Продажа жилья, при покупке или погашении ипотеки которого использовался материнский (семейный) капитал - одна из самых сложных и строго контролируемых сделок на рынке недвижимости. Государство жестко защищает имущественные интересы несовершеннолетних, поэтому просто взять и продать такую квартиру, как обычную «вторичку», не получится.
Если проигнорировать требования законодательства, сделку могут признать недействительной, либо фонд потребует вернуть средства материнского капитала.
В этой статье наши юристы подробно и пошагово объяснят, как законно продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, как пройти органы опеки безболезненно и какие подводные камни нужно учесть продавцу и покупателю.
Если же вас интересует вопрос, как использовать средства материнского капитала на покупку недвижимости, как правильно оформить такую сделку, читайте другую статью нашего юриста по недвижимости.
Главное правило: выделение долей детям
Если в покупку квартиры (или в досрочное погашение ипотеки) были вложены средства материнского капитала, собственник обязан выделить доли супругу и всем детям.
- Если квартира приобретена в ипотеку: При покупке жилья в ипотеку ранее было обязательным сначала полностью погасить кредит и снять обременение, а затем в течение 6 месяцев выделить доли всем членам семьи. Это связывалось с необходимостью согласия банка, как залогодержателя. С июля 2025 года процедуру упростили?. Теперь право собственности на ипотечное жилье с маткапиталом можно оформить сразу в общую долевую собственность без согласования с банком. Даже если ипотека еще не погашена и жилье находится в залоге. Согласие банка для выделения долей больше не требуется При этом квартира остается в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Но дети уже официально становятся собственниками своих долей, что защищает их интересы и упрощает последующую продажу жилья с разрешения органов опеки.
- Если квартира покупалась без кредита: Доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после регистрации права собственности.
Долями необходимо наделить членов семьи: супругов и детей. Если владельцем сертификата является мать, то учитываются и её дети от первого брака.
Не выделяют доли мужу, от которого в браке нет детей, а также отцу детей, с которым их мать развелась до того, как использовала средства маткапитала.
Размер долей законодательно не ограничен рамками «всем поровну», но доля ребенка в денежном эквиваленте должна быть не меньше, чем сумма приходящегося на него материнского капитала.
Важно: Продать квартиру, в которой не выделены доли детям, если использовался маткапитал - грубейшее нарушение закона. Начинать процесс продажи можно только после того, как дети официально станут сособственниками, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН.
Доли выделили, а позднее родился ещё один ребёнок
Как поступать в этой ситуации - спорный вопрос. В законе прямо не сформулировано, надо ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже были распределены. В нём говорится, что приобретённое с помощью маткапитала жильё необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей, «в том числе первого, второго, третьего и последующих» (часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Но кого считать «последующими детьми» не конкретизируется, в том числе нет ограничений по времени их рождения.
Мнения ведомств по этому поводу расходятся: так, Социальный фонд России считает, что в законе прямого требования нет, поэтому переоформлять уже распределённые доли не требуется (письмо от 05.07.2019 № СЧ-28-19/13781).
А Росреестр придерживается другой точки зрения: раз маткапитал использован для улучшения жилищных условий семьи, то и доли в нём должны быть у всех её членов. Условие о пересмотре размера долей после того, как в семье родятся ещё дети, должно быть прописано отдельно — при составлении соглашения (письмо № 14-09961-ГЕ/19 от 10.10.2019).
Этот вопрос становится особенно актуальным при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала. Банк, выдающий кредит покупателю, или внимательный покупатель могут отказаться от сделки при наличии «обделенных детей».
Если продавец готов на хлопоты по перераспределению долей, ему никто не помешает это сделать, но выделить долю новому ребёнку можно только из долей совершеннолетних членов семьи. Любые действия с долями несовершеннолетних детей можно провести только с разрешения опеки, которая, скорее всего, откажет по причине того, что это ухудшает условия детей. То, что потом родители купят лучшее жильё, опеку может не устроить.
Пока неоднозначность в законе не устранена, рекомендуем наделять долями всех детей в семье, чтобы потом при продаже жилья не возникли проблемы.
Пошаговый алгоритм продажи квартиры с маткапиталом
Поскольку собственниками долей являются несовершеннолетние, ключевым этапом сделки становится получение разрешения от органов опеки и попечительства.
Шаг 1. Поиск встречного варианта (альтернативы)
Органы опеки практически никогда не разрешают продажу жилья «в никуда» с выдачей денег на руки. Главное условие государства - жилищные условия детей не должны ухудшиться. Вы должны одновременно купить детям другое жилье, где:
- Доля каждого ребенка по площади (в кв. метрах) будет не меньше, чем в продаваемой квартире.
- Доля каждого ребенка по кадастровой (или рыночной) стоимости не уменьшится.
- Новое жилье не находится в аварийном состоянии и пригодно для жизни.
Шаг 2. Получение разрешения органов опеки
Родители и дети старше 14 лет лично обращаются в органы опеки по месту жительства (или через МФЦ). Если долей владеет ребенок до 14 лет или ребенок старше 14 лет, признанный недееспособным, то заявление подписывает родитель (единственный или оба). Ребенок в возрасте от 10 до 14 лет в заявлении выражает свое мнение на сделку. Ребенок старше 14 лет подписывает заявление сам. Единственный или оба законных представителя дают согласие в присутствии сотрудника.
Подать заявление на выдачу согласия на сделку по доверенности нельзя. Если родитель или ребенок не может присутствовать лично, то заявление удостоверяется нотариально или способом, приравненным к нотариальному удостоверению в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Вместе с заявлением вам потребуется предоставить документы, удостоверяющие личность, а также пакет документов как по продаваемой, так и по приобретаемой квартире:
- Проекты договоров
- Выписки из ЕГРН
- Правоустанавливающие документы
- Документ жилищного учета в отношении приобретаемой недвижимости
- Документ об отсутствии задолженности за ЖКУ и капремонт в отношении приобретаемой недвижимости
- Справка о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
- Справка об остатке средств материнского капитала
- Отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, дата определения рыночной стоимости объекта оценки имущества в котором и дата составления которого должны быть не позднее 6 месяцев до даты обращения
Срок рассмотрения заявления - до 15 дней. Итогом должно стать предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
Шаг 3. Нотариальное удостоверение сделки
Запомните: любые сделки, связанные с отчуждением (продажей) имущества несовершеннолетних граждан, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Договор купли-продажи (ДКП) придется подписывать у нотариуса. Без подписи и печати нотариуса Росреестр просто откажет в регистрации.
Шаг 4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре и расчеты
После удостоверения нотариус отправляет документы на регистрацию в Росреестр. Расчеты по таким сделкам чаще всего проходят через безопасные сервисы (аккредитив или номинальный счет), причем покупка новой квартиры и продажа старой происходят параллельно.
Альтернативные варианты (если новое жилье еще не куплено)
Что делать, если квартира продается, например, в связи с переездом в другой регион, и встречный объект еще не выбран? Органы опеки могут пойти навстречу в двух случаях:
- Открытие спецсчетов на имя детей. Деньги от продажи детских долей переводятся на специальные блокированные счета в банке. Снять их родители смогут только тогда, когда предоставят в опеку документы на покупку новой квартиры.
- Выделение долей в квартире родственников. Можно наделить детей долями, например, в квартире бабушки и дедушки, если их жилищные условия от этого объективно выиграют (однако опека неохотно одобряет такие схемы и тщательно проверяет мотивы).
Налоги при продаже квартиры с маткапиталом
При продаже недвижимости, где собственниками являются дети, также возникает обязанность по уплате НДФЛ, если не вышел минимальный срок владения (3 года или 5 лет).
- Важное изменение: с 2024 года для долей, которые выделили детям при использовании маткапитала (или по другим госпрограммам, где выделение долей детям — обязательное условие), срок владения считают с даты, когда жильё купили родители (владелец сертификата или его супруг), а не с момента, когда в Росреестре зарегистрировали доли именно ребёнка. Это решает частую ситуацию: родители владели квартирой давно, а детям доли оформили недавно — раньше из-за этого возникал налог с детской доли.
- Важный нюанс: при расчете налога по схеме «доходы минус расходы», расходы родителей на покупку квартиры можно пропорционально распределить на доли детей. Таким образом, налог для детей можно существенно снизить или свести к нулю.
- Важное правило: если ребёнок несовершеннолетний, декларацию 3-НДФЛ за него подаёт родитель (как законный представитель).
- Льгота для семей с двумя детьми: Если у вас двое и более детей, и вы продаете квартиру для улучшения жилищных условий (покупка большей площади в том же году), вы можете быть полностью освобождены от уплаты НДФЛ независимо от срока владения.
Помощь юристов компании «ДВИТЕКС» при сделках с маткапиталом
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал - это юридический квест, где любая ошибка в формулировках ДКП, неверный расчет долей или отказ опеки могут полностью разрушить альтернативную цепочку сделок. Покупатели боятся таких квартир, а банки неохотно одобряют под них ипотеку.
Юридическая компания «ДВИТЕКС» возьмет на себя полное правовое сопровождение вашей сделки и защитит вас от любых рисков. Не рискуйте своими деньгами - доверьте ведение сделки профессиональным юристам по недвижимости. Запишитесь на экспертную консультацию прямо сейчас - мы переведем процесс в безопасное правовое русло.