Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Проверяем квартиру перед покупкой: на что обратить внимание.

25.12.2017
МЕРКУЛОВ ИГОРЬ ПЕТРОВИЧ
Автор:
МЕРКУЛОВ ИГОРЬ ПЕТРОВИЧ
Заместитель директора
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Если подойти к покупке недвижимости недостаточно ответственно, то результатом может стать потеря денег и права собственности на купленное жилье и многолетние судебные разбирательства.

Особенно рискует покупатель, приобретающий жилье на вторичном рынке, «с историей», поскольку юридическая история переходов прав собственности на это жилье может содержать в себе моменты, которые могут помешать покупателю приобрести право собственности на покупаемое жилье, или утратить после приобретения.

Признание сделки (или одной из прошлых сделок) с приобретенным недвижимым имуществом недействительной, заявление на него прав третьих лиц, возникновение у покупателя обязанностей перед третьими лицами – это еще не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Поэтому перед приобретением недвижимости необходимо провести «проверку ее чистоты» - так называют комплекс мер, направленный на предотвращение возникновения юридических проблем с этой недвижимостью в будущем.

К сожалению, все проверить невозможно. Всегда есть вероятность возникновения спорных моментов, которые никак нельзя было предвидеть при подписании договора купли-продажи. Поэтому ст. 302 Гражданского кодекса РФ вводит такое правовое понятие как «добросовестный приобретатель». Добросовестный приобретатель – это приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретено им у лица, которое в силу каких- либо причин не имело права его продавать. «Не знал и не мог знать» - это значит провел всестороннюю тщательную проверку, получил данные из всех открытых источников, но оснований для подозрений не обнаружил. Закон защищает добросовестного приобретателя, признать заключенную с ним возмездную сделку недействительной гораздо сложнее. Поэтому проверка чистоты недвижимости обязательна еще и с этой точки зрения.

Сначала мы обратим внимание на общие моменты проверки приобретаемой недвижимости и ее продавца, а потом коснемся специфики проверки истории недвижимости в зависимости от оснований ее приобретения продавцом.

И так, на что необходимо обратить внимание при покупке недвижимости в первую очередь:

  • убедиться, что продавец действительно законный правообладатель приобретаемой недвижимости;

  • убедиться, что он не ограничен в правах (квартира не под арестом) и что недвижимость не обременена правами третьих лиц (не сдана в аренду на 5 лет, например);

  • убедиться в отсутствии судебных споров относительно приобретаемой недвижимости, возражений в отношении зарегистрированного права;

  • убедиться, что на момент принятия решения в регистрирующем органе отсутствуют поступившие, но не рассмотренные заявления о переходе прав на этот объект или его обременении;

  • уточнить метраж и кадастровую стоимость объекта.

Всю эту информацию можно получить, заказав выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это необходимый минимум информации, который должен быть получен и проанализирован при приобретении недвижимости.

Также важную информацию даст единый жилищный документ. В нем отражается наличие задолженности по оплате коммунальных услуг и зарегистрированные в квартире лица. Информацию о зарегистрированных лицах (количество, ФИО, дату постановки на регистрационный учет) так же можно получить из домовой книги. Эта информация важна, поскольку, если зарегистрированные лица не снимутся с регистрационного учета самостоятельно, вам придется заявлять соответствующий иск в суд. При этом есть лица, которых нельзя выписать даже в судебном порядке.

Поэтому в идеале на момент заключения договора купли-продажи в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. Продавец и члены его семьи в силах выписаться до заключения сделки, даже если это «альтернатива» и им придется недельку- другую пожить без регистрации.  Если это не сделано, надо понимать, почему.

Еще обязательные для ознакомления документы:

  • Паспорт продавца – он должен быть действительным.

  • Свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний, чтоб убедиться, что договор подписывает его законный представитель. В этом случае еще обязательно согласие органов опеки и попечительства на сделку.

  • Согласие супруга на продажу, если приобретается объект, купленный в браке.

  • Доказательства уведомления участников долевой собственности, если приобретается доля в праве общей собственности.

И, наконец, правоустанавливающие документы на приобретаемый объект. Ниже мы кратко рассмотрим, на что обратить внимание в зависимости от вида правоустанавливающих документов (оснований для приобретения):

  • Договор купли-продажи. Стоит обратить внимание на то, насколько давно приобретена квартира. Если недавно, то это должно насторожить. Надо понимать, почему продавец отчуждает недавно купленное имущество, попадая при этом на немаленький налог.

  • Договор ренты. На вас лягут обязанности плательщика ренты. И вы обязаны будете обеспечить получателя ренты жильем. Обратите внимание на размер иждивения и на то, где проживает получатель ренты. Если в договоре ничего не написано, то по общему правилу он будет проживать в вашей будущей квартире. Проверьте наличие согласия получателя ренты на сделку.

  • Договор о приватизации. Сверьте количество прописанных в квартире и количество собственников в договоре. Есть некто, кто был зарегистрирован в квартире раньше, чем заключен договор, но при этом собственником не стал? Либо он отказался от приватизации и имеет право пользования вашей квартирой, либо его права были нарушены.

  • Решение суда. Проверьте на сайте суда, не было ли обжаловано. Чем больше времени прошло с момента вынесения, тем лучше. Также обратите внимание на то, вынесено ли решение в присутствии представителя ответчика или без него, это важно, так как в случае его отсутствия и возможно, ненадлежащего уведомления, он может восстановить срок для обжалования.

  • Свидетельство о праве на наследство. Опять же, чем больше времени прошло с момента выдачи, тем лучше. Если прошло три года, а завещание еще не оспорено и судебных споров в отношении квартиры нет, хорошо. Кроме того, в завещании могут быть завещательные отказы, касающиеся права пользования вашей квартирой, после смены собственника они не утратят силу.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(73 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх