Право собственности на новостройку, как и на всю недвижимость, возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом с 15.07.2016 года отменена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость, поэтому при регистрации права собственности в настоящее время не предусмотрено оформление свидетельств о праве собственности, теперь их заменяет выписка из ЕГРН, при этом собственники не обязаны при обращении в другие госорганы каждый раз заказывать “свежую” выписку, госорганы обязаны получать сведения о праве собственности в Росреестре самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
В настоящей статье мы разберем правила регистрации права собственности на квартиру, нежилое помещение в новостройке по договору участия в долевом строительстве.
Для регистрации права собственности по ДДУ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Перечень документов для регистрации права собственности на недвижимость по ДДУ
Чтобы оформить право собственности, вам потребуются следующие документы:
Можно сказать, что получение права собственности на недвижимость, приобретенную по ДДУ, представляет собой один из самых простых порядков оформления права собственности на новую недвижимость, однако и здесь встречаются сложности на практике, которые законодатель не смог предусмотреть, о чем будет сказано далее.
За регистрацию права собственности на новостройку необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на новостройку
За регистрацию права собственности на новостройку физические лица-заявители уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей. Если новостройка приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договора, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности, то есть пошлина делится между всеми сособственниками.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на новостройку вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках оформления новостройки в собственность, особенно он важен при альтернативных сделках.
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и последующем отказе в ней (например, при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на новостройку документов, в том числе запрошенных Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия у других органов, и не получении данных документов в период приостановления государственной регистрации права собственности на новостройку), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документов, чтобы возобновить регистрацию и получить выписку из ЕГРН, в том числе может потребоваться обращение в другие государственные органы для получения данных, запрошенных Росреестром, либо уточнения информации о ходе исполнения запроса из Росреестра.
При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельного разрешения ситуации вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по оформлению права собственности на новостройку. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.
Для начала отметим, что за последние несколько лет законодательство, регулирующее кадастровый учет недвижимости, претерпевало различные изменения, поэтому в интернете можно встретить различные советы на этот счет, зачастую противоречащие друг другу, это может быть связано с тем, что некоторый материал размещался исходя из уже недействующего законодательства и не был обновлен. Последние серьезные изменения относительно кадастрового учета новостроек произошли в 2017 году. До этого года дольщики могли ставить на кадастровый учет свои квартиры вне зависимости от того, стоит ли многоквартирный дом на кадастровом учете.
Однако с 1 января 2017 года согласно новому закону № 218-ФЗ постановка на кадастровый учет квартир без постановки всего дома невозможна. Вместе с тем, если дом уже поставлен на кадастровый учет, а квартира по какой-то причине нет (подобные дома встречаются среди введенных в эксплуатацию до 2017 года), то дольщик может поставить квартиру на кадастровый учет.
Для этого ему нужно обратиться в Кадастровую палату (или МФЦ) с заявлением о постановке на кадастровый учет и приложив технический план квартиры в электронном виде. Технический план квартиры нужно заказать у кадастрового инженера, предоставив инженеру для работы: проект дома, разрешение на ввод в эксплуатацию (данные документы можно получить у застройщика либо у органа, выдавшего разрешение на ввод дома в эксплуатацию), постановление о присвоении почтового адреса, а также ваш ДДУ, акт приема-передачи. Также для подготовки техплана потребуется выезд кадастрового инженера.
Что делать, если застройщик не поставил на кадастровый учет весь дом?
Для начала уточним, что с 1 января 2017 года обязанность по постановке на кадастровый учет (и всех помещений в нем одновременно) лежит на органе, выдавшем разрешение на ввод дома в эксплуатацию, данный орган обязан в течение 5 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию направить документы в Росреестр. Поэтому в этом случае, чтобы защитить свои права на новостройку, дольщик может предпринять следующие действия:
Чтобы поставить дом на кадастровый учет, необходимы следующие документы:
Разрешение на строительство;
Акт ввода в эксплуатацию;
Технический план здания;
Межевой план земельного участка;
Данные документы можно запросить в государственном органе, осуществляющем ввод домов в эксплуатацию, или у застройщика. Если они данные органы не представят, то потребуется их заказывать самим. Однако изготовление технического плана многоквартирного дома и межевого плана земельного участка потребует существенных затрат и для самостоятельной постановки дома на кадастровый учет нужно собраться всем дольщикам, чтобы распределить расходы на всех.
Например, застройщик отказывается подписывать акт приема-передачи квартиры, если дольщик не подпишет дополнительное соглашение об изменении сроков передачи. "Лечится такая болезнь" застройщиков, как правило, подачей иска в суд о взыскании неустойки за просрочку, в том числе неустойки "на будущее" за каждый день просрочки до подписания акта. Дополнительным требованием в иске можно заявить - "обязать застройщика передать объект по передаточному акту". Как правило, увеличивающаяся каждый день неустойка заставляет застройщика передумать и подписать с дольщиком передаточный акт без каких-либо условий. Если по какой-то причине данный способ не помогает, то оформить право собственности на новостройку можно в судебном порядке, заявив иск о признании вашего права собственности на недвижимость. О признании права собственности на новостройку читайте подробно здесь.
Нередко к обращению в суд для признания права собственности приводят неверные действия дольщика при приемке квартиры. Например, дольщик вносят коррективы акт, зачеркивают некоторые пункты. А Росреестр отказывает в регистрации права собственности на основании такого акта, при этом застройщик отказывается подписать новый акт. Чтобы не допустить сложностей при регистрации права собственности по ДДУ, мы рекомендуем не вносить каких-либо корректив в передаточный акт, получать передаточный акт у застройщика в 2 экземплярах, а также обращать внимание на форму, содержание акта.
При наличии у Росреестра сомнений относительно полномочий лиц, подписавших передаточный акт, передавать квартиру дольщику, а также в подлинности документов, представленных от имени застройщика -банкрота Росреестр приостанавливает регистрацию и запрашивает сведения о достоверности данных у арбитражного управляющего и суда, которые вряд ли смогут подтвердить данные сведения. Поэтому по истечении срока “приостановки” Росреестр отказывает в регистрации. Данная мера в принципе вполне логичная, учитывая ситуацию с застройщиком, так как направлена на защиту конкурсной массы (имущества застройщика) и защиту кредиторов застройщиков (нередки случаи мошенничества, когда у застройщика находится ситуации нестабильности и финансового краха). Однако эти меры вынуждают законопослушных дольщиков доказывать свое право собственности в суде. В этой ситуации дольщики должны обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о признании права собственности (инструкция по ссылке выше).
Если у вас нет возможности и времени заниматься самостоятельно регистрацией права собственности на новостройку или признанием его в суде, то вы можете обратиться к нашим юристам.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.