Покупка квартиры, которая находится под обременением (в залоге у банка по действующей ипотеке продавца) - один из главных трендов на рынке недвижимости. Из-за высоких процентных ставок и изменения жизненных планов многие заемщики вынуждены продавать свои ипотечные объекты. Для покупателя такая сделка - отличный шанс приобрести ликвидное жилье, часто с хорошим дисконтом, ведь продавцы залоговых квартир более склонны к торгу.
Многие покупатели до сих пор боятся таких объектов, опасаясь потерять деньги или остаться без права собственности. На самом деле покупка квартиры под обременением полностью законна и безопасна, если правильно выбрать схему расчетов.
В этой статье наши юристы подробно и экспертно разберут все рабочие схемы покупки ипотечной квартиры, скрытые риски для покупателя и нюансы налогового вычета.
5 законных схем покупки квартиры в залоге
Выбор механизма сделки зависит от того, какими средствами располагает покупатель (наличные или собственная ипотека) и в каком банке оформлен залог у продавца.
Схема №1: Досрочное погашение кредита покупателем (самая рискованная)
Покупатель передает продавцу в качестве аванса или задатка сумму, необходимую для полного закрытия остатка долга перед банком. Продавец гасит кредит, банк снимает обременение в Росреестре, после чего стороны подписывают стандартный договор купли-продажи (ДКП).
- Главный риск: Между передачей денег и переоформлением собственности проходит от нескольких дней до пары недель. Если за это время продавец передумает продавать квартиру, обанкротится или на объект наложат судебный арест по другим долгам, покупатель останется без квартиры и без денег. Использовать эту схему можно только при минимальном остатке долга и под жестким юридическим контролем.
Схема №2: Покупка через банк продавца с одновременным снятием обременения
Безопасный вариант, при котором вся сделка проходит под контролем банка-залогодержателя. Покупатель открывает два аккредитива: первая часть идет банку на погашение остатка долга, вторая (остаток прибыли) - продавцу. Банк дает согласие на сделку, стороны подписывают ДКП, документы подаются в Росреестр. Переход права собственности и снятие залога происходят одновременно. Если по какой-то причине сделка сорвется, покупатель сможет вернуть деньги с аккредитива (деньги перечисляются продавцу и на счет банка только после регистрации перехода права собственности).
Схема №3: Выкуп из-под залога с привлечением ипотеки другого банка
Если покупатель берет ипотеку в банке «Б», а квартира заложена в банке «А», процедура усложняется. Банк покупателя одобряет объект, самостоятельно перечисляет средства на закрытие долга в первый банк, контролирует снятие старого обременения и накладывает свое (новое) обременение в пользу банка «Б». Далеко не все финансовые организации работают по этой схеме, так как на короткий период времени кредит покупателя остается необеспеченным залогом.
Схема №4: Переуступка долга (покупка квартиры вместе с ипотекой)
Покупатель не гасит кредит продавца, а буквально занимает его место. Он приобретает квартиру и одновременно переоформляет на себя остаток ипотечного долга на тех же условиях (или на условиях, одобренных банком заново). Эта схема особенно актуальна, если у продавца была сохранена старая, низкая процентная ставка, и при этом банк согласен на перевод долга.
Схема №5 (новое): Самостоятельная продажа залоговой недвижимости
С 11 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому граждане получат возможность самостоятельно продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
Согласно новому закону, владельцы ипотечного жилья могут подать заявление в банк-залогодержатель для получения разрешения на самостоятельную продажу. Банк должен рассмотреть заявление в течение 10 дней и установить минимальную цену продажи недвижимости. Цена продажи не может быть установлена ниже остатка задолженности по ипотеке.
На продажу имущества отводится до 4 месяцев, но срок может быть продлен по договоренности сторон.
Особенность данной схемы заключается в том, что вырученные средства поступают на счет, указанный кредитором (банком). Если общая сумма продажи превысит остаток долга, разница возвращается заемщику за минусом расходов, понесенных банком. Таким образом, вся цена недвижимости поступает на счет банка-кредитора, который после погашения задолженности по кредитному договору перечисляет остаток средств продавцу.
В период продажи имущества у банка будет отсутствовать право взыскивать предмет залога, однако имеется возможность содействовать заемщику в процессе продажи.
Данная схема невозможна, если уже начат процесс взыскания по долгу или если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве.
Пошаговый алгоритм купли-продажи залоговой квартиры
При классическом выкупе квартиры через банк залогодержателя (Схема №2) алгоритм выглядит следующим образом:
1. Запрос справок и согласование с банком: 2-3 дня
Продавец запрашивает в своем банке справку о точном остатке ипотечного долга. Покупатель предоставляет банку свои документы (или решение об одобрении собственной ипотеки).
2. Получение официального согласия банка: до 10 дней
Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке», отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя ничтожно. Банк должен выдать официальное письменное разрешение на продажу.
3. Составление ДКП и открытие аккредитивов: 2-3 дня
Разрабатывается ДКП, где детально прописывается статус залога и порядок его снятия. Покупатель открывает безопасные аккредитивные счета (для банка и для продавца).
4. Регистрация в Росреестре и раскрытие счетов: 3-7 рабочих дней
Документы подаются на регистрацию. После того как Росреестр фиксирует переход права собственности к покупателю, банк получает свои деньги по аккредитиву и направляет в Росреестр заявление на снятие залога.
5. Декларирование дохода от продажи недвижимости: до 30 апреля следующего года
Если квартира была в собственности меньше минимального срока, вы обязаны отчитаться перед налоговой, даже если итоговая сумма налога к уплате после применения вычетов составила 0 рублей. Читайте подробнее о налоге с продажи недвижимости в статье нашего юриста.
Скрытые риски для покупателя: на что обратить внимание
Помимо риска невозврата денег при досрочном погашении (Схема №1), покупателю необходимо проверить:
- Использование материнского капитала. Если продавец гасил ипотеку маткапиталом, но «забыл» выделить доли детям, сделка является незаконной. Опека, фонд или прокуратура оспорят её в будущем, и покупатель лишится жилья. Требуйте от продавца справку из СФР об остатке средств маткапитала.
- Риск банкротства продавца. Если продавец продает ипотечную квартиру по цене существенно ниже рыночной, чтобы быстрее избавиться от долгов, а через полгода объявит себя банкротом, сделку могут признать недействительной.
Налоговые вычеты при покупке ипотечного жилья
Покупатель квартиры, находящейся в залоге, имеет полное право на налоговые вычеты, предусмотренные НК РФ:
- Имущественный вычет на покупку - до 2 000 000 рублей (вернуть можно до 260 000 рублей налога).
- Вычет на проценты по ипотеке (если покупатель привлекал кредитные средства для покупки квартиры) - до 3 000 000 рублей по уплаченным банку процентам (возврат до 390 000 рублей налога).
Юридическое сопровождение сделок с залоговой недвижимостью от «ДВИТЕКС»
Покупка квартиры в ипотеке - это сложный юридический процесс, где сторонам приходится взаимодействовать не только друг с другом, но и с крупной финансовой организацией (банком). Типовые договоры купли-продажи из интернета здесь категорически не подходят. Малейшая ошибка в условиях раскрытия аккредитива или отсутствие согласия банка приведут к потере времени, приостановке регистрации или, что хуже, потере первоначального взноса.
Юридическая компания «ДВИТЕКС» предлагает комплексные услуги по правовой проверке и сопровождению сделок с залоговой недвижимостью.
Наши эксперты по недвижимости:
- Проведут глубокую проверку объекта и продавца (на банкротство, задолженности, использование маткапитала и права третьих лиц).
- Разработают безопасную и оптимальную схему расчетов, защищающую ваши деньги от момента внесения аванса до перехода права собственности.
- Проведут переговоры с банком-залогодержателем и согласуют условия ДКП.
- Проконтролируют снятие обременения в Росреестре.
- Проконсультируют по вопросам оптимизации налогов и оформления налоговых вычетов после сделки.
Не рискуйте своими сбережениями в сложных схемах с обременениями. Доверьте защиту своих интересов профессионалам. Запишитесь на экспертную консультацию прямо сейчас - мы переведем процесс в безопасное правовое русло.
Мы предлагаем также услуги по комплексному сопровождению продавцов в сделках с залоговой недвижимости: агентское и юридическое сопровождение.