Стоимость услуг юристов по новостройкам в Москве

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?».
Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит.
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается. В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.

В ситуации приобретения жилья в новостройке при заключении договора у покупателя не возникает права собственности. Оно появится только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии передачи застройщиком дольщику недвижимости по акту приема-передачи. Кроме того, для того чтобы дольщик стал собственником вновь созданного объекта недвижимости, требуется соблюдение еще ряда условий:
● подписание акта о реализации инвестиционного контракта всеми сторонами инвестиционного процесса (заказчиком строительства, инвестором, администрацией города и т.д.);
● подписание протокола о распределении квартир по инвестиционному контракту;
● оформление прав на земельный участок;
● постановка дома и квартир на кадастровый учет;
● «открытие адреса в Росреестре», то есть предоставление первичного пакета документов застройщиком в Росреестр для регистрации права собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса, акт о реализации и т.д.). При наличии данного пакета Росреестр может регистрировать право собственности на конкретные квартиры, не запрашивая множества документов от дольщиков.

Для признания права собственности по суду на новостройку требуется доказать суду ряд фактов:
● заключение договора;
● оплату полной стоимости новостройки по договору;
● ввод в эксплуатацию дома;
● фактическую передачу квартиры (передача ключей, заключение договора с УК, оплата коммунальных платежей, иные косвенные доказательства при отсутствии акта приема-передачи).

По результату проверки юрист готовит и направляет вам заключение с описанием выявленных рисков и выводами (пример заключения по результату проверки новостройки и застройщика). Юрист также ответит на возникшие у вас вопросы и даст пояснения при необходимости.

К сожалению, и крупные застройщики могут обмануть или обанкротиться. Кроме того, под каждый объект застройщики открывают отдельное юридическое лицо, а также используют различные схемы сделок, не всегда безопасные для дольщиков. Поэтому решать вам: проверять застройщика или надеяться на его известность.

Заключение юриста по результату проверки застройщика, выполненное нашими юристами, включает в себя:

1. полный анализ арбитражных дел, в которых застройщик выступает ответчиком, включая анализ решений суда, сути споров, оспариваемых (взыскиваемых сумм);

2. анализ всех доступных судебных дел в судах общей юрисдикции, в которых застройщик выступает ответчиком;

3. предоставление и анализ юристом и бухгалтером полной финансовой отчетности застройщика;

4. предоставление и анализ информации об исполнительных производствах застройщика (то есть неисполненных решениях суда, неоплаченных штрафах), включая историю возбужденных и прекращенных производств;

5. поиск аффилированных (взаимосвязанных лиц) лиц (через специальную платную лицензионную программу), анализ финансовой устойчивости аффилированных лиц, то есть мы оцениваем риски не только компании-застройщика, но их взаимосвязанных лиц - компаний, в которых учредителем/директором являются аналогичные лица.

6. расчет количества реализованных застройщиком по ДДУ квартир (по данным Росреестра);

7. предоставление и анализ информации о банкротстве застройщика (не только возбужденных дел о банкротстве, но и сообщения о намерении подать заявление о банкротстве), а также о банкротстве руководителей/учредителей, аффилированных лиц;

8. предоставление и анализ информации о налоговой задолженности застройщика;

9. предоставление и анализ информации о реорганизациях, ликвидации, включая анализ правопредшественников и правопреемников;

10. предоставление и анализ информации лизинговых договорах застройщика;

11. предоставление и анализ информации о проводимых проверках застройщика, их результатах;

12. предоставление и анализ информации о членстве в СРО, наличии лицензий;

13. предоставление и анализ информации о бенефициарах застройщика, анализ бенефициаров застройщика (финансовой устойчивости), сведений об учредителях акционерных обществ;

14. предоставление и анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;

15. опционально: предоставление и анализ информации об имуществе застройщика (недвижимости, транспортных средствах) и открытых расчетных счетах;

16. предоставление и анализ отзывов о застройщике, информации в интернете о строительстве объекта, о завершенных объектах застройщика, об аккредитации банками объекта, выданных застройщику кредитах (опционально: для клиентов, проживающих не в Московском регионе, предоставляем услугу по выезду сотрудника на объект строительства для фотосъемки);

17. вывод юриста о рисках приобретения недвижимости у данного застройщика.