Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Проверяем квартиру перед покупкой: на что обратить внимание?

09.06.2022
МЕРКУЛОВ ИГОРЬ ПЕТРОВИЧ
Автор:
МЕРКУЛОВ ИГОРЬ ПЕТРОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Если подойти к покупке недвижимости недостаточно ответственно, то результатом может стать потеря денег и права собственности на купленное жилье и многолетние судебные разбирательства.

Особенно рискует покупатель, приобретающий жилье на вторичном рынке, «с историей», поскольку юридическая история переходов прав собственности на это жилье может содержать в себе моменты, которые могут помешать покупателю приобрести право собственности на покупаемое жилье, или утратить после приобретения.

Признание сделки (или одной из прошлых сделок) с приобретенным недвижимым имуществом недействительной, заявление на него прав третьих лиц, возникновение у покупателя обязанностей перед третьими лицами – это еще не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Поэтому перед приобретением недвижимости необходимо провести «проверку ее чистоты» - так называют комплекс мер, направленный на предотвращение возникновения юридических проблем с этой недвижимостью в будущем.

К сожалению, все проверить невозможно. Всегда есть вероятность возникновения спорных моментов, которые никак нельзя было предвидеть при подписании договора купли-продажи. Поэтому ст. 302 Гражданского кодекса РФ вводит такое правовое понятие как «добросовестный приобретатель». Добросовестный приобретатель – это приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретено им у лица, которое в силу каких- либо причин не имело права его продавать. «Не знал и не мог знать» - это значит провел всестороннюю тщательную проверку, получил данные из всех открытых источников, но оснований для подозрений не обнаружил. Закон защищает добросовестного приобретателя, признать заключенную с ним возмездную сделку недействительной гораздо сложнее. Поэтому проверка чистоты недвижимости обязательна еще и с этой точки зрения.

Сначала мы обратим внимание на общие моменты проверки приобретаемой недвижимости и ее продавца, а потом коснемся специфики проверки истории недвижимости в зависимости от оснований ее приобретения продавцом.

Итак, на что необходимо обратить внимание при покупке недвижимости в первую очередь:

  • убедиться, что продавец действительно законный правообладатель приобретаемой недвижимости;

  • убедиться, что он не ограничен в правах (квартира не под арестом) и что недвижимость не обременена правами третьих лиц (не находится в залоге у банка, например);

  • убедиться в отсутствии судебных споров относительно приобретаемой недвижимости, возражений в отношении зарегистрированного права;

  • убедиться, что на момент принятия решения в регистрирующем органе отсутствуют поступившие, но не рассмотренные заявления о переходе прав на этот объект или его обременении;

  • уточнить метраж и кадастровую стоимость объекта.


Всю эту информацию можно получить, заказав выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это необходимый минимум информации, который должен быть получен и проанализирован при приобретении недвижимости.

Также важную информацию даст единый жилищный документ. В нем отражается наличие задолженности по оплате коммунальных услуг и зарегистрированные в квартире лица. Информацию о зарегистрированных лицах (количество, ФИО, дату постановки на регистрационный учет) так же можно получить из домовой книги. Эта информация важна, поскольку, если зарегистрированные лица не снимутся с регистрационного учета самостоятельно, вам придется заявлять соответствующий иск в суд. При этом есть лица, которых нельзя выписать даже в судебном порядке.

Поэтому в идеале на момент заключения договора купли-продажи в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. Продавец и члены его семьи в силах выписаться до заключения сделки, даже если это «альтернатива» и им придется недельку- другую пожить без регистрации.  Если это не сделано, надо понимать, почему.

Еще обязательные для ознакомления документы:

  • Паспорт продавца – он должен быть действительным.

  • Свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний, чтоб убедиться, что договор подписывает его законный представитель. В этом случае еще обязательно согласие органов опеки и попечительства на сделку.

  • Согласие супруга на продажу, если приобретается объект, купленный в браке (или брачный договор, устанавливающий иной режим собственности супругов).

  • Доказательства уведомления участников долевой собственности, если приобретается доля в праве общей собственности. 


И, наконец, правоустанавливающие документы на приобретаемый объект. Ниже мы кратко рассмотрим, на что обратить внимание в зависимости от вида правоустанавливающих документов (оснований для приобретения):

  • Договор купли-продажи. Стоит обратить внимание на то, насколько давно приобретена квартира. Если недавно, то это должно насторожить. Надо понимать, почему продавец отчуждает недавно купленное имущество, попадая при этом на немаленький налог.

  • Договор ренты. На вас лягут обязанности плательщика ренты. И вы обязаны будете обеспечить получателя ренты жильем. Обратите внимание на размер иждивения и на то, где проживает получатель ренты. Если в договоре ничего не написано, то по общему правилу он будет проживать в вашей будущей квартире. Проверьте наличие согласия получателя ренты на сделку.

  • Договор о передаче в собственность (приватизация). Сверьте количество прописанных в квартире и количество собственников в договоре. Есть некто, кто был зарегистрирован в квартире раньше, чем заключен договор, но при этом собственником не стал? Либо он отказался от приватизации и имеет право пользования вашей квартирой, либо его права были нарушены.

  • Решение суда. Проверьте на сайте суда, не было ли обжаловано. Чем больше времени прошло с момента вынесения, тем лучше. Также обратите внимание на то, вынесено ли решение в присутствии представителя ответчика или без него, это важно, так как в случае его отсутствия и возможно, ненадлежащего уведомления, он может восстановить срок для обжалования.

  • Свидетельство о праве на наследство. Опять же, чем больше времени прошло с момента выдачи, тем лучше. Если прошло три года, а завещание еще не оспорено и судебных споров в отношении квартиры нет, хорошо. Кроме того, в завещании могут быть завещательные отказы, касающиеся права пользования вашей квартирой, после смены собственника они не утратят силу.

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

На что обратить внимание при покупке квартиры? На что обратить внимание при покупке квартиры?

Если подойти к покупке недвижимости недостаточно ответственно, то результатом может стать потеря денег и права собственности на купленное жилье и многолетние судебные разбирательства.

Особенно рискует покупатель, приобретающий жилье на вторичном рынке, «с историей», поскольку юридическая история переходов прав собственности на это жилье может содержать в себе моменты, которые могут помешать покупателю приобрести право собственности на покупаемое жилье, или утратить после приобретения.

Признание сделки (или одной из прошлых сделок) с приобретенным недвижимым имуществом недействительной, заявление на него прав третьих лиц, возникновение у покупателя обязанностей перед третьими лицами – это еще не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Поэтому перед приобретением недвижимости необходимо провести «проверку ее чистоты» - так называют комплекс мер, направленный на предотвращение возникновения юридических проблем с этой недвижимостью в будущем.

К сожалению, все проверить невозможно. Всегда есть вероятность возникновения спорных моментов, которые никак нельзя было предвидеть при подписании договора купли-продажи. Поэтому ст. 302 Гражданского кодекса РФ вводит такое правовое понятие как «добросовестный приобретатель». Добросовестный приобретатель – это приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретено им у лица, которое в силу каких- либо причин не имело права его продавать. «Не знал и не мог знать» - это значит провел всестороннюю тщательную проверку, получил данные из всех открытых источников, но оснований для подозрений не обнаружил. Закон защищает добросовестного приобретателя, признать заключенную с ним возмездную сделку недействительной гораздо сложнее. Поэтому проверка чистоты недвижимости обязательна еще и с этой точки зрения.

Сначала мы обратим внимание на общие моменты проверки приобретаемой недвижимости и ее продавца, а потом коснемся специфики проверки истории недвижимости в зависимости от оснований ее приобретения продавцом.

Итак, на что необходимо обратить внимание при покупке недвижимости в первую очередь:

  • убедиться, что продавец действительно законный правообладатель приобретаемой недвижимости;

  • убедиться, что он не ограничен в правах (квартира не под арестом) и что недвижимость не обременена правами третьих лиц (не находится в залоге у банка, например);

  • убедиться в отсутствии судебных споров относительно приобретаемой недвижимости, возражений в отношении зарегистрированного права;

  • убедиться, что на момент принятия решения в регистрирующем органе отсутствуют поступившие, но не рассмотренные заявления о переходе прав на этот объект или его обременении;

  • уточнить метраж и кадастровую стоимость объекта.


Всю эту информацию можно получить, заказав выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это необходимый минимум информации, который должен быть получен и проанализирован при приобретении недвижимости.

Также важную информацию даст единый жилищный документ. В нем отражается наличие задолженности по оплате коммунальных услуг и зарегистрированные в квартире лица. Информацию о зарегистрированных лицах (количество, ФИО, дату постановки на регистрационный учет) так же можно получить из домовой книги. Эта информация важна, поскольку, если зарегистрированные лица не снимутся с регистрационного учета самостоятельно, вам придется заявлять соответствующий иск в суд. При этом есть лица, которых нельзя выписать даже в судебном порядке.

Поэтому в идеале на момент заключения договора купли-продажи в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. Продавец и члены его семьи в силах выписаться до заключения сделки, даже если это «альтернатива» и им придется недельку- другую пожить без регистрации.  Если это не сделано, надо понимать, почему.

Еще обязательные для ознакомления документы:

  • Паспорт продавца – он должен быть действительным.

  • Свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний, чтоб убедиться, что договор подписывает его законный представитель. В этом случае еще обязательно согласие органов опеки и попечительства на сделку.

  • Согласие супруга на продажу, если приобретается объект, купленный в браке (или брачный договор, устанавливающий иной режим собственности супругов).

  • Доказательства уведомления участников долевой собственности, если приобретается доля в праве общей собственности. 


И, наконец, правоустанавливающие документы на приобретаемый объект. Ниже мы кратко рассмотрим, на что обратить внимание в зависимости от вида правоустанавливающих документов (оснований для приобретения):

  • Договор купли-продажи. Стоит обратить внимание на то, насколько давно приобретена квартира. Если недавно, то это должно насторожить. Надо понимать, почему продавец отчуждает недавно купленное имущество, попадая при этом на немаленький налог.

  • Договор ренты. На вас лягут обязанности плательщика ренты. И вы обязаны будете обеспечить получателя ренты жильем. Обратите внимание на размер иждивения и на то, где проживает получатель ренты. Если в договоре ничего не написано, то по общему правилу он будет проживать в вашей будущей квартире. Проверьте наличие согласия получателя ренты на сделку.

  • Договор о передаче в собственность (приватизация). Сверьте количество прописанных в квартире и количество собственников в договоре. Есть некто, кто был зарегистрирован в квартире раньше, чем заключен договор, но при этом собственником не стал? Либо он отказался от приватизации и имеет право пользования вашей квартирой, либо его права были нарушены.

  • Решение суда. Проверьте на сайте суда, не было ли обжаловано. Чем больше времени прошло с момента вынесения, тем лучше. Также обратите внимание на то, вынесено ли решение в присутствии представителя ответчика или без него, это важно, так как в случае его отсутствия и возможно, ненадлежащего уведомления, он может восстановить срок для обжалования.

  • Свидетельство о праве на наследство. Опять же, чем больше времени прошло с момента выдачи, тем лучше. Если прошло три года, а завещание еще не оспорено и судебных споров в отношении квартиры нет, хорошо. Кроме того, в завещании могут быть завещательные отказы, касающиеся права пользования вашей квартирой, после смены собственника они не утратят силу.

На что обратить внимание при покупке квартиры?
(73 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх