Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Застройщик сдал квартиру с недостатками – что делать?

25 Января 2023
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Автор:
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

Первое, что нужно знать дольщику по вопросу качества квартиры в новостройке, это то, что вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.

В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Таким образом, дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). 

Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.

Кроме того, Правительством РФ установлены временные правила передачи объектов долевого строительства и предъявления претензий застройщику по качеству объекта (Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г.). Данные правила действует пока до 30.06.2023 года, но возможно будут продлены Постановлением Правительства РФ или закреплены на уровне закона. Ознакомиться подробнее с новыми правилами приемки квартир в новостройках вы можете в статье наших юристов. 

В связи с введением с 23.03.2022 года временного порядка передачи объектов долевого строительства порядок предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке различается в зависимости от того, когда квартира принималась (до 23.03.2022 года или после).

Квартира в новостройке принята до 23.03.2022 года

Согласно Закону № 214-ФЗ и Закону о защите прав потребителей, если застройщик передал дольщику объект ненадлежащего качества, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков в отделке согласно заключению специалиста)
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
  • расторжения договора (при существенном нарушении требований к качеству)

Таким образом, если дольщик подписал передаточный акт до 23.03.2022 года, он вправе выбрать способ защиты своих прав из указанных. На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Порядок взыскания денежных средств в счет устранения строительных дефектов (квартира принята по акту до 23.03.2022 года):

  1. Требование по качеству объекта предъявляется в течение гарантийного срока (по отделке - в течение срока, указанного в договоре с застройщиком, или в течение 2 лет, если договор не регламентирует гарантийный срок на отделку; по конструктивным недостаткам - в течение 5 лет). При этом если дольщик в течение гарантийного срока направлял застройщику какие-либо претензии по качеству, а застройщик на них не отреагировал, не устранил дефекты (отсутствуют письменные подтверждения устранения дефектов по гарантии), то дольщик вправе требовать денежной компенсации в течение срока исковой давности (3 года с даты направления требования об устранении дефектов по гарантии).
  2. Закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
  3. Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта.
  4. Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно.
  5. Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
  6. На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.

Сомневаетесь в качестве объекта долевого строительства и не хотите оплачивать услуги эксперта? Мы готовы оплатить выезд строительного эксперта! Эксперт бесплатно проведет осмотр квартиры и оценит сумму возможного взыскания с застройщика. Если будут обнаружены строительные недостатки, мы взыщем их стоимость в суде за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Квартира в новостройке принята после 23.03.2022 года

В соответствии с Постановлением Правительства № 442 от 23.03.2022 года с 23.03.2022 по 30.06.2023 года дольщик вправе предъявить денежное требование к застройщику только в том случае, если застройщик не устранит выявленные дефекты в течение 60 дней с даты подписания акта. Таким образом, до 30.06.2023 года дольщик лишен права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов. Сначала застройщику предоставляется время для устранения дефектов своими силами и только при неустранении дольщик может взыскать компенсацию.

Порядок взыскания денежных средств в счет устранения строительных дефектов (квартира принята по акту после 23.03.2022 года):

  1. Дольщик не вправе отказаться от приемки квартиры, если выявленные дефекты не являются существенными. При этом существенность устанавливает строительный специалист, включенный в реестр специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Соответственно если дефекты не являются существенными, то акт осмотра с перечнем дефектов подписывается одновременно с передаточным актом. Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня строительных недостатков объекта привлечение специалиста, включенного в реестр специалистов НОПРИЗ или НОСТРОЙ, является обязательным (только такой специалист уполномочен составить акт с перечнем дефектов, который застройщик обязан принять, если застройщик отказывается включать список дефектов, подготовленный дольщиком, в акт). 
  2. После подписания акта осмотра застройщику предоставляется 60 календарных дней для устранения дефектов. В течение данного срока дольщик обязан предоставить доступ в квартиру. При получении от застройщика письменного требования о предоставлении доступа отвечайте на него также письменно - укажите дату и время, когда вы готовы предоставить доступ.
  3. По истечении 60 дней, если застройщик не устранит дефекты, закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
  4. Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта. Согласно Постановлению иск в суд можно подать только через 10 рабочих дней после получения застройщиком претензии.
  5. Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно в течение 10 рабочих дней.
  6. Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
  7. На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

Пошаговая инструкция для взыскания с застройщика компенсации стоимости строительных недостатков (уменьшения цены ДДУ)

Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества

Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Заключение строительного эксперта по строительным дефектам в новостройке

Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.

Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России). 

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).

Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора. В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены. Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ. Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. 


Претензия к застройщику при обнаружении строительных дефектов в новостройке

Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика

Если застройщик не исполнит требование добровольно в течение 10 рабочих дней, то подайте иск в суд.

До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:

а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 

б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

    Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков?

    Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:

  • компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);
  • неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (если квартира принята по акту до 23.03.2022 года);
  • компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
  • штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей
  • расходы на строительную экспертизу, юридические услуги и иные судебные расходы, а также расходы на услуги специалиста по приемке, включенного в реестр, при приемке после 23.03.2022 года

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения

г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Важно: Если выполнение работ по отделке помещения предусмотрено в отдельном договоре подряда, то при обнаружении недостатков качества выполненных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик - физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.

Иск о взыскании с застройщика неустойки за строительные дефекты

Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика - это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Исполнительный лист о взыскании с застройщика компенсации за строительные дефекты

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. 

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд. 

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания компенсации строительных недостатков объекта ДДУ в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.  

Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса необходимо воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости. 

Хотите взыскать неустойку или компенсацию стоимости строительных недостатков с застройщика? Закажите комплексные услуги юристов и экспертов с оплатой по результату. Мы готовы предложить услуги с оплатой % от поступивших на ваш счет денег от застройщика, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Бесплатная консультация юриста

Узнайте размер компенсации за строительные недостатки, которую вы можете получить от застройщика

Денежная компенсация с застройщика: 0 руб.*

* Примерная сумма компенсации, исходя из судебной практики. Итоговая сумма компенсации зависит от объема дефектов, жилого комплекса и подсудности.

Мы предлагаем комплексные услуги строительных экспертов и юристов без предоплаты (работаем по Москве и Московской области). Услуги оплачиваются только после поступления денег от застройщика.

Застройщик сдал квартиру с недостатками – что делать? Застройщик сдал квартиру с недостатками – что делать?

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

Первое, что нужно знать дольщику по вопросу качества квартиры в новостройке, это то, что вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.

В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Таким образом, дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). 

Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.

Кроме того, Правительством РФ установлены временные правила передачи объектов долевого строительства и предъявления претензий застройщику по качеству объекта (Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г.). Данные правила действует пока до 30.06.2023 года, но возможно будут продлены Постановлением Правительства РФ или закреплены на уровне закона. Ознакомиться подробнее с новыми правилами приемки квартир в новостройках вы можете в статье наших юристов. 

В связи с введением с 23.03.2022 года временного порядка передачи объектов долевого строительства порядок предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке различается в зависимости от того, когда квартира принималась (до 23.03.2022 года или после).

Квартира в новостройке принята до 23.03.2022 года

Согласно Закону № 214-ФЗ и Закону о защите прав потребителей, если застройщик передал дольщику объект ненадлежащего качества, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков в отделке согласно заключению специалиста)
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
  • расторжения договора (при существенном нарушении требований к качеству)

Таким образом, если дольщик подписал передаточный акт до 23.03.2022 года, он вправе выбрать способ защиты своих прав из указанных. На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Порядок взыскания денежных средств в счет устранения строительных дефектов (квартира принята по акту до 23.03.2022 года):

  1. Требование по качеству объекта предъявляется в течение гарантийного срока (по отделке - в течение срока, указанного в договоре с застройщиком, или в течение 2 лет, если договор не регламентирует гарантийный срок на отделку; по конструктивным недостаткам - в течение 5 лет). При этом если дольщик в течение гарантийного срока направлял застройщику какие-либо претензии по качеству, а застройщик на них не отреагировал, не устранил дефекты (отсутствуют письменные подтверждения устранения дефектов по гарантии), то дольщик вправе требовать денежной компенсации в течение срока исковой давности (3 года с даты направления требования об устранении дефектов по гарантии).
  2. Закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
  3. Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта.
  4. Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно.
  5. Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
  6. На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.

Сомневаетесь в качестве объекта долевого строительства и не хотите оплачивать услуги эксперта? Мы готовы оплатить выезд строительного эксперта! Эксперт бесплатно проведет осмотр квартиры и оценит сумму возможного взыскания с застройщика. Если будут обнаружены строительные недостатки, мы взыщем их стоимость в суде за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Квартира в новостройке принята после 23.03.2022 года

В соответствии с Постановлением Правительства № 442 от 23.03.2022 года с 23.03.2022 по 30.06.2023 года дольщик вправе предъявить денежное требование к застройщику только в том случае, если застройщик не устранит выявленные дефекты в течение 60 дней с даты подписания акта. Таким образом, до 30.06.2023 года дольщик лишен права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов. Сначала застройщику предоставляется время для устранения дефектов своими силами и только при неустранении дольщик может взыскать компенсацию.

Порядок взыскания денежных средств в счет устранения строительных дефектов (квартира принята по акту после 23.03.2022 года):

  1. Дольщик не вправе отказаться от приемки квартиры, если выявленные дефекты не являются существенными. При этом существенность устанавливает строительный специалист, включенный в реестр специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Соответственно если дефекты не являются существенными, то акт осмотра с перечнем дефектов подписывается одновременно с передаточным актом. Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня строительных недостатков объекта привлечение специалиста, включенного в реестр специалистов НОПРИЗ или НОСТРОЙ, является обязательным (только такой специалист уполномочен составить акт с перечнем дефектов, который застройщик обязан принять, если застройщик отказывается включать список дефектов, подготовленный дольщиком, в акт). 
  2. После подписания акта осмотра застройщику предоставляется 60 календарных дней для устранения дефектов. В течение данного срока дольщик обязан предоставить доступ в квартиру. При получении от застройщика письменного требования о предоставлении доступа отвечайте на него также письменно - укажите дату и время, когда вы готовы предоставить доступ.
  3. По истечении 60 дней, если застройщик не устранит дефекты, закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
  4. Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта. Согласно Постановлению иск в суд можно подать только через 10 рабочих дней после получения застройщиком претензии.
  5. Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно в течение 10 рабочих дней.
  6. Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
  7. На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

Пошаговая инструкция для взыскания с застройщика компенсации стоимости строительных недостатков (уменьшения цены ДДУ)

Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества

Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Заключение строительного эксперта по строительным дефектам в новостройке

Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.

Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России). 

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).

Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора. В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены. Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ. Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. 


Претензия к застройщику при обнаружении строительных дефектов в новостройке

Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика

Если застройщик не исполнит требование добровольно в течение 10 рабочих дней, то подайте иск в суд.

До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:

а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 

б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

    Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков?

    Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:

  • компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);
  • неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (если квартира принята по акту до 23.03.2022 года);
  • компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
  • штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей
  • расходы на строительную экспертизу, юридические услуги и иные судебные расходы, а также расходы на услуги специалиста по приемке, включенного в реестр, при приемке после 23.03.2022 года

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения

г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Важно: Если выполнение работ по отделке помещения предусмотрено в отдельном договоре подряда, то при обнаружении недостатков качества выполненных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик - физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.

Иск о взыскании с застройщика неустойки за строительные дефекты

Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика - это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Исполнительный лист о взыскании с застройщика компенсации за строительные дефекты

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. 

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд. 

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания компенсации строительных недостатков объекта ДДУ в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.  

Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса необходимо воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости. 

Застройщик сдал квартиру с недостатками – что делать?
(9 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх