Покупка недвижимости в другом городе - один из главных трендов рынка жилья. Жители регионов активно инвестируют в квартиры в Москве и Санкт-Петербурге для сдачи в аренду или переезда детей-студентов, а жители мегаполисов приобретают курортную недвижимость или жилье в экологически чистых кластерах.
Сегодня, благодаря развитию цифровых сервисов, лететь на сделку через всю страну уже не обязательно. Однако дистанционный формат таит в себе повышенные риски: от покупки «кота в мешке» с плесенью под обоями до столкновения с изощренными мошенническими схемами.
В этой статье юристы компании Двитекс подробно разберут все нюансы межрегиональных сделок, дадут пошаговый алгоритм действий и поделятся профессиональными чек-листами для безопасной покупки.
Способы покупки квартиры на расстоянии: какой выбрать?
Оформить сделку купли-продажи, если продавец и покупатель находятся в разных городах, можно тремя основными способами.
1. Электронная регистрация через банк
Самый популярный способ при покупке недвижимости в новостройках или на вторичном рынке через ипотеку. Покупатель и продавец приходят в отделения одного и того же банка (например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) в своих городах.
-
Как это работает: Сотрудники банка удостоверяют личности сторон, подписывают документы усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) и отправляют цифровой пакет документов в Росреестр.
-
Ограничение: Не все банки готовы проводить сложные альтернативные сделки («цепочки») в дистанционном формате.
2. Дистанционная сделка через двух нотариусов
Это единственный вариант, если в сделке участвуют несовершеннолетние или продается доля в праве собственности (в этом случае нотариальная форма обязательна). В других случаях нотариальная форма сделки - по желанию сторон.
-
Как это работает: Покупатель идет к нотариусу в своем городе, продавец - в своем. Нотариусы устанавливают защищенное видеосоединение, проверяют дееспособность и волеизъявление сторон. Договор подписывается в электронном виде, заверяется ЭЦП нотариусов и автоматически уходит на регистрацию в Росреестр.
-
Плюс: Нотариус несет полную материальную ответственность за законность сделки.
-
Минус: стоимость удостоверения. Если сделка удостоверяется нотариусом по желанию сторон (нет обязательной нотариальной формы), тарифы выше и зависят от цены сделки.
3. Покупка через представителя по доверенности
Вы можете оформить нотариальную доверенность на родственника, риелтора или профильного юриста, находящегося в городе, где продается квартира.
-
Как это работает: В доверенности четко прописываются полномочия: право осмотра, подписи предварительного и основного договора купли-продажи (ДКП), право подачи документов в МФЦ.
-
При этом не исключается возможность электронной подачи документов через банк, в том числе личное присутствие сторон в банках в своих регионах (юрист может привлекаться не для подписания договора, а для проверки объекта, организации безопасной сделки и защиты доверителя на всех этапах).
-
Рекомендация Двитекс: Никогда не включайте в доверенность право на получение денег вашим представителем (если это не близкий родственник, которому вы доверяете как себе). Расчеты должны идти напрямую со счета покупателя на счет продавца.
Сравнительный анализ способов межрегиональной покупки
|
Критерий |
Дистанционно через банк |
Дистанционно через нотариусов |
Через представителя по доверенности |
|
Сроки регистрации |
1–3 рабочих дня |
1 рабочий день |
5–9 рабочих дней (через МФЦ) Либо 1-3 рабочих дня, если при этом стороны пользуются услугами электронной регистрации, а независимый юрист привлекается для правовой безопасности сделки. |
|
Расходы на оформление |
Оплата по тарифу банка (в среднем 7 000 – 12 000 руб.) |
Нотариальный тариф + УПТХ (зависит от региона и стоимости объекта) |
Расходы на нотариальную доверенность + оплата услуг представителя |
|
Проверка юридической чистоты |
Поверхностная (банк проверяет объект с помощью автоматизированной системы по шаблонным рискам, и это дополнительная услуга, которая оплачивается, помимо электронной регистрации) |
Средняя (нотариус проверяет дееспособность, базы ЗАГС, МВД, банкротство, однако он не проверяет предшествующие сделки по всей истории переходов прав на объект, предбанкротное состояние и пр) |
Зависит от квалификации и честности вашего представителя. С комплексом проводимых проверок нашей компанией вы можете ознакомиться здесь. |
|
Удобство |
Высокое (при наличии офисов банка в обоих городах) |
Высокое (доступно в любом городе, где есть нотариус) |
Высокое В отличие от других способов представитель имеет явное преимущество - возможность осмотреть объект (недвижимость на вторичном рынке или проект, инфраструктуру, стадию строительства для новостроек). Если представитель имеет строительное образование, опыт в сфере сделок с недвижимостью, он поможет определиться с выбором объекта, оценить его инвестиционную привлекательность, выявить дефекты и возможные проблемы (не только юридические, но и технические). Именное такое комплексное сопровождение мы предлагаем нашим доверителям, планирующим дистанционную покупку недвижимости в Москве и области. |
Пошаговый алгоритм: от выбора до получения ключей
Шаг 1. Дистанционный отбор и онлайн-показ
Используйте проверенные агрегаторы (Циан, Авито, Домклик). Отобрав варианты, запросите у продавца онлайн-показ по видеосвязи.
-
Лайфхак: Просите включить видео непрерывно, начиная с улицы и подъезда. Обращайте внимание на напор воды в кране, вид из окна (нет ли там свалки или строящейся магистрали) и состояние лифтов.
Привлечение агента (представителя) для покупки недвижимости имеет явное преимущество - возможность осмотреть объект (недвижимость на вторичном рынке или проект, инфраструктуру, стадию строительства для новостроек). Если представитель имеет строительное образование, опыт в сфере сделок с недвижимостью, он поможет определиться с выбором объекта, оценить его инвестиционную привлекательность, выявить дефекты и возможные проблемы (не только юридические, но и технические). Именное такое комплексное сопровождение мы предлагаем нашим доверителям, планирующим дистанционную покупку недвижимости в Москве и области.
Шаг 2. Внесение аванса или задатка
Перед перечислением обеспечительного платежа необходимо составить Соглашение об авансе/задатке. В нем обязательно прописываются характеристики квартиры, полная стоимость, сроки выхода на сделку и условия возврата денег, если сделка сорвется не по вашей вине. Перевод делайте только на карту/счет собственника квартиры, никаких третьих лиц.
Шаблон соглашения о задатке
Шаг 3. Юридическая проверка (Главный рубеж безопасности)
Пока документы готовятся к сделке, юрист проводит комплексный правовой аудит. Дистанционные сделки привлекают мошенников, так как покупателю сложнее перепроверить факты лично.
Шаг 4. Заключение договора и организация расчетов
Для межрегиональных сделок используются только безналичные инструменты с защитой:
-
Аккредитив: Деньги блокируются на вашем счете в банке. Продавец увидит их и сможет забрать только после того, как предоставит в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на ваше имя.
-
Сервис безопасных расчетов: Упрощенный цифровой аналог аккредитива, предлагаемый банками.
Шаблон договора купли-продажи квартиры
Шаг 5. Регистрация и приемка квартиры
После получения документов из Росреестра с отметкой о переходе права собственности (они приходят на электронную почту в виде файлов, заверенных ЭЦП ведомства) сделка считается завершенной. Остается подписать Акт приема-передачи и забрать ключи. Это можно сделать лично, приехав в город, либо поручить доверенному лицу.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить квартиру в другом городе в ипотеку?
Да, это стандартная процедура. Вы можете подать заявку на ипотеку в банке своего города, выбрав программу для покупки жилья в другом регионе. Одобрение объекта и сама сделка пройдут дистанционно. Главное - чтобы у выбранного банка были отделения в обоих городах.
Как передать ключи и подписать акт приема-передачи удаленно?
Есть два варианта. Первый - вы нанимаете юриста или независимого эксперта по доверенности, который осматривает квартиру, подписывает акт и забирает ключи (затем отправляет их вам курьерской службой экспресс-доставки). Второй - акт подписывается в электронном виде, а ключи передаются через сейфовую ячейку или спецкурьера после регистрации.
Что делать, если продавец действует по доверенности и находится за границей?
Такие сделки относятся к категории повышенного риска. Необходимо тщательно проверить доверенность: через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты (если она российская), через консульство или напрямую связаться с иностранным нотариусом (если оформлялась за рубежом). Важно связаться с самим собственником по видеосвязи, чтобы лично подтвердить его намерение продать квартиру. Рекомендуем в таких сделках использовать исключительно безналичные расчеты, при этом получателем средств должен быть собственник.
Сопровождение сделок от юридической компании «Двитекс»
Покупка квартиры в другом регионе - это всегда повышенный уровень стресса. Риелтор со стороны продавца защищает интересы продавца и стремится быстрее закрыть сделку, чтобы получить комиссионные. Банк проверяет объект поверхностно - исключительно на предмет того, можно ли будет продать эту квартиру с торгов, если вы перестанете платить по кредиту. Настоящую, глубокую проверку истории квартиры в ваших интересах способен провести только независимый юрист по недвижимости.
Юридическая компания Двитекс предлагает комплексное сопровождение межрегиональных сделок купли-продажи.
Почему клиенты выбирают Двитекс:
- Дистанционный формат «под ключ»: Вам не нужно никуда лететь. Мы сами организуем взаимодействие с банками, нотариусами и государственными органами.
- Экспертный правовой аудит: Мы проверяем не только выписку из ЕГРН, но и судебную историю продавца, риски банкротства, скрытые права третьих лиц и историю приватизации/наследства, все переходы права на недвижимость по цепочке. По итогам проверки вы получаете официальное письменное заключение юриста с подписью и печатью компании.
- Безопасность расчетов: Мы разрабатываем и согласовываем такую схему движения денег, при которой ваши средства гарантированно защищены от мошеннических действий.
- Защита в договоре: Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи, минимизирующий любые риски оспаривания сделки в будущем.
Не рискуйте своими сбережениями при покупке недвижимости на расстоянии. Доверьте защиту своих прав профессиональным юристам.
Оставьте заявку на первичную консультацию на сайте компании Двитекс или свяжитесь с нами по телефону. Мы сделаем вашу межрегиональную покупку безопасной и комфортной!