Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Топ-8 ошибок дольщиков при банкротстве застройщика

06.06.2022
КАШАЕВ МАКСИМ ПАВЛОВИЧ
Автор:
КАШАЕВ МАКСИМ ПАВЛОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Ошибка № 1. Обращение с заявлением о включении требований в реестр в суд, а не к конкурсному управляющему

Правила предъявления и рассмотрения требований участников строительства при банкротстве застройщика неоднократно менялись. В настоящее время данные требования рассматривает конкурсный управляющий, а не суд. Вместе с тем, учитывая длительность процедуры банкротства, по-прежнему в некоторых делах о банкротстве, возбужденных до введения новых правил, применяются действующие ранее нормы Закона о банкротстве и требования подлежат предъявлению в суд, а не к конкурсному управляющему. Уточнить порядок предъявления можно в опубликованных судебных актах по делу о банкротстве вашего застройщика. Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.

Читайте также: Как включить свои требования в реестр участников строительства при банкротстве застройщика?

Ошибка № 2. Неверное исчисление срока для предъявления требований 

Как мы отметили ранее, порядок и сроки предъявления требований часто менялись, что привело к проблемам с исчислением срока и пропуску срока по этой причине.

  • Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. При этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в официальном источнике

В первой редакции отсутствовало условие о том, что уведомление считается полученным по истечении определенного срока после публикации, то есть срок исчислялся только с даты получения дольщиком письменной уведомления от конкурсного управляющего Почтой России. С целью сокращения сроков по делам о банкротстве была внесена поправка. Также с 01.07.2021 года сокращены сроки (ранее было 2 месяца + 1 месяц; сейчас 45 дней + 15 дней). Часто дольщики не учитывают поправку и ожидают уведомление от конкурсного управляющего по почте, однако для исчисления срока в настоящее время это не является важным фактом. Теперь конкурсный управляющий может письма дольщикам и не отсылать, достаточно опубликовать сообщение в газете Коммерсантъ и на Федресурсе. Уже после публикации  срок для включения в реестр начинает течь, поэтому не теряйте времени.  

Ошибка № 3. Обращение с заявлением о включении требований в реестр требований участников строительства несмотря на неприменение судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве

Особый реестр требований участников строительства применяется только при банкротстве юридического лица, являющегося застройщиком. О признании юридического лица застройщиком и применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве арбитражный суд указывает в решении суда признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Кроме того, вопрос о применении данных правил может быть рассмотрен отдельно, в том числе по ходатайству дольщика, о чем суд выносит определение.

Если в деле о банкротстве не применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, то юридическое лицо банкротится по общим правилам, то есть открывается реестр только денежных требований, реестра требований участников строительства не существует.

В этом случае если у вас есть требование к застройщику о передаче объекта долевого строительства (дом не введен в эксплуатацию), то в первую очередь необходимо обратиться в арбитражный суд с ходатайством о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве. Если объект долевого строительства введен в эксплуатацию, то необходимо обратиться с заявлением о признании права собственности.

Ошибка № 4. Подача необоснованного заявления при пропуске срока для включения в реестр дольщиков

Согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве в случае пропуска срока для предъявления требования по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Таким образом для восстановления срока дольщику необходимо доказать уважительность причин его пропуска. Некоторые дольщики, считая эту процедуру формальностью, подают в суд ходатайство о восстановлении пропущенного срока, не представляя доказательств уважительности причин пропуска. Как результат -  суд отказывает в восстановлении срока и что-то изменить в этом случае достаточно сложно.

Нам неоднократно удавалось восстановить сроки и включить требования в реестр в различных ситуациях, но стоит еще раз подчеркнуть, что восстановление пропущенного срока - это не формальный процесс, суду необходимо представить убедительные доводы и доказательства уважительности причин пропуска срока.

Ошибка № 5. Обращение покупателей нежилых помещений с заявлением о включении требований в реестр

Закон предусматривает особый механизм защиты путем включения требований в реестр требований участников строительства только для покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Покупатели нежилых помещений большей площадью с точки зрения Закона о банкротстве являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Также юридические лица, имеющие права требования к застройщику о передаче жилого или иного помещения, не могут включить свои требования в реестр требований участников строительства, так как закон прямо предусматривает, что участником строительства является только физическое лицо. Юридические лица могут предъявить только денежное требование в общий реестр кредиторов.

Включение требований в реестр денежных требований в деле о банкротстве на практике редко приносит результат - очередь до удовлетворения таких требований редко доходит. Однако на практике выработался способ защиты таких дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства (читайте об этом подробнее). Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.

Ошибка № 6. Подача заявления о включении требования о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства конкурсному управляющему

Законом установлен четко перечень денежных требований, которые включаются в реестр требований участников строительства и соответственно имеют приоритет. Требования о выплате неустойки к таким требованиям не относятся, они включаются в общий реестр денежных требований. Для включения их в реестр необходимо обратиться с заявлением в арбитражный суд, а не к конкурсному управляющему.

Ошибка № 7. Подача заявления о регистрации права собственности на квартиру после получения от конкурсного управляющего уведомления о включении в реестр

Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре. Уведомление о включении лишь подтверждает наличие у застройщика обязательства по передаче вам объекта и размер неисполненного обязательства. Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Ошибка № 8. Обращение с заявлением о включении требований в реестр при наличии передаточного акта

Если дольщику объект уже передан, но по каким-то причинам не удается зарегистрировать право собственности на него в Росреестре, то необходимо в судебном порядке признать право собственности и на основании решения суда зарегистрировать. Это отдельная процедура, не имеющая отношения к включению требований в реестр. Включение требования в реестр предполагает, что у застройщика имеется перед дольщиком неисполненное обязательство по передаче объекта.

Требуется юрист по банкротству застройщиков? Для оценки перспективы решения вашего вопроса и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Топ-8 ошибок дольщиков при банкротстве застройщика Топ-8 ошибок дольщиков при банкротстве застройщика

Ошибка № 1. Обращение с заявлением о включении требований в реестр в суд, а не к конкурсному управляющему

Правила предъявления и рассмотрения требований участников строительства при банкротстве застройщика неоднократно менялись. В настоящее время данные требования рассматривает конкурсный управляющий, а не суд. Вместе с тем, учитывая длительность процедуры банкротства, по-прежнему в некоторых делах о банкротстве, возбужденных до введения новых правил, применяются действующие ранее нормы Закона о банкротстве и требования подлежат предъявлению в суд, а не к конкурсному управляющему. Уточнить порядок предъявления можно в опубликованных судебных актах по делу о банкротстве вашего застройщика. Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.

Читайте также: Как включить свои требования в реестр участников строительства при банкротстве застройщика?

Ошибка № 2. Неверное исчисление срока для предъявления требований 

Как мы отметили ранее, порядок и сроки предъявления требований часто менялись, что привело к проблемам с исчислением срока и пропуску срока по этой причине.

  • Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. При этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в официальном источнике

В первой редакции отсутствовало условие о том, что уведомление считается полученным по истечении определенного срока после публикации, то есть срок исчислялся только с даты получения дольщиком письменной уведомления от конкурсного управляющего Почтой России. С целью сокращения сроков по делам о банкротстве была внесена поправка. Также с 01.07.2021 года сокращены сроки (ранее было 2 месяца + 1 месяц; сейчас 45 дней + 15 дней). Часто дольщики не учитывают поправку и ожидают уведомление от конкурсного управляющего по почте, однако для исчисления срока в настоящее время это не является важным фактом. Теперь конкурсный управляющий может письма дольщикам и не отсылать, достаточно опубликовать сообщение в газете Коммерсантъ и на Федресурсе. Уже после публикации  срок для включения в реестр начинает течь, поэтому не теряйте времени.  

Ошибка № 3. Обращение с заявлением о включении требований в реестр требований участников строительства несмотря на неприменение судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве

Особый реестр требований участников строительства применяется только при банкротстве юридического лица, являющегося застройщиком. О признании юридического лица застройщиком и применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве арбитражный суд указывает в решении суда признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Кроме того, вопрос о применении данных правил может быть рассмотрен отдельно, в том числе по ходатайству дольщика, о чем суд выносит определение.

Если в деле о банкротстве не применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, то юридическое лицо банкротится по общим правилам, то есть открывается реестр только денежных требований, реестра требований участников строительства не существует.

В этом случае если у вас есть требование к застройщику о передаче объекта долевого строительства (дом не введен в эксплуатацию), то в первую очередь необходимо обратиться в арбитражный суд с ходатайством о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве. Если объект долевого строительства введен в эксплуатацию, то необходимо обратиться с заявлением о признании права собственности.

Ошибка № 4. Подача необоснованного заявления при пропуске срока для включения в реестр дольщиков

Согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве в случае пропуска срока для предъявления требования по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Таким образом для восстановления срока дольщику необходимо доказать уважительность причин его пропуска. Некоторые дольщики, считая эту процедуру формальностью, подают в суд ходатайство о восстановлении пропущенного срока, не представляя доказательств уважительности причин пропуска. Как результат -  суд отказывает в восстановлении срока и что-то изменить в этом случае достаточно сложно.

Нам неоднократно удавалось восстановить сроки и включить требования в реестр в различных ситуациях, но стоит еще раз подчеркнуть, что восстановление пропущенного срока - это не формальный процесс, суду необходимо представить убедительные доводы и доказательства уважительности причин пропуска срока.

Ошибка № 5. Обращение покупателей нежилых помещений с заявлением о включении требований в реестр

Закон предусматривает особый механизм защиты путем включения требований в реестр требований участников строительства только для покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Покупатели нежилых помещений большей площадью с точки зрения Закона о банкротстве являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Также юридические лица, имеющие права требования к застройщику о передаче жилого или иного помещения, не могут включить свои требования в реестр требований участников строительства, так как закон прямо предусматривает, что участником строительства является только физическое лицо. Юридические лица могут предъявить только денежное требование в общий реестр кредиторов.

Включение требований в реестр денежных требований в деле о банкротстве на практике редко приносит результат - очередь до удовлетворения таких требований редко доходит. Однако на практике выработался способ защиты таких дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства (читайте об этом подробнее). Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.

Ошибка № 6. Подача заявления о включении требования о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства конкурсному управляющему

Законом установлен четко перечень денежных требований, которые включаются в реестр требований участников строительства и соответственно имеют приоритет. Требования о выплате неустойки к таким требованиям не относятся, они включаются в общий реестр денежных требований. Для включения их в реестр необходимо обратиться с заявлением в арбитражный суд, а не к конкурсному управляющему.

Ошибка № 7. Подача заявления о регистрации права собственности на квартиру после получения от конкурсного управляющего уведомления о включении в реестр

Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре. Уведомление о включении лишь подтверждает наличие у застройщика обязательства по передаче вам объекта и размер неисполненного обязательства. Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Ошибка № 8. Обращение с заявлением о включении требований в реестр при наличии передаточного акта

Если дольщику объект уже передан, но по каким-то причинам не удается зарегистрировать право собственности на него в Росреестре, то необходимо в судебном порядке признать право собственности и на основании решения суда зарегистрировать. Это отдельная процедура, не имеющая отношения к включению требований в реестр. Включение требования в реестр предполагает, что у застройщика имеется перед дольщиком неисполненное обязательство по передаче объекта.

Топ-8 ошибок дольщиков при банкротстве застройщика
(24 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх