Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Основные особенности покупки недвижимости в ипотеку

25.12.2017
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Автор:
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Руководитель отдела по работе с физическими лицами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Приобретение квартиры с использованием заемных средств – зачастую единственная возможность для молодой семьи  обзавестись жильем. Поэтому такая банковская услуга как ипотечное кредитование все более востребована на рынке. В этой статье мы рассмотрим вопросы, связанные с особенностями приобретения недвижимости с использованием банковского ипотечного кредита, оформлением сделки, а также поговорим о правах банка при невыполнении заемщиком своих обязательств.

Предоставление банками ипотечных кредитов регулируется Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Уже из названия нормативного акта понятно, что ипотека – это залог недвижимости. То есть приобретенное жилье, одновременно с регистрацией перехода права к новому собственнику, обременяется залогом (ипотекой). И, при существенном нарушении заемщиком своих обязательств, на него может быть обращено взыскание, то есть квартира может быть изъята банком на основании решения суда.

Процедура выдачи кредита может несколько отличаться в зависимости от банка – кредитора, но в основном состоит из следующих основных этапов:

  1. Одобрение банком заявки на выдачу кредита. Банк проверяет как потенциального заемщика, так и объект ипотеки. В процессе принятия решения банк проверяет «юридическую чистоту» приобретаемой недвижимости, заказывает ее оценку независимому оценщику, оценивает ее ликвидность. Это важно, поскольку может возникнуть ситуация, когда банку придется реализовать заложенную недвижимость, и в его интересах сделать это быстро и без проблем. Но проверка недвижимости проводится банком не всегда очень глубоко (не проверяется вся история недвижимости), так как ипотека - это способ обеспечения исполнения обязательства заемщика по возврату кредита, при лишении заемщика права собственности на недвижимость он обязан предоставить новое обеспечение исполнения обязательства (новую недвижимость под залог, поручительство и т.д.), при этом в любом случае заемщик по-прежнему должен банку.

  2. Заключение кредитного договора. Этот договор может включать в себя соглашение об ипотеке либо оно заключается отдельно. Иногда в нем содержатся условия о выдаче закладной. К нему прикладывается также график платежей.  В соответствии с условиями кредитного договора заключается договор страхования предмета залога от утраты и повреждения в пользу банка за счет покупателя-залогодателя.

  3. Далее заключается договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств.

  4. После чего все договоры с приложением необходимых документов передаются сторонами в регистрирующий орган, результатом регистрации являются переход права собственности к покупателю, и, одновременно обременения – ипотеки. В этом случае регистрируется ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ). На договоре проставляется регистрационная отметка.

  5. Заемщик – залогодатель исполняет свои обязательства по кредитному договору в соответствии с графиком платежей. В случае банкротства банка на этом этапе права требования по договору переходят другому банку, в порядке, предусмотренном Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)” от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Заемщик вправе продать заложенный объект недвижимости, но с соблюдением определенных процедур, о которых – в следующей статье.

  6. Далее возможны два варианта развития событий:

  • Заемщик исполняет свои обязательства по договору в полном объеме и возникает необходимость снятия обременения. Для погашения регистрационной записи об ипотеке требуется совместное заявление залогодателя и банка, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки. После чего в течение трех рабочих дней регистрирующий орган снимает обременение.

  • Заемщик не исполняет свои обязательства и банк вынужден обратить взыскание на предмет залога. Обращение взыскания производится в судебном порядке либо, в случаях, предусмотренных ст. 55 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ, во внесудебном. Конечно, судебный порядок обращения взыскания дает заемщику – залогодателю больше шансов на хотя бы отсрочку лишения права собственности на квартиру. Поэтому при заключении соглашения об ипотеке (кредитного договора, содержащего соглашение об ипотеке) стоит обратить внимание на предусмотренный договором порядок обращения взыскания. Если условия об обращении взыскания во внесудебном порядке нет, то по общему правилу обращение взыскания возможно только по решению суда.

Возникает вопрос: а возможно ли обращение взыскания на предмет залога, являющийся единственным жильем? Ответ: да, может. Несмотря на то, что ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника – гражданина, для жилья, являющегося предметом ипотеки, сделано исключение. Это подтверждается судебной практикой. Например, кассационным определением по делу № 33 – 4014 Саратовского областного суда от 09 августа 2011 года было оставлено в силе решение нижестоящего суда об обращении взыскания на единственное жилье самого должника, его престарелых родителей и несовершеннолетнего подопечного. Судебная коллегия подтвердила законность решения, приняв во внимание, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, а также земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующие жилой дом и земельный участок являются предметом ипотеки (договорной или законной).

Вывод: не надо ждать, пока банк дойдет до крайних мер. Если есть проблемы с выплатой кредита, разумно обратиться в банк за реструктуризацией долга.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(70 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх