Покупка квартиры в здании, имеющем статус объекта культурного наследия (ОКН), может стать удачной инвестицией: такие дома обладают уникальной архитектурой, престижным расположением и ограниченным предложением. Кроме того, покупка квартиры в памятнике культуры - это всегда интересно, так как вы позволяет прикоснуться к истории. Однако с юридической точки зрения такая сделка имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. Кроме того, покупатель должен также знать нюансы владения и пользования таким объектом недвижимости. Поговорим об этом в настоящей статье.
Правовой статус объекта культурного объекта: что нужно проверить в первую очередь
Здания, обладающие исторической, культурной или архитектурной ценностью, могут иметь один из статусов:
- федеральное значение
- региональное значение
- местное (муниципальное) значение
Статус влияет на объем ограничений и порядок проведения любых работ.
Выписка ЕГРН содержит сведения о наличии обременения — «объект культурного наследия». Однако рекомендуется дополнительно сверить данные с региональным реестром ОКН и документацией органа охраны памятников. Это важно, поскольку не все сведения об объектах культурного наследия своевременно обновляются в ЕГРН, и отсутствие отметки не гарантирует отсутствие ограничений.
Особенности покупки объекта культурного наследия: дополнительные проверки и риски
Согласование перепланировок
Если в квартире ранее проводились изменения планировки или инженерных систем, необходимо убедиться, что они согласованы с соответствующими органами охраны памятников.
Несогласованная перепланировка в доме-памятнике — более серьезное нарушение, чем в обычном жилом фонде. В ряде случаев власти могут обязать восстановить исторический облик за счет собственника.
При покупке квартиры в объекте культурного наследия важно учитывать, что согласовать перепланировку будет сложнее, так как процедура согласования в этом случае сложнее, а некоторые изменения согласовать вообще не получится. Поэтому, когда вы выбираете квартиру в памятнике культуры, сразу обратите внимание на ее планировку - устраивает ли она вас, а если планировку хотелось бы изменить, проконсультируйтесь со специалистами относительно возможности согласования желаемых изменений.
Проверка технического состояния
Учитывая возраст зданий, технические риски особенно высоки:
- износ инженерных коммуникаций
- необходимость капитального ремонта
- ограниченные возможности модернизации
В некоторых памятниках любые работы, включая замену окна или установку кондиционера, требуют согласования. Это влияет на дальнейшие расходы владельца.
Проверка истории объекта
Квартиры в памятниках культуры, как правило, имеют очень длинную историю. В этой цепочке нередко можно обнаружить приватизацию жилья с нарушением прав некоторых граждан. Именно поэтому перед покупкой стоит уделить особое внимание проверке юридической чистоты такого объекта.
Наличие охранных обязательств
Для большинства объектов культурного наследия устанавливаются охранные обязательства — документ, который определяет правила содержания объекта и запреты на отдельные виды работ.
Покупатель при покупке квартиры в объекте культурного наследия должен принять на себя обязанности по его исполнению. Условие об этом обязательно включается в договор купли-продажи, а сам документ становится неотъемлемой частью договора (прикладывается к договору). При несоблюдении данного правила сделка купли-продажи будет ничтожной, а Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности.
С учетом охранного обязательства собственник может столкнуться с обязательными реставрационными работами, повышенной стоимостью обслуживания, участием в дорогостоящих программах сохранения объекта. Рекомендуем неформально подойти к вопросу изучения охранных обязательства и уточнить стоимость содержания квартиры и общедомового имущества до покупки.
При покупке объекта недвижимости воспользуйтесь разработанной нашими юристами инструкцией. Также вы можете скачать чек-лист по проверке жилья в нашем Телеграм-канале. Однако стоит отметить, что покупка квартиры в объекте культурного наследия имеет ряд нюансов, которые нужно учитывать. Именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости. Мы оказываем комплексные услуги по проверке объекта и сопровождению сделки. Благодаря нашему опыту, вы снизите риски покупки "проблемного" объекта, а также избежите приостановки регистрации из-за невключения в договор специальных условий для памятников культуры.