал только в одном экземпляре хранится в материалах судебного дела).
Если объект долевого строительства не стоит на кадастровом учете, то одновременно с регистрацией права собственности либо до регистрации права собственности дольщику необходимо обратиться в Кадастровую палату для постановки объекта на кадастровый учет. Для этого подается соответствующее заявление и технический план помещения.
Что такое технический план и как его получить?
Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса. Данные документы можно запросить в органах строительного надзора. Технический план предоставляется в особом формате на диске CD-R.
Постановка объекта долевого строительства на кадастровый учет является важным шагом для получения права собственности на новостройку через суд.
Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика
- Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы уточнить его текущий статус (стоит ли объект на кадастровом учете, имеются ли зарегистрированные права на него).
- Определите подведомственность и подсудность спора (арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, или суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта)
- Подготовьте исковое заявление (заявление) о признании права собственности. Распечатайте, подпишите, сделайте копии для других сторон спора.
- Соберите документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект, сделайте копии для суда и других сторон спора.
- Оплатите госпошлину за рассмотрение иска (заявления) судом.
- Подайте исковое заявление (заявление) о признании права собственности и документы в суд.
- Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению иска (заявления), докажите суду свои права на объект.
- При удовлетворении судом иска (заявления) отслеживайте вступление в законную силу постановления суда. При обжаловании решения суда примите участие в судебных заседаниях суда вышестоящей инстанции.
- После вступления решения суда в законную силу получите 2 заверенные судом копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.
- Оплатите пошлину за регистрацию права собственности, подайте заявление о регистрации права собственности и копии решений суда в Росреестр (МФЦ). Если объект не стоит на кадастровом учете, то также закажите технический план на объект и подайте одновременно с заявлением о регистрации заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающие регистрацию вашего права собственности.
Это краткая инструкция по этапам признания и регистрации права собственности на недвижимость в новостройке при банкротстве застройщика. На практике на каждом этапе могут возникать различные сложности и нюансы.
Признание права собственности в арбитражном суде с помощью юриста дешевле и быстрее
Почему выгоднее обратиться к профессиональным юристам для признания права собственности на новостройку?
- Юристы, имеющие большой опыт признания права собственности в новостройках, имеют полный комплект документов на новостройку, на сбор которых дольщики тратят много времени, обладают сведениями о кадастровых инженерах, которые изготовят технический план на данную новостройку быстро, так как имеют уже проектную документацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и т.д.
- У юристов выработан алгоритм действий по признанию права собственности, имеются шаблоны всех заявлений для скорейшего оформления права собственности через арбитражный суд при банкротстве застройщика
- При этом юристы могут помочь сэкономить на госпошлине за рассмотрение заявления в суде.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги в сфере недвижимости с 2010 года, поэтому обладает всеми преимуществами, описанными выше, а также предлагает выгодные условия для дольщиков и традиционно работает без предоплаты, что гарантирует завершение дела в вашу пользу в короткий срок (мы не получаем оплату услуг, пока вы не станете собственником новостройки).
Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн
Услуги юристов по банкротству застройщиков
- Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика
- Восстановление пропущенного срока для включения в реестр
- Обжалование отказа конкурсного управляющего
- Включение требований залоговых кредиторов в реестр
- Признание права собственности на недвижимость
- Защита соинвесторов нежилых помещений при банкротстве
- Оспаривание отказа в выплате возмещения и защита дольщиков в споре с Фондом развития территорий
- Защита дольщиков в других спорах и иные услуги юриста по банкротству застройщиков
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте