Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Изменения в законе о долевом строительстве от 01.01.2017

29.12.2016
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Автор:
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Старший юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

С 01 января 2017 года вступил в силу большой блок поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Внесение поправок было обусловлено необходимостью совершенствования законодательного регулирования ситуации на рынке строящегося жилья. Поправки защищают интересы участников долевого строительства, устанавливая дополнительные требования к застройщикам, к условиям договоров долевого участия, расширяя полномочия контролирующих органов. В то же время изменениями вносятся положения, защищающие застройщика от «потребительского экстремизма».

Что же меняется для застройщика:

  • Установлены более жесткие требования к лицу, выступающему в качестве застройщика при строительстве с долевым участием:

- к размеру уставного капитала. Размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика поставлен в зависимость от объема строительства, осуществляемого застройщиком. Минимальный размер – 2 500 000 рублей. Эта норма принята с целью исключить возможность работы на рынке фирм-однодневок, не имеющих никаких активов. Однако для застройщиков – некоммерческих организаций, не имеющих уставного капитала, достаточно подтвердить наличие имущества рыночной стоимостью не менее размера уставного капитала, установленного законом (Письмо Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07).

- застройщик не должен находиться в процессе ликвидации, в отношении него не должна быть начата процедура банкротства, деятельность его не должна быть приостановлена в качестве меры административного наказания. Это довольно логичное требование, юристы, сопровождающие сделки с недвижимостью, проверяют данные факты в первую очередь при проверке застройщика, однако законодатель его ввел только сейчас.

- данных о застройщике нет в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона  в отношении земельных участков.

-  у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам.

- у руководителя и главного бухгалтера застройщика нет непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью и административное наказание в виде дисквалификации.

Очевидно, что эти нормы призваны оградить дольщиков от заключения договоров с недостаточно надежными застройщиками. Закон также устанавливает обязанность контролирующего органа в течение одного рабочего дня со дня получения решения суда направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства, а суды и иные органы государственной власти, принявшие такое решение, обязаны направлять решение в контролирующий орган, что так же служит защите прав дольщиков.

Но как всегда, встает вопрос с исполнением закона застройщиками и органами государственной власти, а также ответственностью за нарушение закона. Особенно актуальным остался вопрос ответственности государственного органа за неисполнение требований закона и возмещения им убытков. В противном случае при отсутствии ответственности исполняющих лиц все требования закона будут не иметь силы.

  • Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, теперь обязан иметь сайт, на котором обязан размещать предусмотренные законом документы в актуальной редакции.

  • Закон предусматривает создание Компенсационного фонда, средства которого формируются за счет отчислений застройщиков, и используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Правила внесения в него отчислений утверждены Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства».

  • Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту.

  • Изменились нормы об использовании и учете денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Установлена персональная ответственность руководителя и главбуха застройщика за их нецелевое использование.

  • Может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств.

  • Расширились полномочия контролирующих органов, в том числе появились дополнительные основания для проведения проверок.

На какие изменения следует обратить внимание дольщику:

  • Изменились требования к договору участия в долевом строительстве. Определение подлежащего передаче по договору объекта предельно конкретизировано законодателем и должно включать в себя графический план, отображающий расположение комнат, лоджий и т. д., местоположение объекта на этаже, материал стен и перекрытий, сведения об общей площади объекта и площадей его составных частей (комнат и т.д.). Применение этой нормы сильно снизит количество разочарованных предоставленным помещением дольщиков.

  • Цена договора долевого участия может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.

  • Уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Застройщик не имеет права требовать оплаты до регистрации договора долевого участия. Очень важная норма, направленная на борьбу с мошенничеством на рынке.

  • Если срок передачи помещения дольщику нарушен вследствие уклонения дольщика от его принятия, застройщик освобождается от уплаты неустойки за нарушение этого строка. Это очень важно изменение, о том, как не стать «уклонистом» мы написали отдельную статью.

  • Вместе с передаваемой недвижимостью должна передаваться инструкция по ее безопасной эксплуатации. Важно: при нарушении ее правил потребитель лишается права требования устранения возникших в связи с этим недостатков. При неустранении иных выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, потребитель имеет право требовать выплаты ему предусмотренной законом неустойки;

  • Законодатель добавил дополнительное основание для расторжения договора долевого участия в судебном порядке: превышение изменения общей площади жилого помещения более, чем на 5%. До этого изменения практика по делам о значительном увеличении площади была не в пользу дольщика.

  • Дольщик больше не имеет права на отказ от договора в одностороннем порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязанности.

  • Соответствие застройщика требованиям закона с 01.07.2017 года можно проверить по открытой информации из единого реестра застройщиков.

Подробнее об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Дольщик также вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки. Об этом подробнее здесь. При длительной просрочке строительства (более 2 месяцев) дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, вернуть деньги и проценты за весь период пользования деньгами. Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Взыскание неустойки с застройщика и расторжение ДДУ в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(40 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх