Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Банкротство (несостоятельность) застройщика означает, что судом признана его неспособность удовлетворить обязательства перед кредиторами, в том числе участниками строительства, в полном объеме. Застройщик может быть признан по собственному заявлению, заявлению конкурсных кредиторов, налогового органа, а также по заявлению Фонда развития территорий. В настоящей статье мы расскажем о защите покупателей апартаментов и других нежилых помещений при банкротстве застройщика.
С точки зрения российского законодательства, апартамент не является отдельным видом объекта недвижимости, хотя неоднократно в Госдуме поднимался вопрос о принятии закона, устанавливающего статус апартамента как отдельного вида недвижимости. В настоящее время апартамент представляет собой нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями, без каких-либо исключений.
Статус нежилого помещения сильно влияет на права покупателей апартаментов в процедуре банкротства застройщика.
При признании юридического банкротом, если у компании имеются неисполненные обязательства перед гражданами по передаче объектов долевого строительства, суд применяет особые правила банкротства застройщиков, установленные параграфом 7 Закона о банкротстве. Это означает, что открывается отдельный реестр требований участников строительства, а также применяются иные особенности.
Однако покупатели нежилых помещений могут включить свои требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства, если они приобрели машино-место или иное нежилое помещение площадью до 7 кв.м. Иные инвесторы нежилых помещений не являются участниками строительства с точки зрения законодательства о банкротстве.
Порядок действий покупателя нежилого помещения при банкротстве застройщика зависит от правового статуса объекта и других обстоятельств.
Если объект не введен в эксплуатации, то дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида нежилого помещения, как было отмечено ранее.
Если объект завершен строительством, но не передан дольщику, необходимо также включить свои требования в реестр (см. выше).
Вместе с тем, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре, дольщик может не включать требования в реестр, а признать право собственности на не переданный ему объект. В данном случае нужно подтвердить оформление права собственности соседями. Для дольщиков признание права собственности является наиболее предпочтительным вариантом защиты прав при банкротстве застройщика.
Читайте подробнее: Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция
Как было отмечено ранее, покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов), могут включить только денежные требования только в реестр требований кредиторов. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, имеет особый статус.
В соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.
Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику по ДДУ (без использования счета эскроу), в том числе покупатель нежилого помещения, является залоговым кредитором.
Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.
То есть залоговые кредиторы имеют приоритет при удовлетворении их требований при реализации имущества застройщика, на которое зарегистрирован в их пользу залог (объект незавершенного строительства и земельный участок).
На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
Если застройщик передал дольщику нежилое помещение по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.
В большинстве случаев для признания права собственности на объект недвижимости при банкротстве застройщика необходимо обращаться с заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на нежилое помещение даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.
За рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору (рассчитайте пошлину по иску о признании права собственности на нашем калькуляторе). Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей.
Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м. также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. Денежные требования, возникшие в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу нежилого помещения с большей площадью, включаются в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).
Компания “Двитекс” более 10 лет занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.