На фоне обсуждения разных вариантов по оживлению спроса на рынке жилья многие граждане рассматривают покупку квартиры «с молотка». В настоящей статье ответим на часто задаваемые вопросы относительно покупки квартиры с торгов.
На фоне обсуждения разных вариантов по оживлению спроса к рынку жилья, многие жители нашей страны рассматривают покупку квартиры «с молотка».
Одна из проблем — это невозможность выселить прежних жильцов. На каком именно законном основании новый собственник может через суд выселить бывшего владельца-банкрота, который отказывается съезжать, и каковы реальные сроки этой процедуры в Москве?
Если квартира должника реализована на торгах в рамках банкротной процедуры, должник и члены его семьи не сохраняют законных оснований для продолжения ее пользованием. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В случае нарушения своих законных прав со стороны бывшего владельца, новый собственник вправе требовать их устранения в судебном порядке путем предъявления иска о выселении. К сожалению, в отсутствие судебного акта, решить вопрос о выселении бывшего собственника в принудительном порядке не получится.
Как правило, бывший собственник заинтересован в максимальном затягивании судебного процесса, и для этого имеется достаточно процессуальных инструментов. Поэтому быстро получить решение суда не получится. В среднем, в Москве судебный процесс по выселению (с учетом апелляции) занимает около года. После получения исполнительного листа на принудительное выселение, нового собственника ожидает не менее сложный этап – работа с приставами. Из-за большой загруженности и текучки кадров, принудительное выселение через приставов в среднем занимает около 6 мес. Итого, примерно 1,5 года может потребоваться новому собственнику для получения доступа к приобретенной квартире.
Поскольку значительный объем лотов — это доли в квартирах, объясните, каковы реальные права покупателя такой доли? Может ли он вселиться против воли других собственников и как законно можно продать эту долю в будущем?
На самом деле, с точки зрения закона, собственник доли является полноправным владельцем квартиры наряду с иными участниками долевой собственности. При этом, согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом. С вселением собственника доли в квартиру ситуация аналогична – принудительное вселение возможно только на основании решения суда. Сроки – примерно такие же.
Что касается отчуждения доли в квартире, нюанс заключается в том, что иные участники долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение доли перед третьими лицами. Однако данное положение распространяется только на возмездные сделки, подарить долю можно без каких-либо ограничений.
Какие именно скрытые долги (например, за капремонт, ЖКУ) переходят к новому владельцу после покупки жилья с торгов по банкротству, и какую конкретно документацию из дела о банкротстве нужно изучить перед участием в аукционе, чтобы это выяснить?
По общему правилу, новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего собственника за оплату коммунальных услуг. Исключение – взносы на капитальный ремонт, которые закреплены за конкретной квартирой и будут взысканы с действующего собственника за весь период. Поэтому в процессе изучения аукционной документации в первую очередь целесообразно обращать внимание о наличии справок о задолженности по капительному ремонту. Эти сведения могут быть предоставлены управляющей организацией/ ТСН, если взносы поступают по решению общего собрания собственников на их счет, либо Фондом капитального ремонта. Кроме того, не стоит забывать про общую проверку юридической чистоты лота. Некоторые граждане ошибочно полагают, что арбитражный управляющий, выставляя лот на продажу, обеспечивает его чистоту, либо считают, что арбитражный суд в рамках дела о банкротстве проверяет имущество. Однако это не так. Такое заблуждение зачастую приводит к негативным последствиям для покупателя, так как вернуть деньги из конкурсной массы должника и доказать незаконность действий арбитражного управляющего бывает затруднительно. Стоит отметить, что управляющий в первую очередь заботится об увеличении конкурсной массы и реализации имущества должника, так как в его задачи входит погашение имеющейся задолженности. Кроме того, от реализации имущества зависит получение арбитражным управляющим вознаграждения. Проверка юридической чистоты объекта в его функции не входит. Не проверяет историю объекта и арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Поэтому правовой анализ объекта недвижимости, реализуемого на торгах ложится исключительно на плечи покупателя.
При проверке квартиры на торгах рекомендуем воспользоваться разработанной нашими юристами инструкцией. Также вы можете скачать чек-лист по проверке жилья в нашем Телеграм-канале. Однако стоит отметить, что покупка квартиры на торгах имеет ряд нюансов, которые нужно учитывать. Именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости.
Насколько защищен новый собственник, если родственники должника или другие кредиторы решат оспорить сделку уже после регистрации права собственности? Какие у них для этого есть законные основания и сроки?
В соответствии со ст. 449 ГК РФ результаты торгов могут быть оспорены в судебном порядке в течение одного года со дня их проведения.
В данном случае, родственники должника, которые не являлись собственниками реализованного имущества, не имеют законного интереса по оспариванию результатов торгов.
Согласно той же ст. 449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Поэтому даже если кредитор должника, имеющий законный интерес, не согласен с результатами торгов, ему придется доказать наличие существенных нарушений в процедуре проведения торгов. Само по себе несогласие с оценкой имущества или ценой продажи по результатам торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными.
Однако не стоит забывать о других основаниях и рисках оспаривания сделки, о которых мы сказали ранее, поэтому не пренебрегайте проверкой юридической чистоты объекта.
Если торги выиграны и лот оплачен, но финансовый управляющий затягивает подписание передаточного акта, каковы четкие и законные дальнейшие шаги покупателя для принуждения к регистрации права собственности?
В первую очередь необходимо подготовить требование к финансовому управляющему. В случае отказа в его добровольном исполнении, можно направить жалобы на бездействия финансового управляющего в СРО, Росреестр и в Арбитражный суд. Однако, как правило, финансовый управляющий не заинтересован в затягивании процедуры банкротства, в связи с чем, обращение в суд является крайней мерой. Вместе с тем, в нашей практике были дела, когда покупатель был вынужден обращаться в суд с иском о признании права собственности на приобретенную с торгов недвижимость из-за незаконных действий арбитражного управляющего.