Приемка объекта долевого строительства – это не только приятное, но и очень важное событие для дольщика. Выдачей ключей и подписанием передаточного акта в нормальных условиях должно завершаться долевое строительство. Однако приемкой квартиры в новостройке не заканчиваются отношения по долевому участию, дольщик должен совершить ряд формальностей.
Предъявление претензий по качеству объекта долевого строительства застройщику
К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщики квартиры с отделкой ненадлежащего качества. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за некачественную отделку в размере 500 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
При выявлении дефектов при приемке застройщик и дольщик составляют акт осмотра с перечнем дефектов. Если дефекты являются несущественными (существенность устанавливает специалист), то "дефектовочный акт" и передаточный акт подписываются одновременно, в ином случае - подписывается только акт осмотра.
Дольщик имеет право на взыскание денежной компенсации с застройщика за строительные недостатки. Для оценки стоимости устранения дефектов и взыскания компенсации с застройщика дольщик должен заказать услуги строительного эксперта.
Аналогичные требования к застройщику может предъявить покупатель квартиры в новостройке по договору купли-продажи. Такое право покупателя вытекает из норм Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.
После получения заключения строительного специалиста необходимо подготовить и направить застройщику претензию о выплате. При неисполнении застройщиком требований претензии дольщик может подать иск в суд о взыскании компенсации.
Кроме того, даже если передаточный акт подписан без замечаний (без составления акта осмотра) дольщик может предъявить застройщику претензии по качеству в течение гарантийного срока.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Регистрация права собственности на объект долевого строительства
После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.
После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.
Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.
Оформление налогового вычета в связи с приобретением жилья
Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).
Для возврата уплаченного налога необходимо подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и приложить к ней копию ДДУ (иного договора на приобретение), документов об оплате по нему, передаточного акта. Вернуть можно налог, начиная с года подписания передаточного акта, но не более чем за 3 года, предшествующих подаче декларации. Также налоговый вычет можно получать у работодателя. Для этого необходимо подтвердить право на налоговый вычет также в начале в налоговом органе, обратившись с соответствующим заявлением и теми же документами. На основании уведомления от налоговой инспекции работодатель не будет удерживать НДФЛ с заработной платы.
Уведомление банка о подписании передаточного акта (если квартира приобретена за счет ипотечного кредита)
В кредитном договоре установлен срок такого уведомления. Обычно он составляет 3-5 дней с даты подписания акта. В дальнейшем необходимо заказать оценку рыночной стоимости недвижимости в компании, аккредитованной банком (перечень таких компаний обычно публикуется на сайте банка). Такой документ потребуется для оформления закладной и регистрации залога недвижимости (ипотеки) в пользу банка. Нарушение обязательств по оформлению залога, как правило, дает банку право на досрочное расторжение договора.
Также кредитный договор обычно устанавливает обязательства заемщика по страхованию объекта недвижимости.