Гарантийный срок на квартиру в новостройке в 2026 году

В настоящей статье мы расскажем о гарантии качества от застройщика на квартиру или нежилое помещение в новостройке: какой гарантийный срок применяется по ДДУ и договору купли-продажи, как он правильно исчисляется, переходят ли гарантийные обязательства к новому собственнику и как предъявить претензии по качеству новостройки по гарантии.

Гарантийный срок на квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), а также общедомового имущества, урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.

На объекты долевого строительства действует гарантия качества. Гарантийный срок устанавливается законом и не может быть изменен ДДУ в меньшую сторону. 01 сентября 2024 года законодатель уменьшил гарантийный срок по ДДУ.

Таким образом, гарантийный срок по ДДУ составляет:

• по договорам, заключенным до 01 сентября 2024 года, 5 лет с даты подписания передаточного акта (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта)
• по договорам, заключенным с 01 сентября 2024 года, 3 года с даты подписания передаточного акта (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта)
• в отношении технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства

С 01 января 2025 года в связи с изменением Закона № 214-ФЗ гарантийный срок на отделочные работы по ДДУ составит 1 год, если больший срок не будет установлен договором участия в долевом строительстве. Читайте подробнее о новых изменениях 214-ФЗ в статье нашего юриста. Новый гарантийный срок на отделку от застройщика действует в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных с 01 января 2025 года.

По договорам участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу изменений закона, в суде может применяться различный подход к определению гарантийного срока на отделку, так как ранее действовавшая редакция закона не регулировала отдельно вопросы гарантии качества отделочных работ. По мнению некоторых судов, в этой части отношения застройщика и дольщика регулировались нормами Гражданского кодекса РФ, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей, поэтому гарантийный срок на отделочные работы должен устанавливаться договором, а если он не установлен договором, то составляет 2 года. Другие суды считают, что на отделочные работы по ДДУ распространяется норма Закона № 214-ФЗ, устанавливающая гарантийный срок. Последнюю позицию поддержал Верховный суд в Определении по делу № 5-КГ23-158-К2 от 05.03.2024 года. Таким образом, по ДДУ, заключенным до 01.01.2025 года, при определении гарантийного срока на отделку следует исходить из общих гарантийных сроков на объект долевого строительства (в редакции Закона № 214-ФЗ, действовавшей на дату заключения договора).

Гарантия качества на объект долевого строительства означает, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства после приемки объекта при условии, если такой недостаток качества выявлен в течение гарантийного срока.

На практике также часто возникает вопрос: прекращается ли гарантийное обязательство застройщика на квартиру при ее продаже или иной передаче права собственности другому лицу. Исходя из сложившейся судебной практики, при переходе права собственности на квартиру в новостройке гарантийные обязательства застройщика не прекращаются, новый собственник вправе предъявить требование застройщику по гарантии (см., например, наше дело по взысканию компенсации за дефекты по гарантии с застройщика ЖК "Метрополия").

Гарантийный срок на квартиру в новостройке по договору купли-продажи

Другое дело - покупка готовой квартиры в новостройке по договору купли-продажи у застройщика, когда ДДУ ранее не заключался. На отношения, возникающие между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП), не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе положения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки строительства. Отношения между застройщиком и покупателем по ДКП регулируются Гражданским кодексом РФ, а если покупатель является потребителем, то регулируются специальными законом - Законом о защите прав потребителей.

Поэтому в этом случае гарантийный срок на квартиру в новостройке устанавливается договором, а если гарантийный срок не установлен договором, то потребитель (гражданин, который приобрел недвижимость для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) вправе предъявить претензии по качеству объекта недвижимости продавцу в течение 2 лет (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 года № 51-КГ22-6-К8). 

Сроки устранения дефектов застройщиком

В первую очередь необходимо отметить, что Закон № 214-ФЗ, регламентирующий отношения по долевому участию граждан в строительстве, сроки безвозмездного устранения строительных недостатков четко не устанавливает. Это объясняется тем, что выявляемые дефекты могут быть различными - некоторые дефекты можно устранить за 1 день, другие дефекты устраняются в течение продолжительного времени (в соответствии со строительной технологией). Поэтому Закон о долевому участии устанавливает, что дефекты могут быть устранены "в разумный срок", а также предоставляет дольщику право выбора: требовать устранения дефектов или денежной компенсации.

На практике разумный срок определялся по-разному. Как правило, застройщики ориентировались на срок, установленный ст. 20 Закона о защите прав потребителей для гарантийного ремонта, который составляет 45 дней. Некоторые застройщики включали срок для устранения дефектов в условия договора. Вместе с тем, в ст. 7 Закона 214-ФЗ установлено, что при выявлении дефектов при приемке и предъявлении дольщиком претензий до подписания передаточного акта дефекты должны быть устранены застройщиком в установленный участником долевого строительства разумный срок. А при предъявлении дольщиком претензий после подписания акта в течение гарантийного срока - в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

Что делать, если застройщик не устраняет недостатки по гарантии?

Дольщик (покупатель по договору купли-продажи) вправе предъявить застройщику требование об уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение дефектов либо подать в суд иск об устранении недостатков. 

На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены договора и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Соответственно для предъявления денежного требования застройщику (об уменьшении цены договора) необходимо оценить в денежном выражении стоимость устранения дефектов в квартире. Оценить объем дефектов и стоимость их устранения может строительный эксперт. Его заключение будет являться надлежащим доказательством по данной категории спора.