Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Изменения в законе о долевом строительстве от 01.01.2017

29.12.2016
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Автор:
ЕЖОВ ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %. 

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.

С 01 января 2017 года вступил в силу большой блок поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Внесение поправок было обусловлено необходимостью совершенствования законодательного регулирования ситуации на рынке строящегося жилья. Поправки защищают интересы участников долевого строительства, устанавливая дополнительные требования к застройщикам, к условиям договоров долевого участия, расширяя полномочия контролирующих органов. В то же время изменениями вносятся положения, защищающие застройщика от «потребительского экстремизма».

Что же меняется для застройщика?

  • Установлены более жесткие требования к лицу, выступающему в качестве застройщика при строительстве с долевым участием:

- к размеру уставного капитала. Размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика поставлен в зависимость от объема строительства, осуществляемого застройщиком. Минимальный размер – 2 500 000 рублей. Эта норма принята с целью исключить возможность работы на рынке фирм-однодневок, не имеющих никаких активов. Однако для застройщиков – некоммерческих организаций, не имеющих уставного капитала, достаточно подтвердить наличие имущества рыночной стоимостью не менее размера уставного капитала, установленного законом (Письмо Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07).

- застройщик не должен находиться в процессе ликвидации, в отношении него не должна быть начата процедура банкротства, деятельность его не должна быть приостановлена в качестве меры административного наказания. Это довольно логичное требование, юристы, сопровождающие сделки с недвижимостью, проверяют данные факты в первую очередь при проверке застройщика, однако законодатель его ввел только сейчас.

- данных о застройщике нет в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона  в отношении земельных участков.

-  у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам.

- у руководителя и главного бухгалтера застройщика нет непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью и административное наказание в виде дисквалификации.

Очевидно, что эти нормы призваны оградить дольщиков от заключения договоров с недостаточно надежными застройщиками. Закон также устанавливает обязанность контролирующего органа в течение одного рабочего дня со дня получения решения суда направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства, а суды и иные органы государственной власти, принявшие такое решение, обязаны направлять решение в контролирующий орган, что так же служит защите прав дольщиков.

Но как всегда, встает вопрос с исполнением закона застройщиками и органами государственной власти, а также ответственностью за нарушение закона. Особенно актуальным остался вопрос ответственности государственного органа за неисполнение требований закона и возмещения им убытков. В противном случае при отсутствии ответственности исполняющих лиц все требования закона будут не иметь силы.

  • Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, теперь обязан иметь сайт, на котором обязан размещать предусмотренные законом документы в актуальной редакции.

  • Закон предусматривает создание Компенсационного фонда, средства которого формируются за счет отчислений застройщиков, и используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Правила внесения в него отчислений утверждены Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства».

  • Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту.

  • Изменились нормы об использовании и учете денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Установлена персональная ответственность руководителя и главбуха застройщика за их нецелевое использование.

  • Может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств.

  • Расширились полномочия контролирующих органов, в том числе появились дополнительные основания для проведения проверок.

На какие изменения следует обратить внимание дольщику?

  • Изменились требования к договору участия в долевом строительстве. Определение подлежащего передаче по договору объекта предельно конкретизировано законодателем и должно включать в себя графический план, отображающий расположение комнат, лоджий и т. д., местоположение объекта на этаже, материал стен и перекрытий, сведения об общей площади объекта и площадей его составных частей (комнат и т.д.). Применение этой нормы сильно снизит количество разочарованных предоставленным помещением дольщиков.

  • Цена договора долевого участия может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.

  • Уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Застройщик не имеет права требовать оплаты до регистрации договора долевого участия. Очень важная норма, направленная на борьбу с мошенничеством на рынке.

  • Если срок передачи помещения дольщику нарушен вследствие уклонения дольщика от его принятия, застройщик освобождается от уплаты неустойки за нарушение этого строка. Это очень важно изменение, о том, как не стать «уклонистом» мы написали отдельную статью.

  • Вместе с передаваемой недвижимостью должна передаваться инструкция по ее безопасной эксплуатации. Важно: при нарушении ее правил потребитель лишается права требования устранения возникших в связи с этим недостатков. При неустранении иных выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, потребитель имеет право требовать выплаты ему предусмотренной законом неустойки;

  • Законодатель добавил дополнительное основание для расторжения договора долевого участия в судебном порядке: превышение изменения общей площади жилого помещения более, чем на 5%. До этого изменения практика по делам о значительном увеличении площади была не в пользу дольщика.

  • Дольщик больше не имеет права на отказ от договора в одностороннем порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязанности.

  • Соответствие застройщика требованиям закона с 01.07.2017 года можно проверить по открытой информации из единого реестра застройщиков.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Изменения 214-ФЗ с 01.01.17. Что нужно знать дольщику. Что нужно знать застройщику Изменения 214-ФЗ с 01.01.17. Что нужно знать дольщику. Что нужно знать застройщику

С 01 января 2017 года вступил в силу большой блок поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Внесение поправок было обусловлено необходимостью совершенствования законодательного регулирования ситуации на рынке строящегося жилья. Поправки защищают интересы участников долевого строительства, устанавливая дополнительные требования к застройщикам, к условиям договоров долевого участия, расширяя полномочия контролирующих органов. В то же время изменениями вносятся положения, защищающие застройщика от «потребительского экстремизма».

Что же меняется для застройщика?

  • Установлены более жесткие требования к лицу, выступающему в качестве застройщика при строительстве с долевым участием:

- к размеру уставного капитала. Размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика поставлен в зависимость от объема строительства, осуществляемого застройщиком. Минимальный размер – 2 500 000 рублей. Эта норма принята с целью исключить возможность работы на рынке фирм-однодневок, не имеющих никаких активов. Однако для застройщиков – некоммерческих организаций, не имеющих уставного капитала, достаточно подтвердить наличие имущества рыночной стоимостью не менее размера уставного капитала, установленного законом (Письмо Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07).

- застройщик не должен находиться в процессе ликвидации, в отношении него не должна быть начата процедура банкротства, деятельность его не должна быть приостановлена в качестве меры административного наказания. Это довольно логичное требование, юристы, сопровождающие сделки с недвижимостью, проверяют данные факты в первую очередь при проверке застройщика, однако законодатель его ввел только сейчас.

- данных о застройщике нет в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона  в отношении земельных участков.

-  у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам.

- у руководителя и главного бухгалтера застройщика нет непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью и административное наказание в виде дисквалификации.

Очевидно, что эти нормы призваны оградить дольщиков от заключения договоров с недостаточно надежными застройщиками. Закон также устанавливает обязанность контролирующего органа в течение одного рабочего дня со дня получения решения суда направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства, а суды и иные органы государственной власти, принявшие такое решение, обязаны направлять решение в контролирующий орган, что так же служит защите прав дольщиков.

Но как всегда, встает вопрос с исполнением закона застройщиками и органами государственной власти, а также ответственностью за нарушение закона. Особенно актуальным остался вопрос ответственности государственного органа за неисполнение требований закона и возмещения им убытков. В противном случае при отсутствии ответственности исполняющих лиц все требования закона будут не иметь силы.

  • Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, теперь обязан иметь сайт, на котором обязан размещать предусмотренные законом документы в актуальной редакции.

  • Закон предусматривает создание Компенсационного фонда, средства которого формируются за счет отчислений застройщиков, и используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Правила внесения в него отчислений утверждены Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства».

  • Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту.

  • Изменились нормы об использовании и учете денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Установлена персональная ответственность руководителя и главбуха застройщика за их нецелевое использование.

  • Может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств.

  • Расширились полномочия контролирующих органов, в том числе появились дополнительные основания для проведения проверок.

На какие изменения следует обратить внимание дольщику?

  • Изменились требования к договору участия в долевом строительстве. Определение подлежащего передаче по договору объекта предельно конкретизировано законодателем и должно включать в себя графический план, отображающий расположение комнат, лоджий и т. д., местоположение объекта на этаже, материал стен и перекрытий, сведения об общей площади объекта и площадей его составных частей (комнат и т.д.). Применение этой нормы сильно снизит количество разочарованных предоставленным помещением дольщиков.

  • Цена договора долевого участия может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.

  • Уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Застройщик не имеет права требовать оплаты до регистрации договора долевого участия. Очень важная норма, направленная на борьбу с мошенничеством на рынке.

  • Если срок передачи помещения дольщику нарушен вследствие уклонения дольщика от его принятия, застройщик освобождается от уплаты неустойки за нарушение этого строка. Это очень важно изменение, о том, как не стать «уклонистом» мы написали отдельную статью.

  • Вместе с передаваемой недвижимостью должна передаваться инструкция по ее безопасной эксплуатации. Важно: при нарушении ее правил потребитель лишается права требования устранения возникших в связи с этим недостатков. При неустранении иных выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, потребитель имеет право требовать выплаты ему предусмотренной законом неустойки;

  • Законодатель добавил дополнительное основание для расторжения договора долевого участия в судебном порядке: превышение изменения общей площади жилого помещения более, чем на 5%. До этого изменения практика по делам о значительном увеличении площади была не в пользу дольщика.

  • Дольщик больше не имеет права на отказ от договора в одностороннем порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязанности.

  • Соответствие застройщика требованиям закона с 01.07.2017 года можно проверить по открытой информации из единого реестра застройщиков.

Изменения 214-ФЗ с 01.01.17. Что нужно знать дольщику. Что нужно знать застройщику
(40 голосов)
Наверх