Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732 срок действия нового порядка передачи объектов застройщиками дольщикам продлен до 30.06.2023 года (включительно). В настоящей статье мы расскажем о новом алгоритме передачи объектов долевого строительства застройщиками дольщикам и последствия принятия указанных Постановлений Правительства.
Итак, как дольщики должны принимать объекты в новостройках до 30.06.2023 года?
Согласно Постановлению Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г. (с учетом изменений от 30.09.2022 г.), приемка дольщиком квартиры или нежилого помещения по ДДУ у застройщика в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 года должна выглядеть следующим образом:
1. После получения от застройщика сообщения о завершении строительства дольщик должен явиться на осмотр объекта долевого строительства в срок, установленный законом. При этом сообщение о завершении строительства может быть направлено по электронной почте или иным способом, предусмотренным договором. Ранее такое сообщение застройщики должны были обязательно направлять заказными письмами.
2. При обнаружении дефектов в объекте долевого строительства в первую очередь необходимо оценить, являются ли они существенными или нет.
Если дефекты являются существенными, то дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов и отказаться от приемки объекта долевого строительства. Далее у дольщика есть право выбора требования к застройщику: 1) требовать безвозмездного устранения дефектов или 2) отказаться от ДДУ и требовать возврата денежных средств. При предъявлении первого требования дольщиком Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания акта осмотра с перечнем недостатков.
Если дефекты не являются существенными, то дольщик не вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства. В этом случае застройщик и участник строительства подписывают передаточный акт с перечнем недостатков. Если дефекты не являются существенными, Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта с перечнем недостатков.
"Существенность" недостатков определяет специалист, отвечающий ряду требований, установленных Постановлением Правительства, и привлеченный по соглашению между застройщиком и дольщиком. Такой специалист привлекается также при возникновений между застройщиком и дольщиком разногласий относительно перечня дефектов, в том числе несущественных. В этом случае перечень дефектов, включаемых в передаточный акт, устанавливается также на основании акта осмотра, подготовленного таким специалистом.
Таким образом, участие специалиста обязательно при составлении акта осмотра с описанием существенных строительных недостатков (такой акт будет являться основанием для отказа дольщика от подписания передаточного акта), а также при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня недостатков, в том числе несущественных.
Интересен установленный Постановлением Правительства РФ порядок привлечения специалиста для составления акта осмотра.
При этом Постановление Правительства РФ не дает ответа на вопрос, что делать в случае, если участник строительства и застройщик не смогут договориться относительно кандидатуры специалиста, каким образом должны быть урегулированы в этом случае разногласия и возможны ли меры внесудебного воздействия на застройщика в этом случае.
Дата проведения осмотра с участием специалиста, согласно Постановлению Правительства РФ, должна быть согласована участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования. Участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра. Участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом. Последствия нарушения застройщиком и участником строительства указанных сроков Постановлением также не установлены. Однако Правительство РФ установило, что в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Вместе с тем, возможность направления одностороннего акта предусмотрена при "уклонении участника строительства от осмотра".
3. Согласно Постановлению Правительства РФ участник лишается права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов, предусмотренного ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 Закона о защите прав потребителей. В период действия Постановления при обнаружении дефектов дольщик вправе требовать только безвозмездного устранения недостатков (только при обнаружении существенных дефектов застройщик вправе вместо требования об устранении дефектов заявить об отказе от договора). Денежное требование к застройщику в связи с обнаружением строительных недостатков об уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов может быть предъявлено к застройщику только при неустранении застройщиком дефектов в установленный шестидесятидневный срок. При этом обратиться в суд с иском о взыскании стоимости устранения дефектов дольщик может только по истечении 10 рабочих дней с даты предъявления к застройщику претензии с данным требованием.
Кроме того, при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра дольщик не вправе обращаться в суд с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Каким образом будет данное положение применяться на практике, пока остается загадкой.
В связи с наличием в Постановлении Правительства ряда неоднозначных вопросов относительно урегулирования разногласий между дольщиком и застройщиком при приемке объекта, при предоставлении доступа на объект, мы рекомендуем дольщикам все переговоры и свои действия стараться фиксировать письменно. Направляйте застройщику письменно (Почтой России, по электронной почте) предложения относительно кандидатуры специалиста, уведомления о предоставлении доступа на объект в течение шестидесятидневного срока. Такие письма станут вашей доказательственной базой при рассмотрении спора с застройщиком в суде. При получении писем от застройщика также отвечайте на них письменно.
4. Пункт 2 Постановления Правительства устанавливает, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением. Таким образом, Правительство РФ установило, что к данным правоотношениям не применяется Закон о защите прав потребителей. При этом остается открытым вопрос, в какой части не применяется Закон о защите прав потребителей: только в части прав дольщика при обнаружении дефектов и возможных требований или такое ограничение следует толковать более широко, что означает неприменение норм о выборе подсудности дольщиком и освобождении дольщика от уплаты пошлины при цене иска до 1 млн. рублей. Каким образом будут применяться данные положения, покажет только практика.
5. 26.03.2022 года Правительством РФ было принято также Постановление № 479, согласно которому в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года не начисляются неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом о защите прав потребителей. Таким образом, при обращении с требованием о соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов в связи с обнаружением строительных дефектов суд может отказать во взыскании неустойки за нарушение срока выплаты и "потребительского" штрафа.
6. Остается открытым вопрос применения Постановления Правительства РФ № 442 к требованиям дольщиков, подписавших передаточные акты до вступления в силу Постановления. По нашему мнению, новые правила в данных случаях не должны применяться. Также неоднозначен вопрос применения указанного Постановления при предъявлении дольщиками требований к застройщику в течение гарантийного срока при выявлении скрытых дефектов, которые не могли быть обнаружены при приемке.
Несмотря на новые обстоятельства, связанные с принятием указанного Постановления Правительства РФ, Юридическая фирма "Двитекс" продолжает исполнять обязательства, предусмотренные договорами об оказании юридических услуг по спорам с застройщиками, в полном объеме.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.