Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Приемка квартиры и строительная экспертиза в ЖК Цветочные поляны

  • 19 июня 2024
  • 18 минут
  • 903
  • 12
Автор статьи
Кашаев Максим Павлович
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы строительный эксперт?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-специалист»!

30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.


О жилом комплексе: 

ЖК «Цветочные поляны сити» - это готовый жилой комплекс Новомосковском округе на границе Валуевского лесопарка. Состоит из 7 монолитных корпусов высотой 6-9 этажей. 

Застройщик предлагает квартиры с чистовой отделкой. Продажа жилья в ЖК “Цветочные поляны“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с разрешением на строительство застройщиком ЖК является ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТАРОСЕЛЬЕ" (ГК МИЦ). В настоящее время, исходя из анализа открытых данных, застройщик платежеспособен, поэтому вероятность реального исполнения решения суда о взыскании денежных средств высокая.

Обращаем Ваше внимание, что информация по финансовому состоянию застройщика представлена на основании сведений, актуальных на дату публикации настоящей статьи. Для получения актуальной информации о платежеспособности застройщика Вы можете обратиться любым удобным для Вас способом: по телефону/электронной почте/в чате онлайн или оставив заявку на сайте. 

Приемка квартиры в  ЖК "Цветочные поляны": 

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за некачественную отделку в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Основные строительные недостатки, выявленные строительным экспертом в ЖК "Цветочные поляны":

  • Отклонения стен от вертикали до 10 мм

  • Температурные неоднородности на внутренней поверхности монтажного шва оконного блока

  • Механические повреждения на поверхностях дверных откосов

  • Царапины, риски, сколы на ПВХ-профилях оконных блоков

  • Пустоты под поверхностью пола, облицованного плиткой

  • Отклонение поверхности пола от плоскости (до 6 мм)

  • Уступы между смежными изделиями (ламинат) на поверхности пола

  • Деформирована стяжка под ламинатом, повреждено напольное покрытие (ламинат)

  • Подтеки, полосы, брызги, царапины на окрашенных поверхностях оконных откосов

  • Некачественный стык обоев, воздушные мешки, замятия, доклейки на поверхностях стен, оклеенных обоями

Примеры заключений эксперта по результату проверки квартир в ЖК "Цветочные поляны" смотрите в конце данной статьи.

При приемке выявлены дефекты отделки: что дальше?

Постановлением Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года утвержден новый порядок передачи объектов долевого строительства и удовлетворения требований дольщика по качеству объекта, действующий до 30.06.2023 года (с учетом изменений от 30.09.2022). Новый порядок применяется с 25.03.2022 года, поэтому порядок предъявления претензий дольщиком застройщику по качеству отделки будет зависеть от даты приемки и подписания передаточного акта.

Приемка квартиры в новостройке до 25.03.2022 года

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов).

На практике максимальной действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Обратите внимание! В случае если застройщик допустил существенные нарушения, дольщик вправе расторгнуть договор, но в суде придется доказать существенность строительных недостатков.

Приемка квартиры в новостройке после 25.03.2022 года

По новым правилам при обнаружении дефектов в объекте долевого строительства в первую очередь необходимо оценить, являются ли они существенными или нет. 

Если дефекты являются существенными, то дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов и отказаться от приемки объекта долевого строительства. Далее у дольщика есть право выбора требования к застройщику: 1) требовать безвозмездного устранения дефектов или 2) отказаться от ДДУ и требовать возврата денежных средств. При предъявлении первого требования дольщиком Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания акта осмотра с перечнем недостатков. В период устранения застройщиком дефектов застройщик считается не

Если дефекты не являются существенными, то дольщик не вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства. В этом случае застройщик и участник строительства подписывают передаточный акт с перечнем недостатков. Если дефекты не являются существенными, Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта с перечнем недостатков.

"Существенность" недостатков определяет специалист, отвечающий ряду требований, установленных Постановлением Правительства, и привлеченный по соглашению между застройщиком и дольщиком. Такой специалист привлекается также при возникновений между застройщиком и дольщиком разногласий относительно перечня дефектов, в том числе несущественных. В этом случае перечень дефектов, включаемых в передаточный акт, устанавливается также на основании акта осмотра, подготовленного таким специалистом.

Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, участие специалиста обязательно при составлении акта осмотра с описанием существенных строительных недостатков (такой акт будет являться основанием для отказа дольщика от подписания передаточного акта), а также при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня недостатков, в том числе несущественных. 

Также согласно Постановлению Правительства РФ участник лишается права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов, предусмотренного ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 Закона о защите прав потребителей. 

В период действия Постановления при обнаружении дефектов дольщик вправе требовать только безвозмездного устранения недостатков (только при обнаружении существенных дефектов застройщик вправе вместо требования об устранении дефектов заявить об отказе от договора). Денежное требование к застройщику в связи с обнаружением строительных недостатков об уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов может быть предъявлено к застройщику только при неустранении застройщиком дефектов в установленный шестидесятидневный срок. При этом обратиться в суд с иском о взыскании стоимости устранения дефектов дольщик может только по истечении 10 рабочих дней с даты предъявления к застройщику претензии с данным требованием. Читайте чек-лист "Приемка новостройки по новым правилам".

Кроме того, при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра дольщик не вправе обращаться в суд с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Каким образом будет данное положение применяться на практике, пока остается загадкой. 

В связи с наличием в Постановлении Правительства ряда неоднозначных вопросов относительно урегулирования разногласий между дольщиком и застройщиком при приемке объекта, при предоставлении доступа на объект, мы рекомендуем дольщиком все переговоры и свои действия стараться фиксировать письменно. Направляйте застройщику письменно (Почтой России, по электронной почте) предложения относительно кандидатуры специалиста, уведомления о предоставлении доступа на объект в течение шестидесятидневного срока. Такие письма станут вашей доказательственной базой при рассмотрении спора с застройщиком в суде. При получении писем от застройщика также отвечайте на них письменно.

Постановление Правительства РФ не устанавливает дополнительные требования к эксперту, привлекаемому дольщиком для определения стоимости устранения дефектов при предъявлении к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены ДДУ, если застройщик не устранит зафиксированные дефекты. Нет требования также о согласовании его кандидатуры с застройщиком.

Что делать, если площадь квартиры в ЖК "Цветочные поляны" уменьшилась?

Нередко в судебной практике встречаются споры между дольщиком и застройщиком о метраже объекта ДДУ (застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком). 

По данному вопросу дольщику нужно знать следующее:

1. Цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения

Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. Если такого положения нет, то застройщик не может требовать доплаты за увеличение площади, в свою очередь дольщик также не может требовать возврата денег при ее уменьшении. Вместе с тем, в судебной практике можно встретить положительные решения суда об уменьшении цены ДДУ в связи с уменьшением площади (некоторые суды признают уменьшение площади недостатком качества объекта, а также признаю пункт договора о "неизменности цены договора при уменьшении площади" недействительным, так как он ущемляет права потребителя).

2. Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер

Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. Спорным вопросом является также вопрос о необходимости внесения изменений в ЕГРН относительно площади до обращения в суд. Мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.

3. Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласия застройщика на зачет не требуется.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.

Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области, в том числе ЖК "Цветочные поляны". Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы по спорам с застройщиком о качестве отделочных и строительных работ. Ознакомиться с полным портфолио выигранных споров и качестве строительства с застройщиками вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

Примеры заключений строительных экспертов по новостройкам
Однокомнатная квартира ЖК Переделкино Ближнее (площадь - 33 кв.м.)
  • Истец: Наш клиент
  • Дело: № 02-3361/2022
  • Объект: ЖК "Переделкино Ближнее"
  • Ответчик: ООО "Переделкино Ближнее"
Недостатки
356 141,44 ₽
Дополнительно:
  • Штраф
    300 000 ₽
  • Неустойка
    240 000 ₽
  • Моральный вред
    15 000 ₽
  • Досудебная строительная экспертиза
    32 300 ₽
  • Возврат средств в связи с изменением площади
    270 767,28 ₽
Двухкомнатная квартира ЖК Переделкино Ближнее
  • Истец: Наш клиент
  • Дело: № 2-136/2019
  • Объект: ЖК "Переделкино Ближнее"
  • Ответчик: ООО "Олета"
Недостатки
226 603,20 ₽
Дополнительно:
  • Компенсация морального вреда
    10 000 ₽
  • Штраф
    30 000 ₽
  • Судебные расходы
    15 773, 34 ₽
Итого клиент
получил
282 376.54 ₽
Двухкомнатная квартира ЖК Переделкино Ближнее
  • Истец: Наш клиент
  • Дело: № 2-2896/2018
  • Объект: ЖК "Переделкино Ближнее"
  • Ответчик: ООО "Олета"
Недостатки
374 000 ₽
Дополнительно:
  • Неустойка
    231 880 ₽
  • Компенсация морального вреда
    5 000 ₽
  • Штраф
    100 000 ₽
  • Судебные расходы
    22 400 ₽
Итого клиент
получил
733 280.00 ₽

Наша судебная практика по спорам о качестве отделки с застройщиками

Ответы на некоторые вопросы дольщиков по спорам с застройщиками

Как понять, имеются ли в квартире строительные недостатки?
Некоторые строительные недостатки являются явными и для их выявления не требуется специальных знаний и оборудования (дефекты отделки, трещины в стяжке, явные неровности стен и т.д.). Однако в боль...
Можно ли определить стоимость устранения строительных недостатков без проведения осмотра, по фото/видео?
В связи с тем, что для выявления всех строительных недостатков специалисту необходимо проводить инструментальные измерения, предварительный анализ недостатков на предмет их наличия по фото/видео в...
Можно ли взыскать стоимость устранения строительных недостатков, если в акте приема-передачи квартиры присутствует положение о том, что претензии к застройщику отсутствуют?
Согласно ст. 756 ГК РФ, а также ст. 7  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и...
Можно ли делать ремонт в квартире, если я обратился в суд с иском о взыскании компенсации за дефекты в отделке?
В связи с тем, что в ходе судебного процесса застройщик может ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы или суд может назначить судебную экспертизу по своей инициати...
Может ли суд снизить стоимость устранения строительных недостатков по своему устранению?
Нет, суд при вынесении решения должен руководствоваться заключением специалиста или судебного эксперта, в случае проведения судебной экспертизы. В связи с тем, что суд не обладает специальными поз...

Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

12
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх