Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Отказ продавца от регистрации договора купли - продажи: что делать?

25.12.2017
ЕРЁМИН СЕМЁН ЮРЬЕВИЧ
Автор:
ЕРЁМИН СЕМЁН ЮРЬЕВИЧ
Юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Но возникают ситуации, когда продавец, подписавший договор и получивший оплату за проданную недвижимость, уклоняется от его регистрации. Этого можно избежать, выбрав способ оплаты, предполагающий передачу денег продавцу по факту предоставления документов о регистрации прав, путем заключения трехстороннего договора аренды банковской ячейки, например, или оплаты по аккредитиву. Но бывает, что продавец настаивает на наличных, торопится, а, получив деньги, становится все время занят. А государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон договора, и без продавца невозможна.

Зачем вообще нужна государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество?

Закон говорит, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть до момента внесения изменений в реестр для третьих лиц права на спорное имущество остаются у прежнего собственника. И он может, к примеру, продать этот объект недвижимости еще раз.

Что же делать? Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения такой ситуации: в  случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, необходимо:

  • убедиться, что имеются: договор купли продажи в письменной форме, подписанный сторонами, расписка о передаче денежных средств в качестве оплаты по договору, в идеале еще – акт приема-передачи помещения. Эти документы послужат доказательством того, что договор купли-продажи как основание для перехода права собственности заключен и исполнялся по крайней мере одной стороной. Однако даже если договор предусматривает оплату после регистрации права собственности, а продавец тож уклоняется от регистрации (например, передумал продавать квартиру), то покупатель также вправе требовать регистрации через суд (договор действует, нарушений со стороны покупателя по оплате не было допущено).

  • составить и представить в суд исковое заявление о регистрации перехода права собственности, с приложением необходимых документов. Надлежащим ответчиком в данном случае будет продавец, а регистрирующий орган можно привлечь в качестве третьего лица. При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 )

  • После вступления решения суда в силу обратиться за регистрацией перехода права.

Давайте посмотрим, какие доказательства по делу являются значимыми для суда, на примере.

Решение Торжокского городской суд Тверской области от 03 декабря 2012 года по делу  № 2-900/2012:  покупатель обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В обоснование заявленных исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи он купил земельный участок, произвел оплату по сделке, что подтверждается актом.  Но не может в настоящее время произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённый по сделке земельный участок, так как для этого требуется подача заявления от обоих сторон договора, а продавец уклоняется от подачи.  Суд исследовал доказательства по делу и пришел к следующим выводам: так как продавец являлся собственником земельного участка, распорядился им, заключив договор купли-продажи, оформив его в надлежащей форме, договор содержит данные, позволяющие определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество, и не оспорен, действия сторон придают возникшим между ними правоотношениям определённый, завершённый характер, суд полагает исковые требования удовлетворить.

Надо понимать, что продавец, уклоняющийся от регистрации, вполне способен, пока идет судебное разбирательство, продать спорный объект недвижимости еще раз. Имеет смысл обратиться с заявлением о  внесении в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении  приобретенной недвижимости. Согласно Разъяснения Верховного Суда от 25.08.2015 года лицо, обратившееся за регистрацией прав на имущество, по которому внесена отметка,  признается знавшим о наличии соответствующих притязаний. Соответственно, лицо заключившее сделку по поводу спорного имущества не может обладать статусом ни добросовестного приобретателя, ни добросовестного владельца.

Иногда продавец просто не может присутствовать на регистрации заключенного договора. Например, он может умереть. Как разрешаются подобные дела посмотрим на примере решения по делу 2-285/2017 ~ М-255/2017 от 19 мая 2017 года, принятого Шигонским  районным судом Самарской области.

Покупатель обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на земельный участок. Он приобрел спорный участок по договору купли-продажи, произвел оплату, пользуется приобретенными земельным участком и жилым домом, содержит их.  В связи с тем, что продавец умер,  он не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество. Наследников после смерти продавца  не имеется. Суд посчитал, что исковые требования подлежат удовлетворению. Договор купли-продажи, соответствует требованиям закона: между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он подписан сторонами; обязательства по договору его сторонами выполнены. Договор никем не оспорен. При отсутствии наследников продавца не к кому обратиться с иском о регистрации перехода права собственности. Поскольку единственным препятствием для регистрации является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. При принятии решения суд руководствовался Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по защите в суде интересов покупателей при уклонении продавца от регистрации перехода права собственности по договору.

Кроме того, мы оказываем также услуги по полному юридическому обслуживанию сделок с недвижимостью.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(70 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх