Чек-лист приемки квартиры в новостройке
- 23 июня 2023
- 28 минут
- 1912
- 34
- Руководитель отдела по работе с физическими лицами
- Стаж: 10 лет
К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
Первое, что нужно знать дольщику при приемке квартиры в новостройке, – это то, что Правительством РФ установлены временные правила передачи объектов долевого строительства и предъявления претензий застройщику по качеству объекта (Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г.). Данные правила действует пока до 30.06.2023 года, но возможно будут продлены Постановлением Правительства РФ или закреплены на уровне закона. Ознакомиться подробнее с новыми правилами приемки квартир в новостройках вы можете в статье наших юристов. В статье вы найдете ответы на многие возникающие у вас вопросы: что такое НОПРИЗ и НОСТРОЙ, нужна ли доверенность на приемщика, в какой срок застройщик должен устранить дефекты и т.д.
Порядок приемки квартиры от застройщика
- Дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке в сроки, которые зафиксированы в ДДУ, а если такого пункта в договоре нет, то не позднее 7 рабочих дней с момента получения извещения от застройщика. В указанный срок нужно подтвердить намерение принять квартиру (например, записаться на приемку). После этого у дольщика есть 2 месяца, чтобы принять квартиру (иначе по истечении 2 месяцев дольщик вправе составить односторонний акт). Если в установленный срок не удается записаться или дата приемки слишком поздняя, направьте застройщику письменное уведомление о готовности принять с просьбой назначить дату (такое уведомление подтвердит ваше желание приступить к приемке). Если вы планируете привлечь для приемки специалиста, включенного в реестр специалистов НОПРИЗ или НОСТРОЙ, то направьте заранее уведомление застройщику. У каждого застройщика свои правила относительно порядка согласования кандидатуры специалиста (в некоторых случаях документы специалиста можно отправить через личный кабинет или электронную почту). Если у вашего застройщика отсутствуют понятный регламент согласования, то рекомендуем направить уведомление телеграммой по юридическому адресу застройщика и дополнительно на электронную почту. застройщика и дополнительно на электронную почту. Кроме того, некоторые застройщики требует предоставления нотариально удостоверенной доверенности на специалиста по приемке. Скачайте форму доверенности для приемки квартиры в новостройке.
- В день приемки дольщик (самостоятельно или со специалистом) проводит осмотр квартиры для выявления дефектов и фиксирует дефекты. При этом при приемке может присутствовать также представитель застройщика. Представитель застройщика может торопить вас, указывая на ограничения приемки по времени - не обращайте на это внимание, вы можете осматривать свое будущее жилье столько времени, сколько нужно вам. В среднем приемка квартиры с отделкой специалистом занимает 2 часа (время зависит от площади и объема дефектов). Некоторые застройщики (например, ГК ПИК) не направляют на приемку своего специалиста (направляют своего сотрудника только за дополнительную плату).
- При выявлении дефектов застройщик должен составить акт осмотра. При заказе услуг специалиста список дефектов для включения в акт осмотра составляет такой специалист. Далее дольщик направляет (передает) застройщику список выявленных недостатков, а застройщик готовит акт. Порядок подачи замечаний и составления акта у разных застройщиков отличается. При получении акта дольщик проверяет полномочия представителя застройщика на подписание акта осмотра и текст акта (все ли выявленные дефекты включены в акт). У представителя застройщика должна быть доверенность с полномочиями на подписание акта осмотра, передаточного акта (с подписью и печатью застройщика). Возьмите ее копию или сфотографируйте доверенность.
- Дольщик и представитель застройщика подписывают акт осмотра, передаточный акт, если дефекты несущественные, или только акт осмотра, если специалистом установлена существенность дефектов.
- Если на приемке не присутствует строительный специалист, соответствующий требованиям Постановления, и застройщик отказывается подписать акт осмотра, дольщик направляет застройщику уведомление о выявленных дефектах с просьбой согласовать дату осмотра объекта специалистом, включенным в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ. По результату осмотра данный специалист составляет акт осмотра.
- Застройщику предоставляется 60 дней с даты подписания акта на устранение дефектов.
- При неустранении дефектов в шестидесятидневный срок дольщик может взыскать денежную компенсацию. Для этого приглашается строительный специалиста, который зафиксирует наличие дефектов и оценить стоимость их устранения. На основании заключения специалиста дольщик направляет застройщику претензию с денежным требованием. По истечении 10 рабочих дней, если застройщик не удовлетворит требования дольщика добровольно, застройщик готовит и направляет в суд иск. Читайте подробнее о взыскании с застройщика компенсации за строительные недостатки в судебном порядке.
Чек-лист по приемке квартиры в новостройке от застройщика
Что взять с собой на приемку?
- документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ) - от всех дольщиков, указанных в ДДУ
- доверенность от дольщиков (если квартиру принимает представитель). Также доверенность потребуется в случае, если застройщик допускает специалистов и иных лиц на приемку только при наличии доверенности. Доверенность должна быть удостоверена нотариально, поэтому позаботьтесь о ее оформлении заранее (выше мы описали иные способы удостоверения доверенности)
- договор участия в долевом строительстве (можно копию), в нем предусмотрены параметры передаваемого объекта, соответствие которым вам необходимо проверить
- бумагу А4 (несколько листов) и шариковую ручку для описания дефектов, планшет (чтобы было удобно писать)
- мобильный телефон (для фото и видеофиксации дефектов)
- мел или строительный карандаш, скотч (для отметки дефектов)
- рулетку
- если квартира с предчистовой или чистовой отделкой: тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона), лампочку для проверки всех патронов
- строительный уровень для проверки ровности стен и полов
- зажигалка
- тепловизор (по желанию для дополнительной проверки)
- сменную одежду или обувь (по желанию)
Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов для проверки.
Что проверять при приемке квартиры от застройщика?
Входная дверь
- на наличие повреждений
- наличие глазка
- открытие/закрытие двери (легко ли закрывается дверь, качественно установленные двери при закрытии/открытии не будут задевать коробку или порог)
- работают ли замки
- хорошо ли закреплена ручка (ручка не болтается и не заедает)
- целые ли уплотнительные резинки
- работает звонок (если есть)
Окна, балконы, лоджии
- на наличие царапин на стеклопакетах и рамах
- как работают механизмы (все механизмы должны работать без заеданий, створки не должны задевать раму)
- целостность всех уплотнительных резинок по периметру окон
- прикреплен ли отлив для воды снаружи
- на наличие промежутков в монтажной пене (их не должно быть, в идеале она должна быть защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком)
- герметичность и продувание окон (проверьте не дует ли из окон, для этого зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист, и так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть. Можно проверить окна также с помощью зажигалки: проведите зажжённой спичкой по периметру створки, чтобы обнаружить мостики холода).
- также нужно изучить документацию на квартиру, чтобы удостовериться, что в количество камер в стеклопакете соответствует документам. Для этого нужно поднести зажженную свечку или зажигалку к стеклу и сосчитать количество отражений – оно соответствует числу стекол.
- уровень поможет определить наличие перекоса, просто положите его на подоконник. Допустимым является отклонение в 1-2 мм.
Чаще из окон дует через боковины створок на стороне петель (1, 2 на рисунке), створочные углы (6), низ и верх раскрывающихся крупногабаритных створок (3, 4), участок соединения вертикального импоста и рамы (5).
Проверка герметичности окна с помощью бумаги
Вентиляция
Проверка вентиляции заключается во внешнем осмотре вентиляционного канала (часто в новостройках «забывают» строительный мусор в шахте), измерении скорости воздушного потока в канале вентиляционной шахты при закрытых и открытых окнах, расчета воздухообмена в помещении. Все это позволяет выявить возможные неисправности в вентиляционной системе и разработать методы их устранения. Для проверки вентиляции (измерения скорости воздухообмена) специалисты используют особый прибор - анемометр. Вместе с тем, измерять скорость воздушного потока в вентиляционных каналах и производить расчет кратности воздухообмена в помещениях с естественной вентиляцией, опираясь на допустимые нормы (СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»), можно только при температуре наружного воздуха 5°С и ниже. При этом перепад между наружной и внутренней температурами должен составлять не менее 15°С.
Автором фотографии является Виктор Борисов / http://victorborisov.livejournal.com (Закон об авторском праве). На фотографии размещена активная ссылка на блог автора (при клике на фотографии вы перейдете на блог автора). Фотография использована для информационных и учебных целей на основании ст. 1274 ГК РФ в соответствии с условиями использования фотографии, установленными ее автором.
Проверка вентиляции анемометром
Существует также бытовой способ проверки тяги вентиляции с помощью листка бумаги. Для проверки приложите лист бумаги к вентиляционной решетке каждого канала. При правильной и исправной работе системы вентиляции лист бумаги должен прилипнуть к вентиляционному отверстию. Если он упал с решетки или лист отклоняется - вентиляция неисправна. Однако практика показывает, что по «прилипшему» листку бумаги к решетке вентиляционного канала далеко не всегда можно утверждать об исправности вентиляционной системы.
Проверка вентиляции с помощью бумаги
В Интернете можно найти еще один способ проверки вентиляции – проверка с помощью спички или зажигалки. Однако такой способ не является безопасным. Скопление пыли и жировых отложений может легко воспламениться, спровоцировать возгорание и пожар.
Проверка вентиляции с помощью спички
На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Водоснабжение и канализация
В первую очередь проверьте, есть ли вода в квартире. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте (счетчики должны быть опломбированы). Проверьте трубы по всему водопроводу и стояки на отсутствие повреждений, подтёков. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. На выводах канализации должны стоять заглушки, также осмотрите канализацию на наличие протечек.
Электрика (в квартире с предчистовой или чистовой отделкой)
Без специальных приборов много проверить не получится. «Программа-минимум» - попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление. Если тестеров нет, то, например, с помощью зарядки для телефона вы можете проверить работоспособность розеток, осмотрите визуально розетки, выключатели – они должны быть хорошо закреплены, не иметь загрязнений и повреждений. Также рекомендуем с помощью лампочки проверить все патроны.
Отопление
Если вы принимаете квартиру в отопительный период, проверьте, работает ли отопление. Также проверьте, как смонтированы отопительные приборы (расстояние от пола до радиатора должно составлять не менее 60 мм, от низа подоконника не менее 50 мм, от поверхности стены – от 25 мм). Кроме того, не должно быть дефектов покраски защитного кожуха, механических повреждений, подтеков.
Проверка правильности установки радиатора
Стены и пол
Если квартира сдается без отделки (с черновым ремонтом), то застройщик передает дольщику фактически "голые стены". Но даже в этом случае дольщик может проверить ровность стен и пола, отсутствие трещин и пятен влаги на стенах и полу. Для этого потребуется уровень. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм.
В помещении без отделки обратите внимание на бетонную стяжку, на ней не должно быть пустот, просветов, трещин и наплывов.
Также ДДУ может предусматривать выполнение застройщиком работ по предчистовой отделке (white box). В предчистовую отделку включаются следующие работы: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Качество этих работ нужно проверить.
Проверка отклонения стен по вертикали
При покупке квартиры с чистовой отделкой застройщик должен передать готовую к переезду квартиру, соответственно объем работ, которые он должен выполнить, и требования к ним значительно выше, а это значит, что и приемка такой квартиры должна быть более тщательной.
Приемка чистовой отделки квартиры (стены, пол, потолок, межкомнатные двери)
Качество отделки и о проводимые проверки зависят от условий заключенного договора: какие работы должен произвести застройщик, какие строительные материалы он должен был использовать (есть ли в договоре детальное описание строительных материалов с указанием брендов или нет). То есть в первую очередь дольщик должен проверить соответствует ли объем выполненных работ перечню работ, указанных в ДДУ (приложении к ДДУ по отделке), соответствуют ли использованные материалы указанным в договоре.
Ниже мы приведем основные нормативы выполнения отделочных работ, установленные строительными нормами и правилами.
|
Стены |
|
Стены, оклеенные обоями, - отклонения по уровню вертикальности не более 2 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину). Также возможные дефекты: загрязнения, склейки, пузыри, повреждения, трещины в углах, неточная подгонка рисунка.
|
|
Стены, облицованные керамической плиткой, - отклонения по уровню вертикальности не более 1,5 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину). Также возможные дефекты: частично отсутствует настенная керамическая плитка, трещины, отбитости настенной керамической плитки, плиточный шов настенной плитки не параллелен соседним рядам, разные цвета настенной плитки, загрязнения, затирка настенной плитки выполнена с нарушениями, загрязнения. |
|
Оштукатуренные стены - отклонения по уровню вертикальности 1 мм на 1 метр высоты (длины), но не более 5 мм на всю высоту (длину) Также возможные дефекты: загрязнения, неровности, подтеки, непокрас, повреждения, трещины в углах.
|
|
Пол |
|
Устройство напольного покрытия из ламината - отклонения поверхности от плоскости не более 2 мм Также возможные дефекты: прогиб ламината, загрязнения, заделка отверстия для трубопровода отопления выполнена с дефектом, коротко подрезан ламинат на стыке элементов, зазор между соседними досками ламината более 0,5 мм, поднятые кромки досок ламината, наличие скрипа, отсутствуют порожки и плинтусы, расходятся замковые стыки.
|
|
Устройство напольного покрытия из керамической плитки - отклонения поверхности от плоскости не более 4 мм Также возможные дефекты: частично отсутствует керамическая плитка, трещины, отбитости керамической плитки, плиточный шов не параллелен соседним рядам, разные цвета плитки, загрязнения, затирка плитки выполнена с нарушениями, глухой звук при простукивании, заделка отверстия для трубопровода отопления выполнена с дефектом, загрязнения.
|
|
Напольный плинтус ПВХ должен плотно прилегать к стене (не должен образовываться зазор), должны отсутствовать загрязнения и механические повреждения, проверьте наличие заглушек и угловых элементов |
|
Потолок |
|
Потолки проверяются визуально. Их поверхность должна быть ровной и равномерно прокрашенной. В квартирах с натяжным потолком часто встречаются дефекты монтажа гибкой вставки – потолок втягивается, видны инженерные сети, имеются загрязнения. |
|
Межкомнатные двери |
|
Отклонение полотна и коробки от вертикали и горизонтали не более 2 мм на 1 м |
|
Высота порога дверного проема должна обеспечивать безопасность в процессе эксплуатации. |
|
Конструкция дверного блока должна обеспечивать безотказное открывание и закрывание двери. |
|
Дверной наличник должен плотно прилегать, не должно быть загрязнений и механических повреждений (царапины, сколы, волнистость и т.д.). Между напольным покрытием и наличником деревянного дверного блока не должно быть пространства. |
|
Фурнитура (ручка) дверного блока должна быть отрегулирована. Дверная ручка должна фиксировать дверной блок в закрытом положении. |
Проверка отклонения пола по горизонтали
Также проверьте:
- исправность смесителей на кухне и ванной комнате
- сантехнические приборы (исправность и отсутствие загрязнения, сколов, изъянов крепления и иных повреждений)
- работоспособность и правильность установки полотенцесушителя (протечки на месте крепления полотенцесушителя к системе – частая проблема новостроек)
- правильность установки сантехнических люков
- правильность установки тройника для стиральной машины (не выше 5 см от пола, чтобы не пришлось водружать агрегат на подиум для обеспечения свободного оттока сточных вод)
- правильность устройства металлических порожков между разным напольным покрытием (они должны плотно прилегать)
- работоспособность электрической или газовой плиты и духового шкафа (убедиться, что работают все конфорки, духовой шкаф). Если плита газовая, то следует записать показатели счетчика потребления газа, проверить эффективность вентиля.
- работоспособность вытяжки на кухне
Кроме того, при приемке квартиры как с отделкой, так и без, дольщику необходимо проверить высоту потолков и площадь квартиры в новостройке, соответствуют ли данные параметры договору и техническому плану от застройщика. О том, как и зачем измерять площадь квартиры в новостройке мы написали в статье.
Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?
Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. С проверкой стен то же самок. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.
Однако спешим вас порадовать, данные дефекты могут быть выявлены дольщиком в течение гарантийного срока (5 лет с даты подписания передаточного акта - гарантия на помещение, 3 года – на инженерное оборудование). При выявлении дефектов в течение гарантийного срока дольщик может предъявить претензию и требовать устранения дефектов или выплаты денежной компенсации.
После осмотра квартиры в новостройке все выявленные дефекты необходимо записать в акт осмотра. О подписании акта осмотра и предъявлении претензий по качеству мы рассказали ранее.
Скачайте инструкцию и готовый чек-лист по приемке квартиры в новостройке от застройщика. В нашем чек-листе содержится инструкция по организации процесса приемки и составления акта осмотра (подготовлена юристами) и чек-лист проверки соответствия выполненных работ строительным нормам, подготовленный строительными специалистами. Отмечайте дефекты в чек-листе, а потом переносите их в акт осмотра.
Скачать чек-лист "Приемка квартиры в новостройке по новым правилам".
Что делать после приемки квартиры в новостройке?
После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.
После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.
Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).
Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.
Можно ли переезжать в квартиру до устранения застройщиком выявленных при приемке дефектов?
Если квартира принята по акту и ее состояние позволяет проживать в ней, дольщик может свободно переезжать и жить в квартире, несмотря на наличие разногласий с застройщиком по качеству объекта. Однако до разрешения спора с застройщиком (при обращении в суд - до вынесения решения суда) не рекомендуется производить ремонтные работы, самостоятельно устранять дефекты.
Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте