Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Вексельные схемы покупки недвижимости

09.06.2022
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Автор:
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Помимо всем известного способа покупки жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и договора купли-продажи вторичной недвижимости, существуют также различные договоры соинвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры участия в ЖСК, а также было приобретение недвижимости посредством так называемой "вексельной схемы". Несмотря на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства, а также контроля за соблюдением застройщиками Закона № 214-ФЗ, все еще можно встретить различные схемы обхода закона, в том числе с помощью векселей. Также данная схема нередко применяется на рынке вторичной недвижимости. В чем же суть вексельной схемы приобретения недвижимости, и какие риски ждут покупателя?

С 1 июля 2018 года в 214-ФЗ установлен прямой запрет на выпуск застройщиком каких-либо ценных бумаг, кроме акций.

Вексельная схема покупки недвижимости – это своего рода договор о намерениях, т.е. по сути покупатель приобретает ценную бумагу, которой в дальнейшем сможет расплатиться за жилье. При использовании вексельной схемы, как правило, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим стороны заключается договор купли-продажи векселя. Стоимость векселя равнозначна стоимости квартиры по предварительному договору. Покупатель квартиры перечисляет указанную сумму на счёт продавца векселя. 

Часто продавцы недвижимости предлагают покупателям такую схему покупки "со скидкой". На возможности сэкономить определенную сумму плюсы вексельной схемы заканчиваются. 

С юридической точки зрения, у лица, заключившего договор купли-продажи векселя, возникает право на вексель и обусловленное им право на получение именно денежных средств, а не на квартиры. В случае возникновения форс-мажорных ситуаций или просто при банальном мошенничестве продавца, покупатель может остаться без квартиры, в лучшем случае он получал лишь назад свои деньги, которые при этом не будут проиндексированы, а с учетом постоянного роста цен это обстоятельство может впоследствии усложнить процесс приобретения другого жилья.

Необходимо также иметь в виду, что действия лиц, заключивших договор купли-продажи векселя на этапе строительства дома, не будут защищены Законом № 214-ФЗ, так как формально у застройщика (продавца векселя)  возникала обязанность не передать квартиру, а уплатить определенную денежную сумму. Для застройщика очевидны плюсы данного договора – получение беспроцентного кредита на строительство квартиры, потом расплатиться этой же квартирой с покупателем, получив при этом чистую прибыль. Так как вексельный договор не попадает под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, то у приобретателя недвижимости (а формально векселя) не возникает права на получение законной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей», убытков в случае задержки передачи объекта строительства или иных нарушений со стороны застройщика. 

Таким образом, при покупке квартиры по вексельной схеме у покупателя возникают следующие риски:

  • Получить квартиру не в срок или получить не ту квартиру (если вексель не будет учтен в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости)
  • На сложившиеся отношения по покупке векселя не распространяется Закон № 214-ФЗ и особые нормы о защите участников строительства при банкротстве застройщика
  • По договору купли-продажи у продавца не возникает обязанности передать квартиру, есть только обязанность уплатить денежные средства по векселю, которые к моменту исполнения обязательства могут потерять часть своей покупательской способности.

При идеальной картине покупки недвижимости по вексельной схеме предполагается, что вексель будет принят в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости (договору купли-продажи или иному) на основании передаточного акта или соглашения о зачете. Однако успешное завершение сделки с недвижимостью с использованием векселей во многом зависит от добросовестности продавца.

В нашей практике часто встречались ситуации, когда покупатели квартир по вексельным схемам были вынуждены обращаться в суд для признания своего права собственности на квартиру. Ярким примером того являются приобретатели квартиру у обанкротившегося застройщика - АО "СУ-№ 155". 

В связи с этим мы составили список документов, которые потребуются для оформления права собственности на квартиру через суд при покупке ее с помощью вексельной схемы:

  • договор о приобретении недвижимости (предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования или иной)
  • договор купли-продажи векселя и акт приема-передачи векселя покупателю
  • документы, подтверждающие оплату векселя по договору (платежные поручения или приходные кассовые ордера)
  • документы, подтверждающие зачет векселей в счет уплаты цены недвижимости по договору о приобретении квартиры (акты приема-передачи векселя от покупателя продавцу недвижимости, соглашение о зачете и пр.)
  • если цена недвижимости больше цены векселя (например, при увеличении цены недвижимости в связи с увеличением площади), документы, подтверждающие доплату цены недвижимости
  • передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу квартиры покупателю

На практике нередко вексельная схема осложняется кредитными отношениями с банком: при приобретении векселя с использованием кредитных средств, как правило, оформляется залог векселя, предполагающий нахождение векселя в банке. В таком случае возникает риск отказа в признании права собственности судом в виду отсутствия доказательств оплаты стоимости квартиры (так как вексель в залоге в банке, то он не передан продавцу недвижимости, а соответственно оплата ее цены не произведена, ведь оплачены денежные средства за вексель, а не квартиру). В таком случае необходимо перед обращением в суд подготовить основательную доказательственную базу.


Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости и иных активов, а также признанию права собственности на недвижимость в суде. Вы можете обратиться к нашим специалистам для оценки возможности оформления права собственности на квартиру, приобретенную по векселю, через суд, или при заключении сделки.

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Вексельные схемы покупки недвижимости Вексельные схемы покупки недвижимости

Помимо всем известного способа покупки жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и договора купли-продажи вторичной недвижимости, существуют также различные договоры соинвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры участия в ЖСК, а также было приобретение недвижимости посредством так называемой "вексельной схемы". Несмотря на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства, а также контроля за соблюдением застройщиками Закона № 214-ФЗ, все еще можно встретить различные схемы обхода закона, в том числе с помощью векселей. Также данная схема нередко применяется на рынке вторичной недвижимости. В чем же суть вексельной схемы приобретения недвижимости, и какие риски ждут покупателя?

С 1 июля 2018 года в 214-ФЗ установлен прямой запрет на выпуск застройщиком каких-либо ценных бумаг, кроме акций.

Вексельная схема покупки недвижимости – это своего рода договор о намерениях, т.е. по сути покупатель приобретает ценную бумагу, которой в дальнейшем сможет расплатиться за жилье. При использовании вексельной схемы, как правило, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим стороны заключается договор купли-продажи векселя. Стоимость векселя равнозначна стоимости квартиры по предварительному договору. Покупатель квартиры перечисляет указанную сумму на счёт продавца векселя. 

Часто продавцы недвижимости предлагают покупателям такую схему покупки "со скидкой". На возможности сэкономить определенную сумму плюсы вексельной схемы заканчиваются. 

С юридической точки зрения, у лица, заключившего договор купли-продажи векселя, возникает право на вексель и обусловленное им право на получение именно денежных средств, а не на квартиры. В случае возникновения форс-мажорных ситуаций или просто при банальном мошенничестве продавца, покупатель может остаться без квартиры, в лучшем случае он получал лишь назад свои деньги, которые при этом не будут проиндексированы, а с учетом постоянного роста цен это обстоятельство может впоследствии усложнить процесс приобретения другого жилья.

Необходимо также иметь в виду, что действия лиц, заключивших договор купли-продажи векселя на этапе строительства дома, не будут защищены Законом № 214-ФЗ, так как формально у застройщика (продавца векселя)  возникала обязанность не передать квартиру, а уплатить определенную денежную сумму. Для застройщика очевидны плюсы данного договора – получение беспроцентного кредита на строительство квартиры, потом расплатиться этой же квартирой с покупателем, получив при этом чистую прибыль. Так как вексельный договор не попадает под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, то у приобретателя недвижимости (а формально векселя) не возникает права на получение законной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей», убытков в случае задержки передачи объекта строительства или иных нарушений со стороны застройщика. 

Таким образом, при покупке квартиры по вексельной схеме у покупателя возникают следующие риски:

  • Получить квартиру не в срок или получить не ту квартиру (если вексель не будет учтен в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости)
  • На сложившиеся отношения по покупке векселя не распространяется Закон № 214-ФЗ и особые нормы о защите участников строительства при банкротстве застройщика
  • По договору купли-продажи у продавца не возникает обязанности передать квартиру, есть только обязанность уплатить денежные средства по векселю, которые к моменту исполнения обязательства могут потерять часть своей покупательской способности.

При идеальной картине покупки недвижимости по вексельной схеме предполагается, что вексель будет принят в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости (договору купли-продажи или иному) на основании передаточного акта или соглашения о зачете. Однако успешное завершение сделки с недвижимостью с использованием векселей во многом зависит от добросовестности продавца.

В нашей практике часто встречались ситуации, когда покупатели квартир по вексельным схемам были вынуждены обращаться в суд для признания своего права собственности на квартиру. Ярким примером того являются приобретатели квартиру у обанкротившегося застройщика - АО "СУ-№ 155". 

В связи с этим мы составили список документов, которые потребуются для оформления права собственности на квартиру через суд при покупке ее с помощью вексельной схемы:

  • договор о приобретении недвижимости (предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования или иной)
  • договор купли-продажи векселя и акт приема-передачи векселя покупателю
  • документы, подтверждающие оплату векселя по договору (платежные поручения или приходные кассовые ордера)
  • документы, подтверждающие зачет векселей в счет уплаты цены недвижимости по договору о приобретении квартиры (акты приема-передачи векселя от покупателя продавцу недвижимости, соглашение о зачете и пр.)
  • если цена недвижимости больше цены векселя (например, при увеличении цены недвижимости в связи с увеличением площади), документы, подтверждающие доплату цены недвижимости
  • передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу квартиры покупателю

На практике нередко вексельная схема осложняется кредитными отношениями с банком: при приобретении векселя с использованием кредитных средств, как правило, оформляется залог векселя, предполагающий нахождение векселя в банке. В таком случае возникает риск отказа в признании права собственности судом в виду отсутствия доказательств оплаты стоимости квартиры (так как вексель в залоге в банке, то он не передан продавцу недвижимости, а соответственно оплата ее цены не произведена, ведь оплачены денежные средства за вексель, а не квартиру). В таком случае необходимо перед обращением в суд подготовить основательную доказательственную базу.


Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости и иных активов, а также признанию права собственности на недвижимость в суде. Вы можете обратиться к нашим специалистам для оценки возможности оформления права собственности на квартиру, приобретенную по векселю, через суд, или при заключении сделки.

Вексельные схемы покупки недвижимости
(12 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх