Загрузка
Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Новые правила приемки квартир по ДДУ до 31.12.2024 года

  • 30 марта 2024
  • 15 минут
  • 10471
  • 46
Автор статьи
Кашаев Максим Павлович
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В настоящей статье мы расскажем о порядке передачи объектов долевого строительства застройщиками дольщикам в 2024 году и последствиях принятия указанного Постановления Правительства.

Итак, как дольщики должны принимать объекты в новостройках до 31.12.2024 года?

Согласно Постановлению Правительства РФ 29.12.2023 № 2380, приемка дольщиком квартиры или нежилого помещения по ДДУ у застройщика в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года должна выглядеть следующим образом:

1. После получения от застройщика сообщения о завершении строительства дольщик должен явиться на осмотр объекта долевого строительства в срок, установленный законом. При этом сообщение о завершении строительства может быть направлено по электронной почте или иным способом, предусмотренным договором. Законом устанавливалась обязательность направления сообщения заказными письмами. Но в соответствии с временным порядком, установленным Постановлением, в 2024 году это необязательно.

2. При обнаружении дефектов в объекте долевого строительства в первую очередь необходимо оценить, являются ли они существенными или нет. 

Если дефекты являются существенными, то дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов и отказаться от приемки объекта долевого строительства. Далее у дольщика есть право выбора требования к застройщику: 1) требовать безвозмездного устранения дефектов или 2) отказаться от ДДУ и требовать возврата денежных средств. При предъявлении первого требования дольщиком Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания акта осмотра с перечнем недостатков. 

Если дефекты не являются существенными, то дольщик не вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства. В этом случае застройщик и участник строительства подписывают передаточный акт с перечнем недостатков. Если дефекты не являются существенными, Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта с перечнем недостатков.

"Существенность" недостатков определяет специалист, отвечающий ряду требований, установленных Постановлением Правительства, и привлеченный по соглашению между застройщиком и дольщиком. Такой специалист привлекается также при возникновении между застройщиком и дольщиком разногласий относительно перечня дефектов, в том числе несущественных. В этом случае перечень дефектов, включаемых в передаточный акт, устанавливается также на основании акта осмотра, подготовленного таким специалистом.

Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, специалист должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. 

Реестры НОСТРОЙ и НОПРИЗ — это базы данных о специалистах, которые соответствуют определённым требованиям и поэтому вправе заниматься организацией строительных, проектных и изыскательных работ на объектах капитального строительства. Реестр НОСТРОЙ ведет Национальное объединение строителей, а реестр НОПРИЗ  - Национальное объединение проектировщиков и изыскателей соответственно. Включение в реестры добровольное и бесплатное. Для включения в реестр нужно подать заявление и документы, которые подтверждают образование, стаж работы, квалификацию специалиста и отсутствие оснований для отказа во включении.

Для включения в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ специалист должен отвечать следующим требованиям:
  • Профильное высшее образование и стаж работы в строительной сфере не менее 10 лет
  • Минимум 3 года стажа работы на инженерных должностях в организациях, работающих с объектами капитального строительства: в строительной организации (для реестра НОСТРОЙ) или проектной, изыскательной организации (для реестра НОПРИЗ)
  • Разрешение на работу (для иностранных граждан)
  • Регулярное повышение квалификации по профильным строительным направлениям — минимум 1 раз в 5 лет
  • Отсутствие непогашенной (неснятой) судимости за совершение умышленного преступления.

Также учитываются предшествующие случаи включения или исключения специалиста из реестров НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Если специалист был исключен из реестра в течение последних 2 лет, то ему откажут в повторном включении. Аналогичное решение будет принято, если специалист был исключен из реестра в течение последних 3 лет по компрометирующим основаниям. Например, за установленное судом нарушение, которое по вине специалиста повлекло выплаты из компенсационного фонда СРО или включение работодателя в реестр недобросовестных поставщиков.

Таким образом, включение специалиста в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ означает, что он обладает достаточной квалификацией и большим опытом работы в строительной сфере (более 10 лет). 

Вместе с тем, участие такого специалиста обязательно при составлении акта осмотра с описанием существенных строительных недостатков (такой акт будет являться основанием для отказа дольщика от подписания передаточного акта), а также при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня недостатков, в том числе несущественных (то есть в случае, если застройщик отказывается составлять акт с перечнем дефектов, указанных дольщиком). 

Дата проведения осмотра с участием специалиста, согласно Постановлению Правительства РФ, должна быть согласована участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования. Участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра. 

Участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом. Последствия нарушения застройщиком и участником строительства указанных сроков Постановлением не установлены. 

Однако Правительство РФ установило, что в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Вместе с тем, возможность направления одностороннего акта предусмотрена при "уклонении участника строительства от осмотра". 

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться

Учитывая высокие требования, предъявляемые к специалисту, который имеет право составлять акт осмотра объекта долевого строительства, у дольщиков могут возникнуть сложности с поиском такого специалиста при отказе застройщика от составления акта осмотра. Во-первых, таких специалистов не так много на рынке. Во-вторых, стоимость их услуг всегда дороже, а учитывая, что их услуги будут пользоваться популярностью в 2024 году, стоимость скорее всего еще вырастет. Однако мы рекомендуем сразу привлекать специалиста из реестра, чтобы не тратить время, или проводить первый осмотр объекта самостоятельно, руководствуясь разработанным нашим строительным специалистом чек-листом по выявлению дефектов. При самостоятельном осмотре составленный перечень дефектов направьте застройщику, а при отказе застройщика включить выявленные дефекты в акт или при их существенности, если вы планируете расторгать ДДУ по этой причине, приглашайте специалиста, соответствующего требованиям Постановления Правительства. При этом нужно предварительно направить уведомление застройщику об осмотре.

3. Согласно Постановлению Правительства РФ участник лишается права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов, предусмотренного ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 Закона о защите прав потребителей. В период действия Постановления при обнаружении дефектов дольщик вправе требовать только безвозмездного устранения недостатков (только при обнаружении существенных дефектов застройщик вправе вместо требования об устранении дефектов заявить об отказе от договора). Денежное требование к застройщику в связи с обнаружением строительных недостатков об уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов может быть предъявлено к застройщику только при неустранении застройщиком дефектов в течение 60 календарных дней. При этом обратиться в суд с иском о взыскании стоимости устранения дефектов дольщик может только по истечении 10 рабочих дней с даты предъявления к застройщику претензии с данным требованием.

Кроме того, при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра дольщик не вправе обращаться в суд с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. 

В связи с наличием в Постановлении Правительства ряда неоднозначных вопросов относительно урегулирования разногласий между дольщиком и застройщиком при приемке объекта, при предоставлении доступа на объект, мы рекомендуем дольщикам все переговоры и свои действия стараться фиксировать письменно. Направляйте застройщику письменно (Почтой России, по электронной почте) уведомления относительно кандидатуры специалиста и даты осмотра, о предоставлении доступа на объект в течение шестидесятидневного срока. Такие письма станут вашей доказательственной базой при рассмотрении спора с застройщиком в суде. При получении писем, телеграмм от застройщика также отвечайте на них письменно.

Постановление Правительства РФ не устанавливает дополнительные требования к эксперту, привлекаемому дольщиком для определения стоимости устранения дефектов при предъявлении к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены ДДУ, если застройщик не устранит зафиксированные дефекты. Нет требования также о согласовании его кандидатуры с застройщиком.

Наглядная схема приемки и предъявления претензий застройщику по качеству в 2024 году
Приемка квартиры в новостройке в 2024 году.png

4. Пункт 2 Постановления Правительства устанавливает, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением. Таким образом, Правительство РФ установило, что к данным правоотношениям не применяется Закон о защите прав потребителей. При этом остается открытым вопрос, в какой части не применяется Закон о защите прав потребителей: только в части прав дольщика при обнаружении дефектов и возможных требований или такое ограничение следует толковать более широко, что означает неприменение норм о выборе подсудности дольщиком и освобождении дольщика от уплаты пошлины при цене иска до 1 млн. рублей. Каким образом будут применяться данные положения, покажет только практика. 

Рады сообщить, что Юридическая фирма «Двитекс» оказывает весь комплекс необходимых услуг, в том числе помощь в приемке квартиры с целью соблюдения всех требований действующего законодательства, для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки по новым правилам.

Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

46
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх