Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

8 мифов о банкротстве застройщика

06.06.2022
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Автор:
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Миф № 1 "При банкротстве застройщика включают в реестр только с ДДУ" 

В реестр требований участников строительства включаются требования физических лиц, основанные на любом договоре, предусматривающем передачу жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью до 7 кв. м. Важным условием для включения требований дольщика в реестр является не только наличие такого договора, но и исполнением дольщиком обязательств по оплате в полном объеме. 


Миф № 2 "Не стоит ждать завершения банкротства, лучше расторгнуть договор и получить деньги"

Расторжение договора при банкротстве застройщика является не лучшим выходом из ситуации. В этом случае дольщик должен также включить свои требования (только уже денежные) в реестр требований участников строительства и дожидаться завершения процедуры банкротства. Исключение составляют ДДУ с использованием эскроу счета. В последнем случае дольщик может в любой момент отказаться от договора и вернуть свои деньги со счета эскроу, не участвуя при этом в процедуре банкротства застройщика.

При принятии Публично-правовой компаний "Фонд развития территорий" решения о финансировании мероприятий за счет его имущества дольщик, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, может обратиться в Фонд с заявлением о выплате возмещения. В этом случае сумма выплачиваемой компенсации зависит от площади помещения и рыночной стоимости квадратного метра равнозначной недвижимости на первичном рынке (определяется независимым оценщиком, привлеченным Фондом). Выплата возмещения Фондом имеет ряд особенностей и нюансов.

Миф № 3 "При банкротстве застройщика дом достраивает государство"

Безусловно, государство является важным регулятором отношений, возникающих между участниками строительства, застройщиком, иными кредиторов в ходе процедуры банкротства. С целью защиты граждан - участников строительства государством создана публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ранее именовалась - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). В большинстве случаев данная организация финансирует мероприятия по завершению строительства при банкротстве застройщика. Однако Фонд может также принять решение о нецелесообразности финансирования. Кроме того, завершением строительства может заниматься также новый застройщик, которому на основании определения арбитражного суда переходят определенные права и обязанности обанкротившегося застройщика. То есть в этом случае новый застройщик приобретает объект незавершенного строительства с "обременением" - он должен его достроить и исполнить обязательства по передаче помещений дольщикам, чьи требования включены в реестр. При этом у нового застройщика появляются права на реализацию непроданных прежним застройщиком объектов. Как показывает практика, приобретение недостроя при банкротстве редко бывает интересно новым застройщикам, так как объем обязательств превышает размер возможной прибыли от реализации непроданных помещений. Однако застройщики, принимающие участие в  завершении строительства долгостроев, часто получают дополнительные преференции от государства в виде аренды земельного участка в перспективном районе.

Последним способом завершения строительства при банкротстве является созданием участниками строительства жилищно-строительного кооператива и достройка за счет взносов самих дольщиков. На практике такой способ используется реже.

Миф № 4 "При пропуске срока для включения в реестр дольщиков его уже не восстановить"

Согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве в случае пропуска срока для предъявления требования по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Таким образом, для восстановления срока дольщику необходимо доказать уважительность причин его пропуска. Нам неоднократно удавалось восстановить сроки и включить требования в реестр в различных ситуациях - болезнь, длительная командировка, неполучение уведомления от конкурсного управляющего и пр.

Миф № 5 "Для включения в реестр необходимо обратиться в арбитражный суд"

Правила предъявления и рассмотрения требований участников строительства при банкротстве застройщика неоднократно менялись. В настоящее время данные требования рассматривает конкурсный управляющий, а не суд. Вместе с тем, учитывая длительность процедуры банкротства, по-прежнему в некоторых делах о банкротстве, возбужденных до введения новых правил, применяются действующие ранее нормы Закона о банкротстве и требования подлежат предъявлению в суд, а не к конкурсному управляющему. Уточнить порядок предъявления можно в опубликованных судебных актах по делу о банкротстве вашего застройщика. Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.

Миф № 6 "При банкротстве застройщика дольщикам должны выплатить денежную компенсацию"

Как мы отметили ранее, денежная компенсация может быть выплачена Фондом развития территорий при принятии соответствующего решения. Однако по-прежнему в большинстве случаев требования дольщиков удовлетворяются в ходе процедуры банкротства путем передачи завершенного строительством объекта.

Миф № 7 "Уведомление о включении в реестр участников строительства подтверждает мое право собственности на квартиру в новостройке"

Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре. Уведомление о включении лишь подтверждает наличие у застройщика обязательства по передаче вам объекта и размер неисполненного обязательства. Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Миф № 8 "Покупатели апартаментов могут включить свои требования наравне с требованиями покупателей квартир"

К сожалению, нет. Закон предусматривает особый механизм защиты путем включения требований в реестр требований участников строительства только для покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Покупатели нежилых помещений большей площадью с точки зрения Закона о банкротстве являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Однако на практике выработался способ защиты таких дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства (читайте об этом подробнее).

Требуется юрист по банкротству застройщиков? Для оценки перспективы решения вашего вопроса и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

8 мифов о банкротстве застройщика 8 мифов о банкротстве застройщика

Миф № 1 "При банкротстве застройщика включают в реестр только с ДДУ" 

В реестр требований участников строительства включаются требования физических лиц, основанные на любом договоре, предусматривающем передачу жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью до 7 кв. м. Важным условием для включения требований дольщика в реестр является не только наличие такого договора, но и исполнением дольщиком обязательств по оплате в полном объеме. 


Миф № 2 "Не стоит ждать завершения банкротства, лучше расторгнуть договор и получить деньги"

Расторжение договора при банкротстве застройщика является не лучшим выходом из ситуации. В этом случае дольщик должен также включить свои требования (только уже денежные) в реестр требований участников строительства и дожидаться завершения процедуры банкротства. Исключение составляют ДДУ с использованием эскроу счета. В последнем случае дольщик может в любой момент отказаться от договора и вернуть свои деньги со счета эскроу, не участвуя при этом в процедуре банкротства застройщика.

При принятии Публично-правовой компаний "Фонд развития территорий" решения о финансировании мероприятий за счет его имущества дольщик, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, может обратиться в Фонд с заявлением о выплате возмещения. В этом случае сумма выплачиваемой компенсации зависит от площади помещения и рыночной стоимости квадратного метра равнозначной недвижимости на первичном рынке (определяется независимым оценщиком, привлеченным Фондом). Выплата возмещения Фондом имеет ряд особенностей и нюансов.

Миф № 3 "При банкротстве застройщика дом достраивает государство"

Безусловно, государство является важным регулятором отношений, возникающих между участниками строительства, застройщиком, иными кредиторов в ходе процедуры банкротства. С целью защиты граждан - участников строительства государством создана публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ранее именовалась - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). В большинстве случаев данная организация финансирует мероприятия по завершению строительства при банкротстве застройщика. Однако Фонд может также принять решение о нецелесообразности финансирования. Кроме того, завершением строительства может заниматься также новый застройщик, которому на основании определения арбитражного суда переходят определенные права и обязанности обанкротившегося застройщика. То есть в этом случае новый застройщик приобретает объект незавершенного строительства с "обременением" - он должен его достроить и исполнить обязательства по передаче помещений дольщикам, чьи требования включены в реестр. При этом у нового застройщика появляются права на реализацию непроданных прежним застройщиком объектов. Как показывает практика, приобретение недостроя при банкротстве редко бывает интересно новым застройщикам, так как объем обязательств превышает размер возможной прибыли от реализации непроданных помещений. Однако застройщики, принимающие участие в  завершении строительства долгостроев, часто получают дополнительные преференции от государства в виде аренды земельного участка в перспективном районе.

Последним способом завершения строительства при банкротстве является созданием участниками строительства жилищно-строительного кооператива и достройка за счет взносов самих дольщиков. На практике такой способ используется реже.

Миф № 4 "При пропуске срока для включения в реестр дольщиков его уже не восстановить"

Согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве в случае пропуска срока для предъявления требования по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Таким образом, для восстановления срока дольщику необходимо доказать уважительность причин его пропуска. Нам неоднократно удавалось восстановить сроки и включить требования в реестр в различных ситуациях - болезнь, длительная командировка, неполучение уведомления от конкурсного управляющего и пр.

Миф № 5 "Для включения в реестр необходимо обратиться в арбитражный суд"

Правила предъявления и рассмотрения требований участников строительства при банкротстве застройщика неоднократно менялись. В настоящее время данные требования рассматривает конкурсный управляющий, а не суд. Вместе с тем, учитывая длительность процедуры банкротства, по-прежнему в некоторых делах о банкротстве, возбужденных до введения новых правил, применяются действующие ранее нормы Закона о банкротстве и требования подлежат предъявлению в суд, а не к конкурсному управляющему. Уточнить порядок предъявления можно в опубликованных судебных актах по делу о банкротстве вашего застройщика. Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.

Миф № 6 "При банкротстве застройщика дольщикам должны выплатить денежную компенсацию"

Как мы отметили ранее, денежная компенсация может быть выплачена Фондом развития территорий при принятии соответствующего решения. Однако по-прежнему в большинстве случаев требования дольщиков удовлетворяются в ходе процедуры банкротства путем передачи завершенного строительством объекта.

Миф № 7 "Уведомление о включении в реестр участников строительства подтверждает мое право собственности на квартиру в новостройке"

Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре. Уведомление о включении лишь подтверждает наличие у застройщика обязательства по передаче вам объекта и размер неисполненного обязательства. Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Миф № 8 "Покупатели апартаментов могут включить свои требования наравне с требованиями покупателей квартир"

К сожалению, нет. Закон предусматривает особый механизм защиты путем включения требований в реестр требований участников строительства только для покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Покупатели нежилых помещений большей площадью с точки зрения Закона о банкротстве являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Однако на практике выработался способ защиты таких дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства (читайте об этом подробнее).

8 мифов о банкротстве застройщика
(27 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх