В связи с частым изменением норм Закона № 214-ФЗ, а также принятием Постановлений Правительства, временно вносящих изменения в нормативно-правовое регулирование отношений дольщика и застройщика, наши юристы подготовили для дольщиков обзор изменений закона.
Изменения с 01 сентября 2024 года (закон принят, изменения вступили в силу)
Федеральным законом от 08.08.2024 года № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон № 214-ФЗ. Изменения вступили в силу с 01 сентября 2024 года.
- снижен общий гарантийный срок на объекты долевого строительства с 5 лет до 3 лет
- дольщики теперь не смогут взыскивать с застройщика неустойку и иные штрафные санкции, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, теперь будут применяться только санкции, предусмотренные Законом № 214-ФЗ
- неустойка за нарушение срока устранения строительных недостатков или срока выплаты компенсации за нарушение требований к качеству объекта теперь будет рассчитываться как неустойка за нарушение срока передачи - 1/150 для физических лиц, 1/300 для юридических лиц от ключевой ставки, действующей на дату нарушения (вопрос о применяемой ставке, если в период нарушения срока она меняется, остается открытым)
- судебный штраф за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке снижен до 5 % (ранее применялся штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от присужденной суммы)
Изменения для дольщиков с 01 января 2025 года (закон принят)
Неожиданно к рассмотрению Госдумой во втором чтении в законопроект № 498549-8, были внесены поправки, существенно меняющие нормы Закона № 214-ФЗ. Законопроект был принят Госдумой во втором и третьем чтении всего за 6 дней. При этом изначально проект закона предусматривал поправки в Жилищный кодекс РФ относительно прав лиц, отказавшихся от приватизации.
В настоящее время законопроект еще не принят окончательно - ему предстоит пройти рассмотрение в Совете Федерации, процедуру подписания Президентом РФ и опубликования, однако, как показывает опыт, шансы на вступление в силу новых правил для дольщиков очень высоки.
- Гарантийный срок на отделочные работы снижен до 1 года с даты подписания передаточного акта (больший гарантийный срок может быть предусмотрен ДДУ). Данное правило распространяется на ДДУ, заключенные после 01 января 2025 года.
- При предъявлении дольщиком требования застройщику по качеству объекта по ДДУ (по качеству отделки, окон, дверей и сантехники) общая сумма взыскания с застройщика, включая расходы дольщика на устранение недостатков, неустойку, штраф и убытки, не может превышать 3 % от цены договора. Данное ограничение распространяется на ДДУ, заключенные до 01 января 2025 года, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.
Изменения для дольщиков с 01 марта 2025 года (закон принят)
- застройщики смогут устанавливать свои стандарты отделки квартир в новостройках, а не руководствоваться строительными нормами. Минимальные требования к стандартам качества отделки установит Минстрой РФ. Если застройщик планирует применять свои стандарты отделки, он должен включить условие об их применении в ДДУ и предоставить дольщику стандарты.
Хотели обратить внимание на то, что новые ограничения применяются только в отношении договоров участия в долевом строительстве, так как отношения, возникающих на их основании, регулируются Законом № 214-ФЗ. На отношения застройщика и покупателя квартиры в новостройке по договору купли-продажи ограничения, вступившие в силу 01 сентября 2024 года и внесенные законопроектом, не распространяются. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.
Законодательство о долевом строительстве постоянно меняется и не в пользу дольщиков. Поэтому рекомендуем не затягивать с предъявлением застройщику требований по ДДУ. Узнать актуальную судебную практику и получить консультацию юриста по спору с застройщиком можно у нас, обратившись любым из указанных здесь способов.
Мораторий на взыскание неустойки и компенсации за строительные недостатки с застройщика до 31.12.2025 года
Постановлением Правительства РФ № 1916 от 26.12.2024 года продлен срок действия моратория на взыскание с застройщика неустойки, процентов и штрафов до 30.06.2025 года. 19.06.2025 года Правительство РФ в очередной раз продлило установленный Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 мораторий на взыскания с застройщиков (Постановление Правительства РФ № 925 от 19.06.2025). Постановление о продлении официально опубликовано и вступило в законную силу. С учетом изменений текущий мораторий продлен до 31 декабря 2025 года.
Действующий в настоящее время мораторий распространяется не только на взыскание с застройщиков неустойки за просрочку, но и на взыскание убытков в связи с обнаружением строительных недостатков в квартире по ДДУ.
При обнаружении недостатков в квартире по ДДУ в период действия моратория дольщик не сможет уменьшить цену ДДУ на основании заключения строительного эксперта и взыскать с застройщика компенсации стоимости устранения дефектов по сметному расчету.
Однако мораторий не действует при взыскании дольщиком фактически понесенных расходов на устранение недостатков, а также при заявлении дольщиком требования об устранении строительных недостатков силами застройщика.
Таким образом, дольщик может зафиксировать строительные недостатки, пригласив эксперта, далее на основании заключения специалиста выполнить ремонтные работы по устранению выявленных дефектов (необходимо сохранить договор и платежные документы по оплате работ и материалов) и предъявить застройщику требование о взыскании понесенных убытков (расходов). При этом важно учитывать, что общая сумма взыскания с застройщика за строительные дефекты не может превышать 3 % от цены ДДУ.
Другой способ защиты - это предъявление застройщику требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков. В таком случае также потребуется проведение строительной экспертизы, которая установит наличие недостатков. Для обеспечения фактического исполнения решения суда застройщиком важно правильно сформулировать исковые требования, предусмотрев срок исполнения решения и порядок фиксации факта устранения недостатков, а также заявить требование о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения решения суда (судебной неустойки). При этом на судебную неустойку не распространяется ограничение по сумме в 3 % от цены ДДУ, установленное Законом № 214-ФЗ. На наш взгляд, в период действия моратория данный путь с учетом реальной перспективы взыскания с застройщика неустойки при неисполнении решения суда является наиболее эффективным способом защиты интересов дольщика при обнаружения дефектов. Узнайте подробнее о способах защиты дольщика при обнаружении дефектов в отделке в период действия моратория у наших юристов.
Также до окончания срока моратория действует отсрочка исполнения решений суда о взыскании с застройщиков неустойки, процентов, штрафов и компенсации за строительные недостатки.
Указанные ограничения распространяются только на объекты недвижимости, приобретенные по ДДУ. При покупке квартиры у застройщика по договору купли-продажи покупатель вправе предъявить претензии по качеству в общем порядке.
Временные правила приемки квартир в новостройках продлили до 31.12.2025 года
Постановлением Правительства РФ № 1917 от 26.12.2024 года срок действия Постановления Правительства № 2380, устанавливающего временные правила приемки квартиры в новостройке, был продлен до 31.12.2025 года. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2025 году по ссылке.