Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры?

07.06.2022
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Автор:
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Ранее мы упоминали, что подтверждением регистрации права собственности на недвижимость является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вместе с тем, проверка юридической чистоты квартиры или иной недвижимости должна включать не только проверку сведений в ЕГРН, но и основания приобретения права собственности и всей истории сделок с недвижимостью. В качестве подтверждения недостаточности сведений из ЕГРН для принятия решения о покупке недвижимости приведем несколько примеров из практики, когда выписка из ЕГРН не давала полной информации об объекте недвижимости, что привело к негативным последствиям в будущем.

Пример № 1: "Продавец был собственником квартиры согласно ЕГРН, но в дальнейшем Пенсионный фонд оспорил сделку, так как недвижимость была за счет средств материнского капитала и продавец "забыл" зарегистрировать право собственности несовершеннолетних детей"

Согласно требованиям закона, при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала покупатель обязуется зарегистрировать право общей долевой собственности получателя сертификата, супруга и несовершеннолетних детей на данную квартиру. Последствие неисполнения данного обязательства - это возможность оспаривания сделки с квартирой или взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет ПФР.

В качестве примера можно рассмотреть дело № 33-5998/2016, рассмотренное Верховным судом Республики Татарстан (см. Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016). На основании заявления прокурора суд признал сделку купли-продажи жилого помещения недействительной в связи с нарушением обязательств по оформлению прав несовершеннолетних детей.

Пример № 2: "Продавец приобрел квартиру, право собственности на которую было зарегистрировано на основании решения суда, однако в дальнейшем решение суда было отменено"

История заключалась в следующем. Основанием приобретения продавцом права собственности являлся договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, переход права собственности к продавцу не был зарегистрирован в установленном порядке в связи отсутствием заявления предшествующего собственника (со слов продавца: после подписания договора и получения оплаты продавец перестал отвечать на звонки и не явился в МФЦ для подачи документов на регистрацию). По этой причине продавец обратился в суд с иском о признании права собственности. Суд удовлетворил требование истца, но в судебном заседании отсутствовал ответчик, в связи с чем суд вынес заочное решение. В дальнейшем истец зарегистрировал право собственности на основании решения суда и реализовал ее новому покупателю, для которого было достаточно наличия сведений в ЕГРН о праве собственности и решения суда.

Однако в дальнейшем заочное решение суда было отменено супругой предшествующего собственника на следующем основании: предшествующий собственник был признан судом безвестно отсутствующим. После отмены решения суда вопрос о признании права собственности продавца был вновь рассмотрен судом. В ходе рассмотрения дела оказалось, что у продавца отсутствует оригинал договора купли-продажи, что явилось основанием для отказа суда в признании права собственности и как следствие последующий договор купли-продажи был признан недействительным.

Данный пример ярко иллюстрирует важность проверки всей истории сделок с недвижимостью, а также необходимость проверки наличия всех документов по сделкам в оригинале и отсутствия мелочей в вопросе проверки чистоты сделки. Вы можете ознакомиться с хронологией рассмотрения дела и судебными актами по ссылке.

Пример № 3: "Сделка была оспорена в связи с признанием недействительной доверенности, выданной продавцом недвижимости"

К сожалению, случаев подделки доверенностей на практике очень много. Хорошо, что в настоящее время доверенность, удостоверенную нотариусом, можно проверить в реестре по ссылке, однако наличие сведений о доверенности в реестре также не исключает ряд рисков покупки недвижимости у представителя по доверенности. Более того, нередко используются доверенности, удостоверенные лицом, приравненным к нотариусом (например, консулом РФ за рубежом), проверить действительность которых затруднительно. При этом важно проверить действительность доверенности не только представителя непосредственно продавца, но и все доверенности, выданные ранее по предшествующим сделкам. 

В качестве примера признания недействительной сделки купли-продажи в связи с недействительностью доверенности можно привести дело, рассмотренное Тверским районным судом г. Москвы, № 2-4336/13. Но таких дел на практике очень много.

Надеемся, мы проиллюстрировали примерами из практики важность глубокой проверки юридической чистоты объекта недвижимости. С инструкцией по проверке недвижимости на вторичном рынке вы можете ознакомиться по ссылке.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры? Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры?

Ранее мы упоминали, что подтверждением регистрации права собственности на недвижимость является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вместе с тем, проверка юридической чистоты квартиры или иной недвижимости должна включать не только проверку сведений в ЕГРН, но и основания приобретения права собственности и всей истории сделок с недвижимостью. В качестве подтверждения недостаточности сведений из ЕГРН для принятия решения о покупке недвижимости приведем несколько примеров из практики, когда выписка из ЕГРН не давала полной информации об объекте недвижимости, что привело к негативным последствиям в будущем.

Пример № 1: "Продавец был собственником квартиры согласно ЕГРН, но в дальнейшем Пенсионный фонд оспорил сделку, так как недвижимость была за счет средств материнского капитала и продавец "забыл" зарегистрировать право собственности несовершеннолетних детей"

Согласно требованиям закона, при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала покупатель обязуется зарегистрировать право общей долевой собственности получателя сертификата, супруга и несовершеннолетних детей на данную квартиру. Последствие неисполнения данного обязательства - это возможность оспаривания сделки с квартирой или взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет ПФР.

В качестве примера можно рассмотреть дело № 33-5998/2016, рассмотренное Верховным судом Республики Татарстан (см. Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016). На основании заявления прокурора суд признал сделку купли-продажи жилого помещения недействительной в связи с нарушением обязательств по оформлению прав несовершеннолетних детей.

Пример № 2: "Продавец приобрел квартиру, право собственности на которую было зарегистрировано на основании решения суда, однако в дальнейшем решение суда было отменено"

История заключалась в следующем. Основанием приобретения продавцом права собственности являлся договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, переход права собственности к продавцу не был зарегистрирован в установленном порядке в связи отсутствием заявления предшествующего собственника (со слов продавца: после подписания договора и получения оплаты продавец перестал отвечать на звонки и не явился в МФЦ для подачи документов на регистрацию). По этой причине продавец обратился в суд с иском о признании права собственности. Суд удовлетворил требование истца, но в судебном заседании отсутствовал ответчик, в связи с чем суд вынес заочное решение. В дальнейшем истец зарегистрировал право собственности на основании решения суда и реализовал ее новому покупателю, для которого было достаточно наличия сведений в ЕГРН о праве собственности и решения суда.

Однако в дальнейшем заочное решение суда было отменено супругой предшествующего собственника на следующем основании: предшествующий собственник был признан судом безвестно отсутствующим. После отмены решения суда вопрос о признании права собственности продавца был вновь рассмотрен судом. В ходе рассмотрения дела оказалось, что у продавца отсутствует оригинал договора купли-продажи, что явилось основанием для отказа суда в признании права собственности и как следствие последующий договор купли-продажи был признан недействительным.

Данный пример ярко иллюстрирует важность проверки всей истории сделок с недвижимостью, а также необходимость проверки наличия всех документов по сделкам в оригинале и отсутствия мелочей в вопросе проверки чистоты сделки. Вы можете ознакомиться с хронологией рассмотрения дела и судебными актами по ссылке.

Пример № 3: "Сделка была оспорена в связи с признанием недействительной доверенности, выданной продавцом недвижимости"

К сожалению, случаев подделки доверенностей на практике очень много. Хорошо, что в настоящее время доверенность, удостоверенную нотариусом, можно проверить в реестре по ссылке, однако наличие сведений о доверенности в реестре также не исключает ряд рисков покупки недвижимости у представителя по доверенности. Более того, нередко используются доверенности, удостоверенные лицом, приравненным к нотариусом (например, консулом РФ за рубежом), проверить действительность которых затруднительно. При этом важно проверить действительность доверенности не только представителя непосредственно продавца, но и все доверенности, выданные ранее по предшествующим сделкам. 

В качестве примера признания недействительной сделки купли-продажи в связи с недействительностью доверенности можно привести дело, рассмотренное Тверским районным судом г. Москвы, № 2-4336/13. Но таких дел на практике очень много.

Надеемся, мы проиллюстрировали примерами из практики важность глубокой проверки юридической чистоты объекта недвижимости. С инструкцией по проверке недвижимости на вторичном рынке вы можете ознакомиться по ссылке.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры?
(80 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх